Crédit immobilier : moins d’apport personnel exigé, qui en profite vraiment ?

Diane Levy 4 février 2025  3 min

Face à une crise immobilière persistante, les banques allègent progressivement leurs exigences en matière d’apport personnel. De quoi faciliter l’accès au crédit pour de nombreux emprunteurs.

Diminution des taux d’apport personnel pour relancer le marché

Jusqu’à récemment, obtenir un prêt immobilier impliquait un apport personnel souvent supérieur à 10 % du montant emprunté. Avec la hausse rapide des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, les banques avaient été contraintes d’exiger un apport personnel plus élevé. Un critère qui avait rendu l’accès à la propriété plus difficile, notamment pour les jeunes ménages. Mais, bonne nouvelle, la tendance s’inverse en 2024 avec des exigences en matière d’apport qui diminuent.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d’apport personnel moyen a reculé sur l’ensemble du marché pour les logements neufs de 18,1 % au dernier trimestre 2023 à 16,6 % sur la même période, fin 2024. Soit une baisse de 1,5 point en un an.

Cette évolution traduit une volonté des banques de dynamiser un marché du crédit en berne, après plus de deux ans de ralentissement marqué.

Les primo-accédants et les ménages modestes en première ligne

Pour Michel Mouillart, professeur d’économie et membre de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, cette baisse des exigences facilite l’accès au crédit immobilier pour des ménages auparavant exclus du financement, à savoir notamment :

• les primo-accédants ;
• les ménages aux revenus modestes.

Ainsi, en 2024, 57,1 % des crédits ont été accordés à des emprunteurs de moins de 35 ans, contre 51,5 % en 2022. Cette dynamique concerne également les ménages gagnant moins de trois SMIC, qui représentent désormais 47,1 % des nouveaux emprunteurs, contre 41,1 % l’année précédente.

Cette ouverture résulte en partie de l’assouplissement des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui a encouragé les banques à favoriser l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Toutefois, c’est surtout la baisse progressive des taux d’apport personnel depuis le début de l’année 2024 qui a permis cette évolution, souligne Michel Mouillart.

Un niveau d’apport personnel encore élevé

Malgré cette détente, les exigences bancaires restent bien supérieures à celles d’avant la crise. Dans l’immobilier ancien, le taux d’apport personnel a chuté de deux points en un an, atteignant 20,7 % au dernier trimestre 2024. Un chiffre en baisse, mais toujours 45,8 % plus élevé qu’en 2019. Même constat pour le marché du neuf : malgré la baisse observée, l’apport demandé reste 19,4 % supérieur à celui d’avant la crise.

Si cette tendance à la détente se poursuit, elle pourrait faciliter davantage l’accès au crédit immobilier dans les mois à venir. Mais pour l’heure, emprunter reste un défi pour de nombreux ménages aux revenus modestes. C’est pourquoi mieux vaut prendre le temps de vérifier la faisabilité d’un projet immobilier et calculer sa capacité d’emprunt avant de déposer une demande de crédit.