Déclaration 2044 ou 2044 spéciale : laquelle choisir et comment la remplir ?
Ce qu'il faut retenir
Vous louez un logement non meublé et êtes imposé au régime réel ? Vous devez généralement déclarer vos revenus fonciers et vos charges à l’aide du formulaire 2044. La 2044 spéciale (2044-SPE) concerne certaines situations particulières, comme les monuments historiques, certains anciens dispositifs d’amortissement ou certains biens détenus en nue-propriété. Voici ce qu’il faut retenir :
- la 2044 classique est utilisée pour la plupart des locations nues relevant du régime réel ;
- la 2044-SPE est réservée à certaines situations ou certains régimes fiscaux spécifiques ;
- si vous relevez du micro-foncier et restez sous ce régime, vous n’avez en principe pas de déclaration 2044 à remplir ;
- les revenus et charges sont d’abord calculés dans la 2044 ou la 2044-SPE, puis le résultat est reporté dans votre déclaration de revenus.
Déclaration 2044 ou 2044 spéciale : quelles différences ?
2044 ou 2044 spéciale ? Les deux formulaires permettent de déclarer des revenus fonciers au régime réel. La différence tient surtout à votre situation.
Quand utiliser la déclaration 2044 ?
La déclaration 2044 est le formulaire de référence si vous louez un bien non meublé au régime réel et que votre investissement ne relève pas d’un régime nécessitant la 2044-SPE. Vous y indiquez vos loyers et les charges admises en déduction :
- frais de gestion ;
- primes d’assurance ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- travaux de réparation et d’entretien ;
- intérêts d’emprunt ;
- etc.
La différence entre vos recettes et vos charges permet ensuite de déterminer votre revenu foncier imposable ou, le cas échéant, votre déficit foncier.
Quand faut-il remplir la déclaration 2044 spéciale ?
La 2044-SPE reprend le principe de la déclaration classique, avec des rubriques supplémentaires pour traiter certaines situations fiscales. Pour la déclaration 2026 des revenus perçus en 2025, elle concerne notamment les revenus provenant :
- de logements relevant de certains anciens dispositifs d’amortissement, comme Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf ;
- d’un immeuble classé monument historique ;
- d’un immeuble détenu en nue-propriété et loué par l’usufruitier lorsque certaines charges sont supportées par le nu-propriétaire ;
- de certaines sociétés immobilières ou SCPI détenant des biens relevant de ces régimes.
Autrement dit, la 2044-SPE n’est pas une version plus complète de la 2044 que vous pouvez choisir librement. Elle répond à des situations fiscales précises.
Tableau comparatif : 2044 ou 2044-SPE ?
| Votre situation | Formulaire | Caractéristique |
| Location nue imposée au régime réel, sans régime particulier | 2044 | Régime classique des revenus fonciers |
| Ancien dispositif d’amortissement concerné (« Borloo neuf », « Robien et Robien ZRR classique », « Robien et Robien ZRR recentré », « Besson neuf » ou « Périssol » ) ou ayant ouvert à une réduction d’impôt spécifique « Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR » | 2044-SPE | Des rubriques spécifiques sont nécessaires |
| Immeuble classé monument historique | 2044-SPE | Le bien relève d’un régime particulier |
| Nue-propriété d’un immeuble loué par l’usufruitier avec certaines charges supportées par le nu-propriétaire | 2044-SPE | Traitement spécifique des charges |
| Déficit foncier classique | 2044 | avec imputation sur le revenu global selon les plafonds |
| Micro-foncier et maintien sous ce régime | Pas de 2044 | Revenus déclarés directement sur la déclaration de revenus |
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Dans quels cas particuliers faut-il remplir une 2044 ou une 2044-SPE ?
Mais certains cas sont moins évidents, notamment si vous détenez des parts de société, plusieurs biens immobiliers ou si vos charges génèrent un déficit foncier.
Quelle déclaration pour des parts de SCI ou de SCPI ?
Vous détenez des parts d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? La société déclare ses revenus et ses charges, puis vous indique la quote-part qui vous revient.
Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés et ne percevez pas d’autres revenus fonciers, vous pouvez, sous certaines conditions, reporter directement votre quote-part sur votre déclaration de revenus.
Vous possédez également un logement loué nu en direct ? Vous devez en principe remplir une 2044 et y intégrer les revenus provenant de la société.
Pour une SCPI, regardez surtout la nature des immeubles et des régimes fiscaux concernés. Si la société détient certains biens relevant de la déclaration spéciale, une 2044-SPE peut être nécessaire.
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Quelle déclaration si vous possédez plusieurs biens immobiliers ?
Vous louez un appartement classique au régime réel et possédez parallèlement un bien relevant de la 2044-SPE ? Vous n’avez pas à remplir une 2044 pour l’un et une 2044-SPE pour l’autre. Lorsque votre situation impose la déclaration spéciale, vous y renseignez l’ensemble de vos revenus fonciers en distinguant les différents immeubles et les règles fiscales applicables à chacun.
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Faut-il remplir une 2044-SPE en cas de déficit foncier ?
