Coefficient d’occupation des sols (COS) : définition, calcul et fin du dispositif

Ce qu'il faut retenir

Le coefficient d’occupation des sols (COS) était une règle d’urbanisme qui permettait de déterminer la surface maximale pouvant être construite sur un terrain. Pendant de nombreuses années, il a servi de repère aux particuliers qui souhaitaient construire une maison, réaliser une extension ou acheter une parcelle constructible. 

Depuis la loi ALUR de 2014, cette règle a toutefois disparu de la plupart des documents d’urbanisme. Comprendre son fonctionnement reste utile pour interpréter d’anciens documents, acheter un terrain ou préparer un projet de construction. Voici les éléments à retenir :  

• le COS fixait la surface maximale de construction autorisée sur une parcelle ;  
• depuis la loi ALUR de 2014, il a été supprimé dans la majorité des communes ;
• aujourd’hui, les règles du plan local d’urbanisme (PLU) déterminent les possibilités de construire ;
• avant un projet immobilier, il est indispensable de consulter le règlement d’urbanisme.

Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols (COS) ?

Avant de voir pourquoi le COS a disparu, il est utile de comprendre à quoi il correspondait et comment il fonctionnait.

Définition du coefficient d’occupation des sols

Le coefficient d’occupation des sols (COS) était une règle prévue par l’article L.123-1-5 du Code de l’urbanisme. Son rôle était de fixer la surface maximale pouvant être construite sur une parcelle en fonction de sa superficie. Plus le coefficient était élevé, plus la surface constructible était importante.  

À quoi servait le COS ?

Le COS ne servait pas uniquement à limiter la taille des constructions. Il permettait également aux communes de :

• maîtriser leur développement urbain ;
• préserver un équilibre entre espaces bâtis, réseaux publics et espaces naturels.

Pour un particulier, le COS permettait surtout d’estimer rapidement si un projet de construction était compatible avec les règles applicables au terrain.

Le COS concernait-il tous les terrains ?

Non. Le coefficient d’occupation des sols s’appliquait uniquement lorsque le document d’urbanisme de la commune le prévoyait. Il pouvait notamment être pris en compte pour :

• la construction d’une maison individuelle ;
• la réalisation d’une extension ;
• la création d’un garage ou d’une dépendance ;
• certains immeubles collectifs ou bâtiments professionnels.

 

Comment calculait-on le COS ?

Le calcul du coefficient d’occupation des sols reposait sur une formule simple. En quelques minutes, il était possible d’estimer la surface maximale de construction autorisée sur un terrain.

La formule de calcul

Pour connaître sa surface constructible, il suffisait de multiplier la superficie du terrain par le coefficient fixé par la commune. La formule était la suivante :

Surface constructible = superficie du terrain × coefficient d’occupation des sols

Prenons un exemple.

Une parcelle de 800 m² située dans une zone où le COS était fixé à 0,40 permettait de construire :

800 × 0,40 = 320 m²

La surface maximale autorisée était donc de 320 m².

Quelles surfaces étaient prises en compte ?

Toutes les surfaces n’étaient pas intégrées au calcul du COS. Certaines annexes pouvaient être exclues tandis que d’autres étaient comptabilisées.  

Le COS suffisait-il pour obtenir un permis de construire ?

Non. Le respect du COS ne suffisait pas à obtenir un permis de construire. Le projet devait également respecter l’ensemble des règles prévues par le document d’urbanisme, comme : 

• l’implantation ; 
• l’aspect extérieur ;
• l’intégration dans son environnement.   

Le coefficient d’occupation des sols existe-t-il encore ?

Vous consultez un ancien permis de construire ou un acte de vente ? Vous y trouverez peut-être encore une référence au coefficient d’occupation des sols. Pourtant, cette règle n’est plus utilisée dans les documents d’urbanisme actuels.

Ce que prévoit la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé le coefficient d’occupation des sols afin de laisser davantage de souplesse aux communes dans l’élaboration de leurs règles d’urbanisme. Depuis cette réforme, les possibilités de construire sont appréciées à partir d’un ensemble de règles de densité fixées par le PLU.

Existe-t-il encore des exceptions ?

Dans la très grande majorité des communes françaises, le COS n’est plus applicable.

En revanche, vous pouvez encore rencontrer cette notion dans certaines situations :

• lors de la consultation d’anciens permis de construire ;
• sur des documents d’urbanisme antérieurs à la loi ALUR ;
• dans certains dossiers immobiliers ou actes de vente faisant référence à la réglementation en vigueur à l’époque.

Par quoi le COS est-il remplacé aujourd’hui ?

La suppression du COS n’a pas supprimé les règles de construction. Elle a surtout changé la manière d’apprécier les possibilités de construire sur un terrain. Désormais, on examine plusieurs critères simultanément.

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Le PLU

Désormais, le PLU est le document de référence en matière d’urbanisme. C’est lui qui fixe les règles applicables à chaque parcelle en fonction de son classement. Avant tout projet de construction, c’est le premier document à consulter pour savoir ce qu’il est possible de réaliser sur un terrain. 

L’emprise au sol

Il ne faut pas confondre l’emprise au sol avec le COS. L’une mesure la surface occupée par le bâtiment sur le terrain, l’autre limitait la surface totale pouvant être construite.

D’autres règles peuvent limiter votre projet

Le PLU ne se contente pas d’indiquer si un terrain est constructible. Il encadre les caractéristiques de votre projet afin de garantir son intégration dans son environnement. Il peut notamment préciser :

• une hauteur maximale exprimée en mètres ;
• une distance minimale par rapport aux limites séparatives ;
• un pourcentage minimal d’espaces verts ;
• des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions ;
• des obligations concernant les places de stationnement.

 

Comment savoir ce que vous avez le droit de construire sur votre terrain ?

Même si le coefficient d’occupation des sols a disparu, cela ne signifie pas qu’il est plus simple de construire. 

Consulter le PLU

Avant d’acheter un terrain ou de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, il est indispensable de vérifier les règles applicables à votre parcelle. Le premier réflexe consiste à consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune.

Demander un certificat d’urbanisme

Si vous envisagez un achat ou un projet de construction, le certificat d’urbanisme permet d’obtenir des informations officielles sur les règles applicables à une parcelle.

Deux types de certificats existent :

• le certificat d’information, qui indique les règles d’urbanisme applicables ;
• le certificat opérationnel, qui précise si un projet déterminé est réalisable sur le terrain. 

Se faire accompagner

Selon la nature du projet, l’interprétation du PLU peut parfois être complexe. C’est notamment le cas pour une extension, une division de parcelle ou un terrain soumis à plusieurs contraintes d’urbanisme. Selon votre situation, plusieurs professionnels peuvent vous accompagner :

• le service urbanisme de la commune ;
• un architecte ;
• un géomètre-expert ;
• un bureau d’études spécialisé.

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