Quel prêt choisir pour l’achat d’un terrain ?

Ce qu'il faut retenir

L’acquisition d’un terrain est un préambule indispensable à tout projet de construction immobilière. Si la construction peut suivre très rapidement l’achat de la parcelle, elle peut aussi être reportée des années après la transaction. L’achat d’un terrain peut aussi faire office de simple investissement foncier. Selon les cas, obtenir un crédit pour un terrain nu peut alors se révéler plus délicat que pour un financement immobilier classique : 

• l’achat d’un terrain est perçu comme plus risqué par les banques, en bonne partie du fait de l’incertitude pouvant peser sur sa constructibilité ; 
• un terrain non constructible a en effet une valeur bien inférieure à un logement construit, valeur ne permettant pas de couvrir l’emprunt en cas de défaut de paiement (pas de prise d’hypothèque possible) ; 
• les établissements bancaires sont souvent plus exigeants avec les emprunteurs, demandant notamment un apport personnel plus conséquent et proposant des taux d’intérêt légèrement supérieurs ; 
• il convient alors de démontrer la possibilité de construction sur le terrain, notamment grâce à la l’étude de sol, à un bornage et à des démarches de viabilisation ; 
• pour acheter un terrain, un emprunteur peut recourir un prêt immobilier (solution à privilégier), à un prêt foncier, à un crédit consommation non affecté (prêt personnel) voire à un prêt relais ; 
• il existe également des prêts aidés complémentaires facilitant l’accès à la propriété pour l’acquisition d’une résidence principale (prêt à taux zéro, prêt Accession Sociale, prêt Action Logement, aides des collectivités locales).

Diane Levy 7 juillet 2026 13 min

Quels sont les types de prêt disponibles pour l’achat d’un terrain ?

L’achat d’un terrain constitue généralement la première étape d’un projet de construction immobilière. Il s’agit dans ce cas d’un terrain à bâtir à plus ou moins brève échéance. L’acquisition d’une parcelle peut cependant également répondre à des fins d’exploitation (agricole, forestière), d’agrément (profiter d’un lopin de verdure) ou tout simplement prendre la forme d’un investissement foncier dans une perspective de revente future.

Dans de rares cas, l’acquisition de ce terrain peut être financée par des fonds propres. La plupart du temps néanmoins, il est nécessaire de recourir à l’emprunt bancaire pour en devenir propriétaire. Si vous vous demandez comment acheter un terrain, voici les différents types de prêt pouvant être sollicités : 

• le prêt immobilier classique : il prend la forme d’un prêt amortissable à mensualités fixes sur une durée plus ou moins longue selon la valeur du terrain (de 7 à 25 ans). Ce crédit immobilier peut servir à l’achat du terrain mais également à la réalisation de la construction ultérieure. Il permet généralement de profiter d’un taux d’intérêt annuel effectif (TAEG) avantageux et protège l’emprunteur en cas d’annulation de la transaction. Le déblocage des fonds intervient en plusieurs fois avec des appels de fonds successifs (au moment de l’achat du terrain, au début des travaux et en fin de chantier) ; 
• le prêt foncier, moins connu, qui est spécifiquement dédié à l’acquisition d’un terrain nu. Les conditions d’attribution peuvent être moins favorables pour l’emprunteur avec un TAEG légèrement supérieur (de 0,3 à 0,8 points en moyenne) et des durées de remboursement moins flexibles. Cela s’explique notamment par le fait que le terrain acquis ne vise pas à la construction d’un logement. Il ne peut donc faire l’objet d’une hypothèque comme c’est le cas pour un prêt immobilier classique ; 
• le prêt relais si vous envisagez de revendre votre ancien bien afin d’acquérir un terrain pour y faire construire votre nouveau logement. Le prêt relais vous permet alors de financer votre nouvelle acquisition sans attendre de recevoir le produit de la vente ;  
• le crédit à la consommation : il s’agit cette fois d’un prêt non affecté, c’est-à-dire non spécifiquement dédié à l’achat foncier ou immobilier. En contrepartie d’un usage totalement libre (pas de justification de l’utilisation faite des fonds), il implique un montant d’emprunt limité à 75 000 €, des taux d’intérêt souvent plus élevés et moins de protection pour l’emprunteur si la transaction n’aboutit pas ; 
• le rachat de crédits : lorsque votre capacité d’emprunt est insuffisante pour solliciter un nouveau prêt, vous avez la possibilité de fusionner vos différents prêts en cours (et certaines dettes) au sein d’un nouveau prêt unique plus étalé dans le temps et plus adapté à vos possibilités de remboursement actuelles. De cette manière, vous réduisez vos mensualités de crédit et pouvez potentiellement devenir éligible à un nouvel emprunt pour l’achat du terrain. Attention cependant : l’allongement de la durée de remboursement augmente mécaniquement le coût du crédit du fait de l’accumulation d’intérêts.

Terrain constructible et non-constructible : quelles différences pour le financement ?

