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5 raisons d’acheter un appartement neuf

l'achat immobilier en viager ce qu'il faut savoir

Si la plupart des transactions immobilières sont réalisées dans l’ancien, de nombreux ménages réfléchissent à l’opportunité d’acheter un appartement neuf. Qu’il s’agisse d’un choix motivé par des prestations de qualité, une tranquillité d’esprit ou encore un investissement locatif, le neuf présente bon nombre d’avantages. Pourquoi acheter un appartement dans le neuf ? Quel public a intérêt à investir dans un bien nouveau ? Découvrez tous les atouts de l’achat dans le neuf.

Acheter dans le neuf pour profiter d’un logement de qualité

L’achat dans le neuf offre la possibilité de bénéficier immédiatement d’un logement fonctionnel et de prestations de qualité.

Pas de travaux

L’achat dans l’ancien nécessite souvent une rénovation plus ou moins importante avant de s’installer dans son nouveau logement. Des travaux qui retardent d’autant l’installation de l’acheteur et qui impliquent des coûts supplémentaires pour rendre le bien fonctionnel et adapté à ses attentes. L’achat dans le neuf permet au contraire une installation rapide avec un logement bien souvent sur-mesure et des prestations plus ou moins choisies à l’avance.

Prestations supérieures

S’installer dans le neuf offre la possibilité de bénéficier de prestations d’un standing souvent bien supérieur aux logements anciens. Confort acoustique et thermique, matériaux durables, architecture moderne, meilleure distribution des espaces, luminosité mieux répartie, les avantages du neuf ne manquent pas. Le neuf offre de plus la possibilité de personnaliser, en partie, son logement grâce notamment à la vente sur plan qui permet de choisir certains types de prestations à l’avance (cuisine ouverte, abattage de cloisons, aménagement d’un dressing etc.)

Au-delà de l’aspect esthétique et du confort de vie à l’intérieur du bâtiment, les logements neufs sont également plus sécurisés avec des dispositifs de pointe anti-effractions (alarmes, digicode), anti-incendie (détecteurs) et anti-accident ménagers. Il est d’ailleurs possible de comparer les logements neufs pour se faire une idée de l’offre.

Les logements neufs respectent les dernières normes

Faire le choix du neuf, c’est s’assurer de disposer d’un logement aux dernières normes en vigueur respectant les réglementations les plus récentes qui garantissent ainsi aux nouveaux propriétaires l’absence de travaux pour de nombreuses années.

Normes acoustiques

Les constructeurs de logements neufs ont l’obligation de résultat de garantir un isolement minimal aux bruits provenant des tiers. Cette obligation fait l’objet d’une vérification sur site une fois le logement terminé avec des seuils déterminés selon les zones et l’environnement immédiat (présence de routes, de voies ferroviaires, de couloirs aériens etc.). Les appartements collectifs doivent également assurer l’absence de propagation des bruits entre les différents logements mais aussi à l’intérieur même d’un logement. Les cloisons, planchers ou plafonds doivent ainsi être suffisamment isolés pour limiter le nombre de décibels entre les différentes pièces de l’appartement ou entre le logement et les parties communes.

Normes handicapées

Les bien neufs sont également mieux équipés pour les personnes à mobilité réduite avec une circulation facilitée et des espaces mieux agencés (salle de bains plus grande permettant de circuler en fauteuil roulant, douche accessible aux personnes handicapées). La législation a toutefois aménagé ces dispositions parfois contraignantes dans la répartition des espaces pour les logements en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Plusieurs arrêtés permettent notamment de s’affranchir de ces obligations à condition toutefois que la disposition choisie soit réversible offrant la possibilité, par la suite, de réaliser des modifications répondant à ces normes d’accessibilité.

Normes écologiques

La réglementation RT 2012 complétée par la RE 2020 (dans le cadre de la loi ELAN) prévoit des normes de construction drastiques pour la construction des bâtiments neufs. L’objectif est ainsi de limiter l’impact carbone des installations et d’améliorer significativement la performance énergétique de parc immobilier français sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Ces préoccupations écologiques interviennent donc à la fois au niveau de la construction des bâtiments avec des matériaux durables mais aussi au niveau de l’utilisation de l’habitat qui doit tant que possible produire plus d’énergie qu’il n’en consomme (bâtiments BEPOS). Ces normes de construction interviennent à différents niveaux des bâtiments :

  • Sur l’enveloppe extérieure (matériaux de construction biosourcés)
  • Au niveau du confort thermique (isolation renforcée permettant de limiter les déperditions de chaleur et l’homogénéisation de la température entre les pièces).
  • Sur le confort acoustique avec la réglementation acoustique 2000 qui prévoit un nombre de décibels maximal à respecter (58 dBs pour les bruits d’impact, 30 dBs pour les bruits extérieurs, 45 dbs dans un environnement avec trafic intense et bruyant).
  • Au niveau de la circulation de l’air à l’intérieur du logement (installation de système de ventilation performants)
  • Au niveau de le la production d’eau chaude sanitaire avec une incitation au couplage avec des sources d’énergie alternatives (pompe à chaleur, photovoltaïque).

