2044 : comment remplir sa déclaration de revenus fonciers ?

Ce qu'il faut retenir

Vous louez un appartement ou une maison non meublée ? Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon leur montant et votre régime d’imposition, vous pouvez être amené à remplir une déclaration 2044. Cette annexe à votre déclaration de revenus permet de calculer votre revenu foncier imposable après déduction des charges éligibles. Revenus à déclarer, dépenses déductibles, déficit foncier, nous vous expliquons dans ce guide comment remplir le formulaire 2044 sans rien oublier !

L’essentiel à retenir

• La déclaration 2044 concerne les propriétaires soumis au régime réel d‘imposition de leurs revenus fonciers.
• Elle permet de calculer le revenu foncier net en retranchant les charges déductibles des recettes encaissées.
• Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez automatiquement du micro-foncier (sous réserve de certaines exceptions), néanmoins vous pouvez également opter pour le régime réel sur option.
• Le résultat calculé sur la 2044 est ensuite reporté sur la déclaration de revenus 2042.

À quoi sert la déclaration 2044 ?

Le formulaire 2044 est une déclaration annexe à la déclaration de revenus 2042. Il permet de déclarer les revenus provenant de la location de locaux non meublés lorsque ceux-ci sont soumis au régime réel d’imposition.

La déclaration 2044 recense les recettes encaissées au cours de l’année ainsi que les frais et charges pouvant être déduits. La différence permet de déterminer votre résultat foncier : un bénéfice lorsque les recettes sont supérieures aux charges ou, à l’inverse, un déficit foncier.

Qui doit remplir une déclaration 2044 ?

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal dépasse 15 000 €. La déclaration 2044 permet alors de déterminer le revenu net imposable.

En dessous ou à hauteur de ce seuil, le régime micro-foncier s’applique automatiquement, à condition de ne pas se trouver dans l’un des cas d’exclusion prévus par la réglementation (monuments historiques, bien sous régime de déduction Besson, Périssol, etc.). Dans ce cas précis, le propriétaire reporte alors directement ses recettes brutes sur sa déclaration 2042. 

En micro-foncier, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges.

Sachez qu’il est toutefois possible d’opter pour le régime réel même lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Cette option résulte du dépôt d’une déclaration 2044 jusqu’au 1er février de chaque année et engage le foyer fiscal pendant trois ans.

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Quels revenus et quelles charges déclarer sur le formulaire 2044 ?

Pour déterminer le revenu foncier net, il faut commencer par recenser les recettes imposables, avant d’identifier les dépenses pouvant être déduites.

Quels revenus fonciers faut-il renseigner ?

Vous devez déclarer les loyers et fermages perçus au titre de la location de biens immobiliers non meublés, qu’il s’agisse de bâtiments ou de terrains, dès lors qu’ils ne relèvent pas de la déclaration 2044 spéciale.

D’autres recettes peuvent également entrer dans la catégorie des revenus fonciers. C’est notamment le cas de certaines redevances liées à l’usage ou à l’occupation d’un bien, comme les redevances d’affichage ou celles provenant de l’exploitation d’étangs ou de cours d’eau. Les revenus provenant de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont également concernés.

Selon votre situation, d’autres sommes perçues en lien avec le bien loué peuvent aussi être intégrées aux recettes déclarées sur le formulaire 2044 (subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles, dépenses normalement à la charge du propriétaire mais acquittées par le locataire, ou encore certaines recettes accessoires).

Quelles charges peut-on déduire de ses revenus fonciers ?

Le régime réel permet de retrancher des revenus fonciers différentes dépenses supportées pour le bien loué. Parmi les principales charges déductibles figurent notamment :

• les frais d’administration et de gestion ;
• les primes d’assurance ;
• • les dépenses de réparation et d’entretien (remise en état, installation électrique, etc.) ;
  • certaines dépenses d’amélioration (remplacement d’une cuisine, d’une salle d’eau, etc.) ;
  • les provisions pour charges de copropriété, avec une régularisation l’année suivante ;
  • certains impôts à la charge du propriétaire, dont la taxe foncière, à l’exception notamment de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable auprès du locataire ;
• les intérêts et frais d’emprunt.

Toutes les dépenses ne sont donc pas déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont, par exemple, exclus. Il est également essentiel de conserver les factures et autres justificatifs permettant d’établir la nature et le montant des dépenses déclarées.

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Comment remplir la déclaration 2044 étape par étape ?

La déclaration peut être réalisée en ligne depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Pour gagner du temps, rassemblez au préalable les loyers encaissés, factures de travaux, appels de fonds et décomptes de copropriété, avis de taxe foncière ou encore relevés relatifs à votre prêt immobilier.

Étape 1 : renseigner les biens et les revenus perçus

Commencez par indiquer les informations relatives à chaque propriété : adresse, identité du locataire ou nature du bien. Vous devez ensuite renseigner le montant des loyers et recettes perçus.

Étape 2 : renseigner les frais et charges déductibles

Vous devez ensuite reporter les dépenses déductibles dans les rubriques correspondantes de la déclaration 2044. 