Le type de terrain visé par l’emprunteur a une incidence sur la capacité d’obtention du financement. Le critère de distinction principal pris en compte par les établissements de crédit concerne la constructibilité ou non du terrain : 

• pour les terrains constructibles : un terrain est considéré comme constructible à partir du moment où il est apte à recevoir une construction, aussi bien d’un point de vue technique (nature du sol, pente) que d’un point de vue légal et administratif (pas d’interdiction de construction prévue par le PLU). Cet élément est de nature à rassurer les établissements bancaires puisqu’il permet une valeur de revente importante et éventuellement la possibilité de prise d’hypothèque pour couvrir le prêt en cas de construction. L’obtention du prêt à des conditions accessibles est donc facilitée ;
• pour les terrains non-constructibles : un terrain non-constructible peut concerner un terrain agricole ou forestier ou bien encore une parcelle sur une zone naturelle protégée. Malgré leur prix au mètre carré généralement inférieur, ils sont beaucoup plus difficiles à financer compte tenu de l’absence de perspective de valorisation financière et donc de l’impossibilité de prise d’hypothèque. Ils nécessitent alors souvent le recours au prêt personnel (crédit à la consommation) ou au prêt familial pour outrepasser les freins bancaires.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à un prêt pour l’achat d’un terrain ?

L’obtention d’un prêt pour l’acquisition d’un terrain peut se révéler plus délicat que pour un achat immobilier traditionnel. Aux critères de solvabilité habituels, l’emprunteur doit également ajouter à son dossier des éléments d’informations sur la nature de la parcelle. Le profil du futur acquéreur doit ainsi répondre aux critères suivants : 

• un apport personnel suffisant : si celui-ci doit au-moins couvrir les frais de notaire pour un achat immobilier (10 % de montant du crédit), un apport d’au-moins 20 % voire plus est recommandé pour l’achat d’un terrain. Un terrain nu est en effet considéré comme un actif moins sûr, tout particulièrement lorsqu’il est non constructible ; 
• une situation professionnelle stable avec des revenus récurrents et suffisants pour supporter la future mensualité de remboursement (contrat en CDI de préférence) ; 
• une solvabilité financière et une capacité d’emprunt éprouvées : l’emprunteur doit être en capacité financière de rembourser l’emprunt dans son intégralité. Il doit ainsi présenter un taux d’endettement inférieur à 35 % (part des charges fixes mensuelles sur les revenus mensuels) ainsi qu’un reste à vivre suffisant pour subvenir aux besoins de son foyer ; 
• un comportement budgétaire responsable : les relevés bancaires de l’emprunteur ne doivent pas faire apparaître de fréquents incidents de paiement, de recours réguliers au découvert bancaire ou encore de dépenses dispendieuses par rapport aux revenus. Il ne doit par ailleurs pas être interdit bancaire ; 
• l’apport d’une garantie pour couvrir l’emprunt en cas de défaut de paiement (hypothèque sur un autre bien immobilier, caution ou nantissement d’un produit financier). Elle est d’autant plus importante pour un terrain non-constructible, donc sans possibilité d’hypothèque immobilière. La présence d’un co-emprunteur peut également rassurer l’établissement bancaire ;
• un dossier comprenant les détails du projet de construction avec tous les éléments permettant de rassurer l’organisme sur la constructibilité du terrain (étude de sol G1 et G2, rapport de bornage, démarches de viabilisation entreprises si nécessaire, devis d’artisans, etc.). Un prêt pour un terrain enclavé et sans possibilité d’exploitation aura en effet peu de chances d’aboutir.

L’objectif est de rassurer l’établissement bancaire sur vos capacités financières mais aussi sur la valeur financière future du terrain à acquérir.

Les étapes clés pour solliciter un emprunt pour l’achat d’un terrain

Voici la marche à suivre pour faire une demande de prêt pour l’achat d’un terrain : 

1. Estimez votre budget global en tenant compte de la valeur du terrain, des frais de notaire mais aussi des frais liés à la construction (viabilisation, matériaux, main-d’œuvre, etc.). Prévoyez une marge d’au moins 10 % pour faire face aux imprévus ; 
2. Recherchez le terrain à acquérir selon vos besoins (localisation, surface, commodités à proximité, etc.). Observez attentivement l’environnement et les alentours au moment de la visite afin de déceler de potentiels inconvénients à l’avenir (orientation, voisinage, accès, nuisances sonores ou olfactives à proximité, etc.) ;
3. Vérifiez sa constructibilité : une fois la parcelle identifiée, assurez-vous qu’il est possible d’y réaliser une construction. Consultez notamment le PLU et recherchez la présence d’éventuelles servitudes. Renseignez-vous également sur la nature du terrain (argileux ou non) ainsi que les équipements déjà raccordés ou non (électricité, gaz, eau, assainissement). Le cas échéant, cherchez à évaluer précisément le coût de la viabilisation ; 
4. Faites une offre d’achat et signez le compromis de vente si les vérifications de constructibilité se sont révélées rassurantes. Intégrez-y des clauses suspensives sur l’obtention du crédit et si possible du permis de construire ;
5. Réalisez la demande de financement : effectuez différentes simulations de crédit pour trouver la formule la plus intéressante pour votre projet. Comparez les taux d’intérêt (TAEG), la durée de remboursement, le montant des mensualités ou encore les modalités de paiement. Vous pouvez notamment passer par un courtier pour bénéficier d’un accompagnement complet. Une fois l’offre validée, retournez-là signée à l’organisme de crédit ; 
6. Effectuez les différentes démarches pour vous assurer de la constructibilité effective du terrain (étude de sol, diagnostics techniques, bornage…) ; 
7. Signez l’acte authentique chez le notaire et devenez officiellement propriétaire de la parcelle. Vous pourrez alors entreprendre les démarches administratives pour la construction.