Des garanties de construction en béton

Le choix d’un achat dans le neuf offre une totale sérénité pour les acquéreurs avec de nombreuses garanties couvrant les vices cachés.

La garantie de parfait achèvement

Valable pendant un an à compter de la réception du bien, elle assure les propriétaires contre tous les défauts de construction ou les malfaçons pouvant apparaître au cours de ces 12 mois. Seuls les dommages provoqués par l’usure ou un mauvais entretien ne sont pas couverts.

La garantie biennale

Autrement appelée “garantie de bon fonctionnement”, elle assure la prise en charge de défauts au niveau des équipements et accessoires dissociables livrés avec le bien. C’est le cas notamment des radiateurs, chauffe-eau, évier, baignoire, bac de douche, volets, prises etc.). Comme son nom l’indique, cette garantie court pendant 2 ans à partir de la livraison du logement.

La garantie décennale

Elle couvre pendant 10 ans tous les dommages se rapportant à la solidité et à la sécurité du bâtiment. Elle assure notamment tous les défauts de construction qui rendraient impossible l’usage du logement en tant qu’habitation (défauts au niveau des fondations, de la toiture, des murs, fissures, étanchéité, infiltrations etc.). Là encore, pour que la garantie soit applicable, ces problèmes ne doivent pas relever de l’usure normale ou d’un mauvais entretien du bâtiment.

Des avantages fiscaux à l’achat d’un appartement neuf

Au-delà des avantages propres à la construction de bâtiments confortables et bien équipés type VEFA, l’achat dans le neuf peut également être motivé par des objectifs financiers.

Frais de notaire moins chers

C’est l’un des gros points forts de l’achat dans le neuf. Les frais de notaire pour un achat neuf se situent en moyenne autour de 2 à 3% du prix de vente là où ils représentent généralement 7 à 8% du prix de vente total dans l’ancien. Ces frais de notaire réduits permettent ainsi de compenser en partie la différence de prix à l’achat entre le neuf et l’ancien.

TVA réduite dans certains cas

L’achat en neuf dans certains territoires offre également l’opportunité de bénéficier d’exonérations de TVA pour la construction. C’est le cas des zones ANRU ou des quartiers prioritaires de la ville (dits QPV). La TVA est alors de 5,5% contre 20% habituellement. Des économies non-négligeables donc qui diminuent considérablement l’enveloppe budgétaire de la construction à condition d’utiliser le logement en tant que résidence principale pendant 10 ans. Cette TVA réduite peut également s’accompagner d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière les premières années.

Le cas de l’investissement locatif

L’achat dans le neuf est par ailleurs très plébiscité dans le cadre d’investissements locatifs. De nombreux ménages utilisent en effet ce levier pour réduire le montant de leurs impôts sur la durée. Plusieurs dispositifs de défiscalisation ont ainsi été créés :

  • Le dispositif Pinel (succédant au dispositif Duflot) applicable sur 6, 9 ou 12 ans permettant de bénéficier respectivement d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% selon la durée de mise en location dans la limite de 63 000€.
  • Le dispositif Censi-Bouvard (complétant le dispositif LMNP) pour les logements neufs meublés situés dans une résidence de services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants dans la limite de 300 000€. Ils doivent alors être mis en location pour une durée de 9 ans pour obtenir une réduction d’impôts de 11% ainsi qu’une récupération de la TVA à 20%. Ces dispositifs sont également appréciés pour leurs taux de rendement intéressants situés autour de 4%.

Des aides pour les primo-accédants qui achètent dans le neuf

Le neuf peut enfin constituer une excellente opportunité pour les ménages à la recherche de leur premier bien à acheter. Malgré un coût à l’achat plus élevé, plusieurs aides rendent ce choix moins onéreux qu’il n’y paraît et permettent de bénéficier d’un logement immédiatement fonctionnel avec un budget limité. Les primo-accédants peuvent notamment avoir recours :

  • Au prêt à taux zéro (PTZ) pour un emprunt sans intérêt (financé par l’Etat) jusqu’à 138 000€. Dépendant des revenus du foyer, il peut financer jusqu’à 40% du montant du bien.
  • Aux programmes dans les zones ANRU ou QPV avec un taux de TVA plafonné à 5,5% contre 20%.
  • Au prêt social location accession (PSLA) pour les ménages aux revenus très modestes ne disposant pas d’apport personnel d’accéder progressivement à la propriété.
  • Au prêt Action Logement pour les salariés travaillant dans le secteur privé non-agricole employant au moins 10 personnes (prêt de 7 000 à 25 000€).
  • Aux prêts locaux pour les villes prévoyant ce type de dispositif particulier (PTZ destiné uniquement aux parisiens, passeport 1er logement à Bordeaux etc.).
  • Au bail réel solidaire (BRS), là encore destiné aux ménages très modestes, qui, grâce à la dissociation du terrain et du logement permet de faire baisser le prix d’achat de 30 à 40%.

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