Taxe foncière sur terrain non bâti : calcul, exonérations et conseils

Ce qu'il faut retenir

L’achat d’un terrain a, de tout temps, été perçu comme un placement sécurisé et rentable, notamment dans une perspective de construction ultérieure. Pour autant, la fiscalité immobilière ne se limite pas aux murs et concerne également la surface même d’une parcelle.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est en effet une forme particulière d’impôt foncier due par tous les propriétaires de terrain malgré l’absence de construction : 

• la TFPNB peut concerner aussi bien un terrain nu que des terrains agricoles, forestiers, des étangs, des parcs, des jardins ou même des terrains à bâtir ; 
• elle est calculée à partir d’une valeur locative cadastrale (VLC) déterminée par la collectivité locale à laquelle est retranchée un abattement de 20 % pour frais ainsi que de potentiels dégrèvements et exonérations selon la nature du terrain et l’activité qui s’y exerce ; 
• des majorations peuvent s’appliquer dans les zones de forte tension immobilière pour contraindre les propriétaires à étoffer l’offre de logements ;
• si elle est moins élevée que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), elle représente néanmoins une charge importante à prendre en compte pour un investissement immobilier, à plus forte raison avec la hausse continue des valeurs locatives cadastrales ; 
• le montant de la TFPNB est généralement moindre lorsque le terrain détenu est considéré comme non constructible (pas de possibilité d’exploitation susceptible d’augmenter la VLC).

Diane Levy 2 juillet 2026 12 min

Qu’est-ce que la taxe foncière sur les terrains constructibles et non constructibles ?

La taxe foncière est un impôt annuel dû par un propriétaire foncier à la commune ou à l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) sur lequel est situé son bien. Comme pour la taxe d’habitation (désormais limitée aux résidences secondaires), son paiement vise à financer le budget de fonctionnement des collectivités locales (commune, département, intercommunalité) afin de fournir tous les services nécessaires aux administrés (écoles, voirie, entretien des espaces verts, etc.). 

Si elle est bien connue pour les constructions (taxe foncière sur les propriétés bâties – TFPB), elle ne se limite pas aux murs et concerne également les terrains, et cela même lorsqu’ils sont vierges de toute élément bâti. La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est ainsi due par tout propriétaire ou usufruitier d’un terrain nu au 1er janvier de l’année d’imposition, et ce, même si celui-ci est non-constructible. Elle se rapporte alors à la valeur intrinsèque de la terre. 

Si son montant est réduit par rapport à la TFPB, elle représente néanmoins un budget non-négligeable pour les propriétaires, à plus forte raison lorsque le terrain ne produit pas de revenus susceptibles d’absorber cette charge. Elle est donc à considérer au moment de se demander comment acheter un terrain et avant d’envisager la souscription d’un prêt pour l’achat de ce terrain.

Les catégories de terrains imposés à la TFPNB 

Le législateur a établi une liste des terrains non-bâtis soumis à la TFPNB. Parmi les catégories concernées et recensées, on peut citer notamment : 

• les terrains nus à vocation agricole (terres à cultiver, champs, prés, pâturages, vignes, vergers…) ; 
• les terrains à bâtir (destinés à recevoir des constructions résidentielles, commerciales ou professionnelles) ; 
• les terrains comprenant des étangs, salines ou des marais salants ; 
• les terrains comprenant des carrières non-exploitées commercialement ; 
• les terrains occupés par des voies de chemins de fer ou de tramway ; 
• les terrains comprenant des mines ou des tourbières ; 
• les terrains vagues et les friches ; 
• les immeubles délabrés impropres et abandonnés (friches industrielles par exemple) ;
• les terrains non cultivés affectés à la pratique du golf sans élément de maçonnerie ;
• etc.

Comment calculer sa taxe foncière sur un terrain non-bâti ?

La taxe foncière sur les terrains non-bâtis est calculée en 3 étapes : 

1. La détermination de la base imposable à partir de la valeur locative cadastrale (VLC) de la parcelle c’est-à-dire du revenu net que le propriétaire tire de ses terres ou pourrait en tirer en cas d’exploitation.  Elle dépend notamment de la nature du terrain, de sa superficie et de son environnement immédiat. À cette valeur cadastrale est appliqué un abattement de 20 % afin de tenir compte des éventuels frais et charges dont doit s’acquitter le propriétaire pour la gestion et l’entretien de son terrain. En d’autres termes, la TFPNB est donc basiquement calculée sur 80 % de sa valeur cadastrale (Base d’imposition de la TFPNB = valeur cadastrale x 0,8). C’est également à cette étape que certains dégrèvements et certaines exonérations peuvent être appliqués réduisant alors encore la base imposable. Nous y reviendrons dans la partie suivante ; 
2. L’application du taux d’imposition : La base imposable est ensuite soumise au taux d’imposition voté chaque année par la collectivité locale concernée (commune, intercommunalité) ; 
3. L’application des majorations éventuelles pour terrain constructible : selon les politiques publiques poursuivies en matière de logement dans certaines agglomérations, des majorations par mètre carré peuvent s’appliquer pour les terrains constructibles qui restent “nus”. L’objectif poursuivi est d’empêcher la rétention foncière dans des zones tendues où les besoins en logement sont importants.