Étape 3 : calculer le résultat foncier

Une fois les recettes et les charges renseignées, vous obtenez le résultat foncier. Lorsque les revenus sont supérieurs aux dépenses déductibles, vous dégagez un bénéfice foncier imposable. À l’inverse, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, vous pouvez constater un déficit foncier. La part de ce déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite peut être temporairement rehaussée jusqu’à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. 

La fraction du déficit non imputable sur le revenu global et celle provenant des intérêts d’emprunt peuvent être reportées sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Étape 4 : reporter le résultat sur la déclaration 2042

La 2044 ne remplace pas votre déclaration de revenus. Le résultat obtenu doit être reporté dans la rubrique « Revenus fonciers » de la déclaration 2042.

Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, un bénéfice foncier relevant du régime réel est reporté en case 4BA. En présence d’un déficit, les cases 4BB et/ou 4BC sont utilisées selon la nature du déficit. Les déficits antérieurs encore reportables sont indiqués en case 4BD.

Quelles différences entre la déclaration 2044 et la 2044 spéciale ?

La déclaration 2044-SPE, ou 2044 spéciale, répond au même objectif général que la 2044 classique : déterminer le revenu foncier imposable. Elle est toutefois destinée aux contribuables se trouvant dans les situations suivantes : 

• les propriétaires percevant des revenus d’immeubles classés monuments historiques ; 
• certains propriétaires d’immeubles détenus en nue-propriété ;
• ou encore des logements relevant de certains anciens dispositifs fiscaux comportant une déduction au titre de l’amortissement.

Si vous êtes tenu de déposer une 2044-SPE, vous devez également y faire figurer vos autres revenus fonciers. Il n’est donc pas nécessaire de remplir en parallèle une 2044 classique pour ces derniers.

Quelles erreurs éviter lors d’une déclaration 2044 ?

Même si la déclaration en ligne accompagne le contribuable au fil des rubriques, certaines erreurs peuvent modifier le calcul du revenu imposable. Pour les éviter, pensez notamment à vérifier que vous avez déclaré l’ensemble des loyers encaissés et que chaque dépense portée en déduction est réellement éligible. Ne confondez pas non plus le remboursement du capital de votre crédit immobilier avec les intérêts d’emprunt.

La qualification des travaux constitue un autre point de vigilance. Des travaux de réparation ou d’amélioration peuvent être déductibles sous certaines conditions, alors que les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.

Enfin, vérifiez que vous relevez bien du régime réel et que votre situation nécessite une 2044 classique plutôt qu’une 2044-SPE.

Quelles sont les conséquences d’une erreur dans la déclaration ?

Une erreur peut conduire à une rectification du montant de votre impôt. En cas d’insuffisance de déclaration, des intérêts de retard et, selon les circonstances, des majorations peuvent également être appliqués.

Vous vous apercevez d’une erreur après avoir validé votre déclaration ? Des dispositifs permettent de la corriger. Les modalités dépendent de la période à laquelle vous constatez l’erreur : 

• soit dans votre espace sécurisé en cliquant sur « Accédez à la correction en ligne » ;
• soit depuis votre messagerie sécurisée, en cliquant sur « Écrire » puis « Réclamation/Contestation/Impôt sur le revenu ».

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Où trouver de l’aide pour remplir sa déclaration 2044 ?

En cas de doute, le premier réflexe consiste à consulter la notice officielle du formulaire 2044. Elle détaille les différentes rubriques et précise les dépenses à renseigner. Vous pouvez également consulter le site impots.gouv.fr ou interroger l’Administration fiscale depuis la messagerie sécurisée de votre espace particulier. Pour une situation complexe, par exemple en présence de plusieurs biens ou de dispositifs fiscaux différents, l’accompagnement d’un professionnel peut être utile.

FAQ – Déclaration 2044

Quand faut-il remplir le formulaire 2044 ?

Vous devez remplir une déclaration 2044 lorsque vos revenus fonciers sont imposés au régime réel. Celui-ci s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 € par an ou dans certaines situations excluant le micro-foncier (monuments historiques, bien sous dispositif Périssol, Borloo, Besson, etc.). Vous pouvez également opter pour le réel sur option si ce régime est plus avantageux pour vous.

Quelle différence entre la 2044 et la 2042 ?

La déclaration 2042 est la déclaration générale des revenus du foyer fiscal, alors que la 2044 est une déclaration annexe destinée à déterminer le résultat des revenus fonciers soumis au régime réel. Le résultat calculé sur la 2044 est ensuite reporté sur la 2042.

Peut-on déduire les travaux sur la déclaration 2044 ?

Oui, mais pas tous. Dans un logement loué nu à usage d’habitation, les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que certaines dépenses d’amélioration peuvent être déductibles au régime réel. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas.

Faut-il remplir une déclaration 2044 pour une location meublée ?

Non. Les revenus issus d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration 2044 concerne uniquement les revenus fonciers provenant de locations non meublées.

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