Le prêt locatif social, une alternative au Pinel

Diane Levy 4 mai 2022  3 min

Le logement PLS (Prêt Locatif Social) offre la possibilité d’investir dans un bien immobilier tout en bénéficiant de réductions d’impôts. Un mécanisme avantageux avec un risque minime de moins-value à la revente. Explication.

Défiscalisation immobilière, le dispositif PLS

Le prêt locatif social a été mis en place en mars 2001. Ce mécanisme du PLS est une alternative intéressante au Pinel qui permet de réaliser des opérations d’investissements locatifs. Destinés aux bailleurs privés, les logements achetés avec un PLS doivent être loués en respectant un plafond de loyers et sous conditions de ressources des ménages locataires. À la signature de l’acte d’achat, le futur propriétaire bailleur signe une convention avec un organisme public (État ou collectivité territoriale) qui détermine les conditions de location et précise la durée d’engagement de location (de quinze ans minimum jusqu’à 40 ans). En contrepartie, l’investisseur profite d’avantages fiscaux et financiers. Le projet d’acquisition doit être financé au minimum à 50 % par ce prêt spécifique (le PLS) au taux variable, indexé sur celui du livret A. Dans le cas d’un financement partiel, il est possible de le compléter par un prêt amortissable classique.

Les avantages du prêt locatif social

Le prêt locatif social est destiné au bailleur privé et peut être souscrit par toute personne physique ou morale (dans le cadre d’une SCI). Ce dispositif permet à l’acheteur de bénéficier d’une TVA réduite sur le prix de vente et de tarifs décotés. De plus, le bien profite d’une exonération de taxe foncière pendant la durée de la convention, entre 15 et 25 ans. Le risque pour l’investisseur de réaliser une moins-value à la revente est quasi nul. À noter que la souscription d’un PLS octroie au bénéficiaire le statut de bailleur privé qui peut par conséquent profiter d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Attention, celui-ci n’est pas cumulable avec le dispositif de défiscalisation Pinel. Par ailleurs, le futur bailleur doit s’engager à gérer lui-même l’investissement locatif financé par un PLS ou à défaut à en confier la gestion à un organisme agréé.

Conditions à respecter

Les logements PLS sont destinés à des ménages qui doivent répondre à des conditions de ressources. Ce plafond de ressources est revalorisé tous les ans. Les propriétaires bailleurs s’engagent, pendant toute la durée de la convention, à respecter les plafonds de loyers calculés en fonction des zones géographiques et de la surface utile (surface habitable et une partie des surfaces annexes). Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, mais, contrairement au dispositif Pinel, il ne peut être occupé par les descendants, les ascendants, ou le conjoint de l’investisseur. Toutefois, il est possible de cumuler le PLS et le dispositif Cosse. Un mécanisme particulièrement intéressant pour optimiser fiscalement un investissement, car il permet de profiter d’un abattement de 70 % des loyers. Par ailleurs, il convient de souligner que la revente d’un bien financé en PLS est possible. Toutefois, cette cession est conditionnée à l’accord de l’établissement prêteur et du représentant de l’État dans le département. Pour assurer le transfert du prêt au nouveau propriétaire, il est également nécessaire de signer un avenant à la convention.