Non. Un déficit foncier ne vous fait pas automatiquement basculer vers la 2044-SPE.
Vous pouvez parfaitement constater un déficit sur une 2044 classique lorsque vos charges déductibles sont supérieures à vos recettes. C’est notamment possible après certains travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration.
Si votre investissement relève déjà d’une situation nécessitant une 2044-SPE, le déficit sera simplement calculé dans cette déclaration.
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Comment remplir la déclaration 2044 ?
Remplir une déclaration 2044 revient à faire les comptes de votre location sur l’année : recettes d’un côté, charges déductibles de l’autre, puis vous calculez votre résultat foncier.
Déclarer les loyers et autres recettes
Commencez par renseigner les caractéristiques de chaque bien, puis les loyers effectivement encaissés au cours de l’année et, le cas échéant, les autres recettes imposables. Si vous possédez plusieurs logements, les revenus et les charges sont détaillés bien par bien.
Renseigner les charges déductibles
C’est tout l’intérêt du régime réel : certaines dépenses engagées pour votre bien peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Sont notamment concernées, lorsqu’elles remplissent les conditions fiscales :
- les dépenses d’administration et de gestion ;
- certaines primes d’assurance ;
- les travaux d’entretien et de réparation ;
- certaines dépenses d’amélioration ;
- la taxe foncière hors part récupérable sur le locataire ;
- les intérêts d’emprunt.
| Attention à bien distinguer le type de travaux. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne suivent pas les mêmes règles que les travaux d’entretien, de réparation ou certaines améliorations. |
Calculer le revenu foncier ou le déficit foncier
Une fois les comptes faits, deux situations sont possibles :
- vos recettes sont supérieures aux charges : vous obtenez un revenu foncier net imposable ;
- certaines charges dépassent vos recettes : vous pouvez constater un déficit foncier.
En cas de déficit, toutes les charges ne sont toutefois pas traitées de la même manière. Leur nature détermine les règles d’imputation applicables.
Reporter le résultat sur votre déclaration de revenus
Dernière étape : reporter le résultat calculé dans la 2044 sur votre déclaration de revenus.
La déclaration en ligne facilite une partie de ces reports, mais prenez tout de même quelques minutes pour vérifier les montants avant de valider.
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Comment remplir la déclaration 2044 spéciale ?
La 2044-SPE reprend une grande partie des informations de la déclaration classique, mais ajoute des rubriques propres aux régimes fiscaux particuliers.
Quelles informations supplémentaires faut-il renseigner ?
Le formulaire prévoit des rubriques permettant d’identifier les biens soumis à certains régimes particuliers. Vous devez donc identifier précisément le régime applicable à chaque bien avant de renseigner les montants correspondants.
Comment calculer le résultat avec une 2044-SPE ?
Vous partez là encore de vos recettes imposables et retranchez les charges déductibles.
La différence tient aux règles propres à certains investissements. Des rubriques spécifiques permettent notamment de prendre en compte les déductions ou amortissements encore applicables.
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Où reporter le résultat ?
Une fois votre résultat foncier calculé, reportez-le dans les cases correspondantes de votre déclaration d’ensemble.
La 2044-SPE sert donc à détailler et calculer vos revenus fonciers ; elle ne remplace pas votre déclaration d’ensemble.
Exemple : comment remplir une déclaration 2044 ?
Prenons un cas simple. Vous louez un appartement nu au régime réel et percevez 12 000 € de loyers sur l’année.
Vous avez parallèlement payé :
- 800 € de frais et charges déductibles ;
- 1 200 € de taxe foncière déductible ;
- 2 000 € de travaux d’entretien déductibles ;
- 1 500 € d’intérêts et frais d’emprunt déductibles.
Soit 5 500 € de charges au total. Le calcul est donc le suivant :
| 12 000 € de recettes – 5 500 € de charges = 6 500 € de revenu foncier net. |
Vous détaillez les recettes et les dépenses dans votre 2044, puis reportez les 6 500 € obtenus dans votre déclaration de revenus. Si les charges avaient dépassé les recettes, vous auriez constaté un déficit foncier. Il aurait alors fallu distinguer la nature des charges pour déterminer la part éventuellement imputable sur votre revenu global et celle reportable sur vos futurs revenus fonciers.
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Quand et comment déposer une déclaration 2044 ou 2044-SPE ?
La 2044 et la 2044-SPE sont déposées en même temps que votre déclaration annuelle de revenus. En ligne, vous pouvez les ajouter lorsque vous sélectionnez la rubrique consacrée aux revenus fonciers. Pour la déclaration effectuée en 2026 sur les revenus de 2025, utilisez les formulaires correspondant à ce millésime ainsi que leurs notices :
- pour le formulaire 2044 : le numéro Cerfa 10334 ;
- pour le formulaire 2044-SPE : le numéro Cerfa 10335.
Les échéances varient chaque année et, pour la déclaration en ligne, selon votre département. Vérifiez donc le calendrier officiel au moment de déclarer plutôt que de reprendre la date de l’année précédente.
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