Terrain constructible ou non-constructible : quel impact sur la TFPNB ?

La TFPNB est due par tous les propriétaires de terrains nus, qu’il s’agisse de terrains agricoles, forestiers ou encore de terrains à bâtir. Un élément de différenciation joue néanmoins un rôle majeur dans le montant à régler pour le propriétaire : la constructibilité. 

Différentes raisons peuvent rendre un terrain non constructible comme par exemple : 

• des règles d’urbanisme visant à protéger l’environnement, la biodiversité, l’activité agricole ou le patrimoine (zones Monuments Historiques par exemple) ;
• des risques naturels et/ou technologiques rendant la construction trop dangereuse (inondations, glissements de terrain, sites industriels Seveso à proximité) ; 
• l’impossibilité de raccorder le terrain aux principaux équipements et donc de le rendre viable (assainissement, électricité, gaz, eau…) ; 
• la présence de servitudes sur le terrain (servitude de passage ou de vue, impossibilité de construction à proximité d’un gazoduc, d’une ligne à haute tension ou d’un rond-point…). Ce dernier cas est particulier car il peut seulement empêcher la construction sur une partie de la parcelle sans pour autant que le terrain soit totalement considéré comme inconstructible. 

Lorsqu’un terrain est reconnu non constructible par l‘administration fiscale, sa valeur locative cadastrale est généralement bien plus faible car elle est uniquement basée sur la nature et les caractéristiques du sol (évaluation purement foncière). 

Un terrain constructible à l’inverse a un potentiel marchand bien supérieur avec des possibilités d’exploitation notamment commerciale, ce qui augmente sa valeur locative cadastrale et donc potentiellement le coût de la taxe foncière. 

Un terrain non constructible échappe par ailleurs aux potentielles majorations applicables aux terrains constructibles non bâtis, notamment dans les zones de forte tension immobilière.

Quels sont les critères d’imposition à la TFPNB ? 

L’imposition à la TFPNB et son montant sont déterminés par un certain nombre de critères à savoir : 

• la nature du terrain non-bâti : il doit répondre à l’une des catégories de la classification établie par le code général des impôts (terres agricoles, terrains forestiers, terrains à bâtir, étangs, jardins, parcs, marais, etc.) ; 
• la possibilité de construire ou non sur le terrain : des majorations peuvent être appliquées par les collectivités locales sur les terrains constructibles restés nus ; 
• la propriété sur l’année fiscale concernée : c’est le propriétaire du terrain à la date du 1er janvier de l’année d’imposition concernée qui est redevable de la TFPNB. En cas de vente en cours d’année, un prorata est généralement négocié chez le notaire sans que cela ne soit obligatoire ; 
• la localisation du terrain : le montant de l’imposition varie selon les spécificités de la parcelle (pente, superficie, raccordement aux équipements…) mais également selon le taux d’imposition de la collectivité territoriale. Par ailleurs, des spécificités peuvent s’appliquer selon que le terrain est en métropole, en Corse ou dans les territoires et départements d’outre-mer ; 
• les éventuelles exonérations et dégrèvements qui peuvent suspendre son application (temporairement ou de façon permanente) ou encore réduire son montant.

Ces différents critères sont à prendre en compte au moment de mettre en place une stratégie d’investissement immobilier. Les impôts locaux et notamment la taxe foncière peuvent en effet éroder votre rentabilité future. Vérifiez donc bien le PLU avant d’investir et renseignez-vous sur toutes les possibilités d’exonération et de dégrèvements afin de maximiser vos rendements.

Quelles sont les exonérations possibles et les conditions pour en bénéficier ?

Afin de limiter le poids de la TFPNB sur les finances de certains propriétaires terriens (et notamment des non-exploitants), de nombreuses exonérations sont prévues. Elles peuvent être permanentes ou temporaires.

