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Rénovation et défiscalisation : focus sur la loi Denormandie

La loi Denormandie est une extension de la loi Pinel. Elle permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsqu’ils investissent dans des logements fortement dégradés. Seule condition ? Rénover ou améliorer les performances énergétiques de ces logements jugés vétustes, situés dans les zones éligibles de communes et agglomérations à forte densité urbaine. Mais en quoi consiste cette réduction d’impôts et quelles nouveautés apporte la loi Denormandie ? Décryptage par Immoprêt.

Que propose la loi Denormandie ?

Entrée en vigueur le 30 novembre 2018, la loi Denormandie (du nom de l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie) est un dispositif d’aide fiscale mis en place par l’État et destiné à l’investissement locatif. Il est affecté aux acquisitions immobilières réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Notez que ce dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2022, mais qu’il a été prolongé par la loi de finances 2022 (article 75).

Le but poursuivi par cette loi est d’encourager les particuliers à rénover des logements situés dans des quartiers anciens ou dégradés. La contrepartie ? Ces derniers doivent être situés au sein de zones prioritaires. Autrement dit, des zones qui nécessitent la construction de nouveaux logements pour répondre aux besoins des populations à l’échelle locale.

Vous souhaitez bénéficier du dispositif Denormandie ? Dans ce cas, il vous faudra louer votre bien immobilier pour une longue durée, soit 6, 9 ou 12 ans. À ce titre, la réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location. Autrement dit, pour un bien immobilier loué durant 6 ans, la défiscalisation est de 12 %. Elle est de 18% durant 9 ans, et de 21% pour une durée de 12 ans.

À l’instar de la loi Pinel, la loi Denormandie encourage les bailleurs à lancer des travaux de rénovation au sein de logements anciens et s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre l’insalubrité.

Rénovation de logement : comment bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Vous êtes éligible au dispositif Denormandie si votre logement remplit les conditions suivantes :

  • Le montant total de l’investissement réalisé est plafonné à 300 000 € par an. La réduction d’impôt peut donc atteindre 63 000 €.
  • Le prix au mètre carré doit être inférieur à 5 500 €.
  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement locatif dans l’ancien.
  • Le logement doit se situer dans l’une des 222 villes du programme national Action cœur de ville qui existe depuis 2018 ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire.
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Loi Denormandie : quels types de logements sont concernés ?

La réduction d’impôt prévue par la loi Denormandie vous est accordée si :

  • vous lancez des travaux de construction afin de bâtir un logement ;
  • vous faites l’acquisition d’un logement neuf ;
  • vous faites l’acquisition d’un logement à construire ou en cours de construction via le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • vous lancez des travaux de rénovation pour mettre à neuf un logement ou si ce logement est déjà remis à neuf ;
  • à l’origine, votre logement était un local.

Les conditions à respecter concernant la réalisation de travaux

Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, le bailleur doit réaliser des travaux qui améliorent d’au moins 30 % les performances énergétiques du logement. Il doit aussi réaliser deux types de chantiers parmi les suivants :

  • isolation des murs
  • isolation des fenêtres
  • isolation des combles
  • changement de chaudière
  • optimisation de la production d’eau chaude sanitaire.

À savoir

Le bailleur est désormais éligible au dispositif Denormandie s’il s’engage à réaliser des travaux de modernisation ou d’assainissement.

Conditions de location : quels sont les plafonds à respecter ?

D’abord, le plafonnement des loyers acté par la loi Denormandie est identique à celui fixé par la loi Pinel. Ce montant maximum imposé par le bailleur dépend de la situation géographique du logement. Pour connaître la zone qui vous concerne, consultez le simulateur mis à disposition par le gouvernement.

Ensuite, les ressources acquises par les locataires vivant dans un logement éligible au dispositif Denormandie sont plafonnées. Ce plafond dépend de la situation géographique du logement et de la composition du foyer et il est identique à celui fixé par la loi Pinel.

À savoir

Le bailleur doit déclarer l’investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus, s’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt.

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