Quelle est l’utilité d’un prêt sur deux lignes ou prêt gigogne ?

Ce qu'il faut retenir

Le prêt gigogne est une formule de financement souple permettant d’optimiser le coût de remboursement d’un emprunt immobilier par un système d’emboîtement des différents crédits souscrits. Il consiste en un montage qui agglomère deux prêts (d’où le terme “prêt en deux lignes) voire plus avec une ventilation adaptative offrant la possibilité de lisser le remboursement et de parvenir à des mensualités constantes : 

• le prêt gigogne se compose d’un prêt court (généralement un prêt aidé ou un prêt avec un taux d’intérêt avantageux) ainsi que d’un prêt long (avec un taux d’intérêt plus élevé) ; 
• il permet “d’emboîter” une ligne de crédit dans une autre en adaptant le remboursement du prêt long au minimum pour permettre le remboursement simultané et prioritaire du prêt court ; 
• cette formule est particulièrement adaptée pour les emprunteurs éligibles à un prêt à taux zéro (PTZ, prêt Action Logement…) ou à des crédits à taux attractifs (prêts via un PEL ou un CEL) ;
• le lissage et les paliers de remboursement permettent de cumuler les emprunts sans dépasser les seuils de taux d’endettement ;
• le prêt gigogne limite également le coût global du crédit grâce à un amortissement plus rapide du capital sur le partie courte du financement.

Diane Levy 4 mars 2026 11 min

Qu’est-ce qu’un prêt sur deux lignes ?

Un prêt sur deux lignes est – comme son nom l’indique – un emprunt divisé en deux crédits. Pour rappel, une ligne de prêt est composée du montant emprunté, de sa durée et de son taux d’intérêt. Dans le cas d’un prêt sur deux lignes, on a donc deux crédits bien distincts.

Comment fonctionne le prêt gigogne ?

En parallèle de votre emprunt immobilier principal, vous pouvez donc souscrire un prêt complémentaire. Dans la majorité des cas, il s’agit d’un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêt d’accession sociale, etc.) ou d’un second crédit immobilier, souvent à taux préférentiel (via un PEL ou un CEL par exemple). Le financement se compose donc schématiquement ainsi : 

• un prêt court (sur environ 10 ans) avec un taux d’intérêt avantageux ; 
• un prêt long (généralement 20 ans) constituant la majeure partie du financement avec un taux d’intérêt plus élevé.

Afin de vous éviter d’avoir à jongler entre deux remboursements qui peuvent se chevaucher, la banque vous propose généralement de lisser ces prêts avec un système de paliers (on parle parfois de prêts à paliers).

Dans ce cas de figure, le prêt court (normalement le moins onéreux) est remboursé en priorité et la mensualité dédiée au prêt long est pour sa part réduite au maximum avec un système de paliers (on parle parfois de prêts à paliers). Une fois le prêt court remboursé, la mensualité du prêt long est ajustée afin que l’échéance mensuelle reste constante. Il est même possible d’inclure 3 voire 4 prêts à ce type de dispositif. L’échéancier prévoit alors différents paliers, priorisant toujours en premier lieu, les financements les plus abordables et/ou devant être remboursés le plus rapidement

Quel est l’intérêt du prêt lissé ?

Un prêt lissé permet de regrouper en une mensualité fixe le remboursement des deux lignes de votre crédit immobilier. Il offre donc une meilleure vision à long terme de votre remboursement, et surtout plus de stabilité à travers ses échéances constantes. 

Ce montage offre de plus l’opportunité d’optimiser le coût des intérêts en rendant possible le cumul de plusieurs prêts. Le mécanisme de lissage permet notamment de pouvoir bénéficier de dispositifs de financement avantageux auxquels l’emprunteur n’aurait pas forcément été éligible de base, en particulier grâce à un amortissement plus rapide du capital.

Pourquoi avoir recours à un prêt gigogne ? Les avantages par rapport à un crédit traditionnel

L’intérêt principal du prêt gigogne (autrement appelé prêt emboîté) réside dans la possibilité de lisser les deux lignes de crédit, et par conséquent de diminuer le coût total de l’emprunt. Pour rappel, plus la durée d’un prêt est courte, plus le taux d’intérêt est faible. La souscription d’un emprunt complémentaire permet alors de jouer sur ce mécanisme.

