Rénovation et défiscalisation : focus sur la loi Denormandie

Ce qu'il faut retenir

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien à rénover et destiné à la location. Ce dispositif fiscal vous intéressera si vous souhaitez acheter dans certaines villes éligibles et participer à la rénovation de l’habitat ancien. Plusieurs critères doivent toutefois être respectés, comme les travaux énergétiques, les plafonds de loyers, les conditions de location ou encore le montant de l’avantage fiscal. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet :

• la loi Denormandie concerne l’acquisition d’un logement ancien avec travaux de rénovation ;
• les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• le dispositif ouvre droit à une réduction fiscale sous certaines conditions ;
• le bien doit être proposé en location avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter ;
• certaines erreurs peuvent limiter la rentabilité de l’investissement immobilier.

Diane Levy 8 juin 2026 7 min

Que propose la loi Denormandie ?

Entrée en vigueur en 2018, la loi Denormandie (du nom de l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie) est un dispositif d’aide fiscale mis en place par l’État et destiné à l’investissement locatif. Il était initialement affecté aux acquisitions immobilières réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.

Le dispositif devait en effet prendre fin au 31 décembre 2022, mais il a été prolongé par la loi de finances 2022 (article 75), puis à nouveau prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances 2024. Ainsi, la loi Denormandie fonctionne pour toute acquisition jusqu’au 31 décembre de l’année 2027, selon les règles du dispositif.

Le but poursuivi par cette loi est d’encourager les particuliers à rénover des logements situés dans des quartiers anciens ou dégradés. En contrepartie, ces derniers doivent être situés au sein de zones prioritaires. Autrement dit, des zones qui nécessitent la construction de nouveaux logements pour répondre aux besoins des populations à l’échelle locale.

Vous souhaitez bénéficier du dispositif Denormandie ? Dans ce cas, il vous faudra louer votre bien immobilier pour une longue durée, soit 6, 9 ou 12 ans. À ce titre, la réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location. Autrement dit, pour un bien immobilier loué durant 6 ans, la défiscalisation est de 12 %. Elle est de 18 % durant 9 ans, et de 21 % pour une durée de 12 ans.

Tout comme la loi Pinel, la loi Denormandie encourage les bailleurs à lancer des travaux de rénovation au sein de logements anciens et s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre l’insalubrité.

Rénovation de logement : comment bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Denormandie ?

Vous êtes éligible au dispositif Denormandie si votre logement remplit certaines conditions.

• Le montant total de l’investissement réalisé est plafonné à 300 000 € par an. La réduction d’impôt peut donc atteindre 63 000 €.
• Le prix au mètre carré doit être inférieur à 5 500 €.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement locatif dans l’ancien.
• Le logement doit se situer dans l’une des 222 villes du programme national Action cœur de ville qui existe depuis 2018 ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire.

Loi Denormandie : quels types de logements sont concernés ?

La réduction d’impôt prévue par la loi Denormandie vous est accordée si le logement concerné est ancien et qu’il fait l’objet de travaux d’amélioration, ou si vous achetez un local et que vous le transformez en usage d’habitation.

Les conditions à respecter concernant la réalisation de travaux

Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, le bailleur doit réaliser des travaux qui améliorent d’au moins 30 % les performances énergétiques du logement. Il doit aussi réaliser deux types de chantiers parmi les suivants :

• isolation des murs ;
• isolation des fenêtres ;
• isolation des combles ;
• changement de chaudière ;
• optimisation de la production d’eau chaude sanitaire ;
• création de surface habitable nouvelle.

Conditions de location : quels sont les plafonds à respecter ?

D’abord, le plafonnement des loyers acté par la loi Denormandie est identique à celui fixé par la loi Pinel. Ce montant maximum imposé par le bailleur dépend de la situation géographique du logement. Pour connaître la zone qui vous concerne, consultez le simulateur mis à disposition par le gouvernement.

Ensuite, les ressources acquises par les locataires vivant dans un logement éligible au dispositif Denormandie sont plafonnées. Ce plafond dépend de la situation géographique du logement et de la composition du foyer et il est identique à celui fixé par la loi Pinel.

Quels sont les avantages du dispositif Denormandie pour les investisseurs ?

La loi Denormandie permet de profiter d’une réduction d’impôts en investissant dans un logement ancien à rénover. C’est l’un des principaux avantages du dispositif. En échange de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal proche de celui du Pinel.

Le dispositif encourage aussi la remise en état de logements situés dans des villes éligibles, souvent plus accessibles à l’achat que certaines grandes métropoles. Pour les investisseurs, cela peut représenter une bonne opportunité de développer un patrimoine immobilier avec un effort financier limité grâce aux aides existantes et à des prix d’acquisition parfois plus attractifs. La loi Denormandie peut ainsi convenir à tout investisseur, seul ou en couple, souhaitant préparer un projet locatif sur le long terme.

Quels sont les inconvénients de la loi Denormandie ?

Même si la loi Denormandie présente plusieurs avantages, elle comporte aussi certaines contraintes à connaître avant de se lancer. Les travaux de rénovation peuvent entraîner un coût important, surtout si le logement est dégradé ou nécessite une amélioration énergétique complète. 

Le dispositif impose également des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Cela peut alors limiter la rentabilité dans certaines zones. Il faut aussi respecter plusieurs conditions liées à la location : durée du bail, nature des travaux, état sanitaire du bien… Pour certains investisseurs, ces obligations peuvent faire que l’opération est complexe à gérer. Il est donc important de bien se préparer avant toute acquisition.

Comment faire l’acquisition d’un dispositif Denormandie ?

Investir avec la loi Denormandie demande de suivre plusieurs étapes.

• Choisir une ville éligible

Le dispositif Denormandie concerne certaines communes ayant besoin de rénover leur parc immobilier. Vérifiez donc que la ville fait bien partie des zones éligibles avant acquisition d’un bien.

• Trouver un logement ancien à rénover

Le logement doit nécessiter des travaux importants : rénovation énergétique, amélioration de l’état général, création de surface habitable ou modernisation du bien.

• Évaluer le coût total de l’opération

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût global du projet. Demandez plusieurs devis avant de vous engager.

• Financer votre projet immobilier

Vous pouvez solliciter un prêt immobilier et vous renseigner sur les aides disponibles pour réduire certaines dépenses.

• Mettre le bien en location

Une fois les travaux terminés, le logement se loue vide, comme résidence principale, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Quelles sont les erreurs à éviter lors d’un investissement Denormandie ?

L’une des erreurs les plus fréquentes est de sous-estimer le coût des travaux. Matériaux, main-d’œuvre, imprévus, le budget peut vite être dépassé. En outre, ces travaux doivent respecter les critères du dispositif, outre le fait d’investir dans une ville éligible. 

Il faut aussi respecter les plafonds de loyers et de ressources applicables aux locataires. Cela pourrait notamment remettre en cause la réduction d’impôts et l’avantage fiscal du dispositif. 

Autre point de vigilance : choisir un bien uniquement pour son prix, sans étudier la demande locative locale. Avant toute opération, prenez le temps d’analyser le marché, l’état du logement et le potentiel réel de location.

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