Les exonérations permanentes 

Elles concernent : 

• les terres agricoles relevant d’une des catégories suivantes : prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins. Elles bénéficient d’une exonération égale à 30 % en France métropolitaine, 80 % dans les départements d’outre-mer et 100 % en Corse ; 
• les terrains détenus par certaines associations (mutilés de guerre ou de travail notamment) ; 
• certaines propriétés publiques (routes, chemins, rivières…) ou affectées à un service public ou d’utilité générale (notamment les terrains des grands ports maritimes) ; 
• les sols et terrains qui sont déjà soumis à la taxe foncière sur les propriétaires bâties (TFPB) ; 
• les terrains (agricoles ou non) plantés en oliviers sur demande expresse du propriétaire avant le 1er janvier de l’année où l’exonération est applicable.

Les exonérations temporaires 

Elles s’appliquent : 

• aux propriétés boisées ou arborées dans le cadre du reboisement (terrains ensemencés, plantés ou replantés afin de favoriser la production de bois) : la durée de l’exonération dépend du type de plantation (10 ans pour les peuplerais, 30 ans pour les résineux, 50 ans pour les feuillus et bois autres que le résineux, etc.) ; 
• aux terrains situés en zone “Natura 2000” (zone de protection de la biodiversité) : ils bénéficient d’une exonération de 5 ans renouvelable ;
• aux terrains situés en zone humide (exonération de 5 ans renouvelables) si le propriétaire s’engage dans une démarche de préservation de l’avifaune et de non-retournement de la parcelle ; 
• aux terrains servant à l’agriculture biologique (exonération de 5 ans) ; 
• sur décision des collectivités locales : aux terrains nouvellement plantés en arbres truffiers (exonération de 50 ans), en noyer (exonération de 8 ans) ainsi qu’aux vergers, aux vignes et aux cultures fruitières d’arbres ou d’arbustes (exonération de 8 ans). 

Les exonérations doivent être sollicitées en renvoyant l’un des formulaires suivants : 

• le formulaire n°6704-IL pour les changements d’affectation ou de consistance ; 
• le formulaire n°6707-SD dans le cadre du reboisement (régénération des terrains) et des plantations d’arbres truffiers ou d’oliviers ; 
• le formulaire n°6708-D-SD pour l’agriculture biologique.

Les cas de dégrèvements

Outre les exonérations, il est également possible de bénéficier de dégrèvements dans certaines situations : 

• à la suite d’une disparition de la propriété non bâtie du fait d’une inondation ; 
• en cas de perte de récolte faisant suite à des aléas climatiques ou des événements extraordinaires (gel, grêle, incendie) ; 
• pour des terres agricoles situées dans le périmètre d’une association foncière pastorale à condition que le propriétaire y ait adhéré ; 
• pour les jeunes agriculteurs effectuant une première installation : l’exonération est de 50 % de droit (valable 5 ans) et peut atteindre 100 % sur délibération (valable de 1 à 5 ans pour la partie délibération). Le jeune agriculteur doit remplir le formulaire n°6711-SD pour transmettre les informations sur ses parcelles.

Comment payer la TFPNB ?

Après réception de l’avis d’imposition par voie dématérialisée, le paiement de la taxe foncière sur les terrains non-bâtis peut être effectué par différents moyens : 

• par internet via un télérèglement sur le compte fiscal de l’entreprise avec la date d’échéance (30 octobre) ; 
• par prélèvement mensuel automatique tous les 15 du mois de janvier à octobre (en option sur demande) ; 
• par prélèvement automatique à la date de l’échéance (en option également à choisir avant le 30 septembre).

Comment contester une imposition jugée trop élevée ?

Vous avez reçu votre avis de taxe foncière et vous trouvez la TFPNB trop élevée par rapport à vos prévisions ? Malgré la rigueur de l’administration fiscale, des erreurs peuvent survenir dans le calcul de la taxe foncière pour terrain non bâti. Elles peuvent notamment faire suite à 

• un défaut d’actualisation après une transaction ; 
• une modification du PLU ; 
• des événements survenus en cours d’année non pris en compte (perte de récolte, aléa climatique) ; 
• un changement d’usage du terrain (déclassement par exemple) ; 
• une modification de la surface prise en compte (notamment suite à un nouveau bornage) ; 
• une absence de prise en compte de l’inconstructibilité (présence de servitude par exemple) ; 
• etc.

Quel que soit le cas de figure correspondant, vous devez vous rapprocher du Centre des finances publiques dont dépend le terrain avant la date de mise en recouvrement. Transmettez votre réclamation par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée de toutes les pièces justificatives venant étayer votre contestation (titre de propriété, rapport de bornage, etc.). Vous pouvez également contacter au préalable le centre des impôts par téléphone ou vous rendre sur place pour obtenir tous les éclaircissements nécessaires à vos interrogations.