Une réduction du coût global du crédit grâce à un amortissement rapide

Grâce au prêt complémentaire plus court, vous commencez à rembourser la dette de façon plus directe en prenant en charge très rapidement le remboursement du capital et non pas seulement le coût des intérêts. L’amortissement est de fait plus rapide avec une part d’intérêts d’emprunt moindre et qui s’accumule moins longtemps que pour un crédit traditionnel.

Une optimisation des mensualités et du taux d’endettement grâce au lissage

Le fait d’emboîter un prêt long et un prêt court permet d’optimiser ses possibilités de remboursement tout en s’acquittant de mensualités identiques à chaque échéance. L’ajustement réalisé par la banque offre l’opportunité de rembourser en priorité le prêt court en début d’emprunt et de ne payer qu’une faible partie du prêt long les premières années (seulement les intérêts par exemple). 

Le lissage rend ainsi possible une optimisation des remboursements en début d’emprunt. L’accumulation des échéances de ces deux prêts sur des bases “normales” ne serait en effet bien souvent pas supportable pour l’emprunteur par rapport à son budget mensuel. L’accumulation de ces deux prêts ne lui permettait d’ailleurs pas le plus souvent de remplir les critères de solvabilité des établissements bancaires avec un taux d’endettement supérieur à 35 % et un reste à vivre mensuel insuffisant. Le prêt sur deux lignes contribue alors à optimiser ses possibilités de financement et donc parfois à optimiser sa capacité d’emprunt.

Une potentielle réduction du coût de l’assurance emprunteur

Le prêt gigogne peut également permettre d’optimiser le coût de l’assurance emprunteur. À l’image de ce qui est pratiqué pour le taux d’intérêt (TAEG), le taux de l’assurance emprunteur (TAEA) est généralement moins élevé pour un emprunt court compte tenu du risque moindre au niveau de la durée.

Par ailleurs, lorsque le coût de l’assurance de prêt est calculé sur le capital restant dû, le fait de rembourser le capital de manière accélérée permet mécaniquement de diminuer le coût de l’assurance emprunteur. Une économie loin d’être négligeable quand on sait que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût global d’un projet.

Quels sont les inconvénients du prêt gigogne ?

Malgré tous ses avantages, le prêt emboîté présente également quelques inconvénients à garder en tête : 

• une disponibilité réduite et une complexité de montage : il est relativement délicat à mettre en place et n’est de ce fait pas forcément proposé par tous les établissements bancaires ;
• une modularité limitée : les facilités de remboursement habituellement proposées par les établissements peuvent se révéler plus complexes à intégrer. Les reports d’échéances ainsi que les modulations à la baisse ou à la hausse sur une ligne de prêt ont effet un impact sur l’autre ligne de prêt, ce qui est susceptible de déséquilibrer totalement la structure financière ; 
• un remboursement anticipé plus délicat : dans le même ordre d’idées, le remboursement anticipé d’un des deux prêts remet en question l’équilibre initialement trouvé. La banque peut alors vous imposer l’ordre de remboursement le plus avantageux de son point de vue en termes d’intérêts perçus. Le lissage peut également s’en trouver impacté ;
• un rachat ou une renégociation de crédits limités : les établissements de crédits ne permettent pas toujours le rachat de prêts complexes. Le rachat peut également vous faire perdre le bénéfice de l’opération initialement réalisée. Celle-ci n’est par ailleurs pas forcément pertinente si vous avez déjà remboursé une bonne partie du prêt court (le moins cher) ou si vous avez bénéficié d’un prêt aidé (à taux zéro), ces derniers n’étant de toute manière pas rachetables.

Quand est-il judicieux d’opter pour un prêt gigogne ?