Quelles démarches à réaliser suite à l’acquisition d’un terrain ?

L’acquisition du terrain s’accompagne d’un certain nombre d’obligations et de démarches administratives à réaliser dans l’optique d’une construction : 

• la déclaration de propriété au service des impôts pour la mise à jour du cadastre : celle-ci est effectuée par le notaire mais la déclaration n°6704 IL doit être réalisée dans les 90 jours en cas de changement d’affectation ou de consistance (par exemple en cas de viabilisation) ; 
• la demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CU) qui permet de geler toutes les taxes et règles d’urbanisme applicables à la parcelle pendant 18 mois ;
• le bornage qui vous permettra de délimiter officiellement les limites de propriété en vue de la construction ; 
• l’étude de sol G2 notamment si le sol est argileux : elle peut être utile pour la réalisation des fondations en complément de l’étude G1 qui est, pour sa part, obligatoirement fournie par le vendeur en vertu de la loi ELAN ; 
• les démarches de viabilisation lorsque le terrain n’est pas raccordé. Contactez les différents prestataires d’eau, d’électricité, de gaz ou d’assainissement ; 
• la demande de permis de construire pour débuter la construction : attention, l’autorisation d’urbanisme a une durée de validité de 3 ans et les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an pour qu’elle reste valide. Le permis de construire devra être affiché et lisible pendant toute la durée du chantier ;

• le paiement des différents impôts locaux : taxe d’aménagement (TA) et taxe foncière sur les propriétés non-bâties (TFPNB) puis sur les propriétés bâties (TFPB) une fois la construction terminée ; 
• l’entretien du terrain (débroussaillage, tonte de pelouse, élagage) : même lorsque la construction n’a pas débuté, vous avez l’obligation d’entretenir la parcelle pour éviter les risques d’incendie et d’empiètement de la végétation sur le voisinage ou sur la voie publique.

Quels sont les dispositifs d’aide pour financer l’achat d’un terrain ?

Pour financer l’achat de votre terrain ainsi que la construction du logement sur la parcelle, il existe différents dispositifs potentiellement complémentaires aux emprunts précédemment décrits. Il s’agit le plus souvent de prêts aidés mis en place par les pouvoirs publics afin de faciliter l’accession à la propriété. Parmi eux, on peut citer : 

• le prêt à taux zéro (PTZ) : il permet de financer jusqu’à 50 % du coût d’acquisition d’une résidence principale sans intérêts (ils sont pris en charge par l’État) et de différer le début du remboursement. Il est en revanche uniquement valable sur la partie construction et non sur l’acquisition du terrain ; 
• le prêt Accession Sociale (PAS) visant à l’acquisition d’une résidence principale pour les ménages disposant de revenus modestes. Il permet de bénéficier d’intérêts plafonnés pour l’acquisition d’un terrain et la construction sur celui-ci. Il s’accompagne également de frais de dossier et de notaire réduits ;
• le prêt Action Logement pour les salariés du secteur privé d’entreprises comprenant au-moins 10 salariés. Il permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € à taux d’intérêt préférentiel (1 % au maximum) uniquement pour la construction du logement. Il est là encore destiné aux salariés souhaitant acquérir leur résidence principale pour la première fois (primo-accédants) ou à ceux n’ayant pas été propriétaires depuis au moins 10 ans ;
• le bail réel solidaire (BRS) offrant la possibilité aux ménages modestes de devenir propriétaires en dissociant le foncier de bâti. L’emprunteur acquiert seulement les murs et s’acquitte d’une redevance à un organisme foncier solidaire (OFS) qui détient le terrain. Ce dispositif peut permettre de réduire le coût d’acquisition de 20 à 40 % ;
• les aides des collectivités locales : elles peuvent prendre la forme de prêts à taux zéro, de subventions directes (notamment pour les constructions écologiques) ou encore d’exonérations temporaires d’impôts locaux (taxe foncière) pour inciter à la construction sur la commune.

N’hésitez pas à effectuer différentes simulations en ligne pour trouver la meilleure formule de financement pour l’acquisition de votre terrain.