Plusieurs scénarios peuvent rendre le recours au prêt gigogne particulièrement opportun : 

• lorsque l’écart de taux d’intérêt entre un emprunt court (10 ans par exemple) et un emprunt long (20 à 25 ans) est particulièrement élevé : le fait d’emboîter une ligne de crédit courte au sein de la ligne de crédit la plus longue permet de réduire le taux moyen pondéré de l’opération, à plus forte raison lorsque l’écart de taux est conséquent ;
• si vous êtes éligible à un prêt aidé dont les intérêts sont pris en charge par l’État ou un organisme public (PTZ, prêt Action Logement…) ou bien encore à un crédit avec un TAEG avantageux (grâce à un PEL ou un CEL par exemple). Le prêt gigogne permet alors de prioriser le prêt court et de réduire la part du prêt long les premières années. La mensualité est alors lissée et n’avez pas à subir un double remboursement trop conséquent pour votre budget. Vous pouvez ainsi profiter de ce type de financement préférentiel qui n’aurait pas forcément été possible autrement ; 
• lorsque l’emprunteur a besoin d’optimiser sa capacité d’emprunt : si, pour son projet avec deux prêts, l’emprunteur présente, à un moment donné du remboursement, un taux d’endettement supérieur aux standards bancaires (35 % maximum selon les recommandations du HCSF), la banque peut refuser le financement. Grâce au prêt gigogne et en particulier au lissage, il s’acquitte de la même mensualité tout au long du crédit, ce qui lui évite les pics d’endettement à certaines périodes. Le fait de rembourser d’abord en priorité le prêt court permet de réduire le montant des intérêts et donc potentiellement d’augmenter son enveloppe de financement. Il est ainsi potentiellement possible de voir un peu plus grand ou mieux situé pour son projet immobilier ; 
• dans la perspective d’une revente à moyen terme : si vous envisagez de revendre le bien immobilier d’ici 7 à 8 ans, vous avez tout intérêt à trouver une formule permettant de rembourser en priorité le capital dès le départ plutôt que les intérêts. L’amortissement plus rapide du prêt court vous permet alors de limiter le capital restant dû au moment de la revente et donc de récupérer une somme plus conséquente sur le produit de la transaction ;
• pour optimiser le coût de son assurance emprunteur comme nous l’avons vu précédemment. Vous pouvez alors souscrire deux contrats d’assurance différents pour bénéficier de la formule la plus adaptée à chacun des crédits (paiement sur le capital restant dû pour le prêt court et paiement sur le montant de l’emprunt pour le prêt long par exemple).

Pour toutes ces différentes raisons, le prêt gigogne est donc un excellent moyen d’optimiser son financement. Bien que son montage puisse paraître complexe au premier abord, la mécanique est en réalité très simple. Toutefois, il reste conseillé de se faire accompagner par un professionnel le cas échéant. Si le prêt sur deux lignes vous semble une option intéressante pour votre projet immobilier et que vous souhaitez en savoir davantage sur son fonctionnement, n’hésitez pas à contacter un courtier.

FAQ : 

Comment le prêt gigogne peut-il réduire le coût de mon crédit ?

Le prêt gigogne offre la possibilité d’inclure au financement un ou des prêts plus courts et à des taux d’intérêt avantageux voire nuls. Il permet ainsi de réduire le montant des intérêts accumulés grâce à un amortissement plus rapide, le remboursement du capital étant effectué en priorité sur le prêt le plus court.

Le prêt gigogne est-il plus risqué pour mon budget ?

Non. Au contraire, le lissage permet une stabilité des échéances tout au long du remboursement. Le montage financier est invisible puisque vous remboursez toujours le même montant malgré l’optimisation sur le coût des intérêts. La visibilité pour vos finances est donc identique à celle d’un prêt classique.

Quels sont les avantages du prêt gigogne ?

Le prêt sur deux lignes permet d’optimiser son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt en intégrant un prêt plus court et moins onéreux à son financement (PTZ, PEL, CEL par exemple). Il réduit ainsi le coût global du crédit tout en permettant une visibilité maximale sur votre emprunt grâce à une mensualité stable tout au long du remboursement. 

Comment opter pour un prêt gigogne ?

Il n’est pas proposé par tous les établissements bancaires car il nécessite une expertise financière de la part des conseillers et des logiciels internes pointus. Privilégiez les grandes banques nationales qui proposent généralement ce type de montage.

Le prêt gigogne implique-t-il un surcoût ?

Généralement non. La plupart du temps, la mise en place d’un prêt sur deux lignes ne s’accompagne pas de frais de dossier particulier.