Comprendre le déblocage des fonds d’une prêt immobilier

Ce qu'il faut retenir

Le déblocage des fonds d’un prêt immobilier est différent selon que vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien. Il peut être réalisé en une seule fois ou bien progressivement.

• Si vous achetez un bien achevé, le notaire émet un appel des fonds auprès de la banque émettrice du prêt au moment de la signature de l’acte authentique. Il verse ensuite la somme au vendeur.
• Si vous choisissez d’acquérir un bien dans le neuf par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), les fonds sont remis au constructeur de façon progressive selon l’avancée des travaux.
• Le déblocage des fonds, complet ou progressif, affecte le remboursement du crédit immobilier. Lors d’un achat dans le neuf, celui-ci peut être immédiat ou bien différé totalement ou partiellement. Cette dernière option est la plus fréquente. Vous réglez des intérêts intercalaires durant la construction et vous remboursez le capital à votre entrée dans le logement.

Diane Levy 12 août 2022  7 min

Déblocage des fonds : à quel moment intervient cette étape ?

Ça y est, vous venez enfin de tomber d’accord avec votre banque sur une offre de prêt immobilier satisfaisante. Toutefois, avant de pouvoir débloquer les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet, vous devez respecter un délai de réflexion obligatoire. Celui-ci est fixé à 10 jours calendaires suivant la réception du courrier recommandé par voie postale. Les fonds sont ensuite débloqués après réception par la banque de l’offre de prêt signée par vos soins.

Selon que vous achetiez un logement neuf (VEFA ou CCMI), un bien ancien ou que vous procédiez à un rachat de crédits immobilier, le déblocage des fonds peut être immédiat ou progressif.

Déblocage des fonds dans le neuf

Si vous avez pour projet l’acquisition d’un logement neuf via Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), alors les fonds vont être débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Pour un logement en VEFA

Un achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA se traduit par des appels de fonds successifs, qui se répartissent en règle générale comme suit : 

• 35 % du prix du bien à l’achèvement des fondations ;
• 70 % du prix lors de la mise hors d’eau ;
• 95 % du prix lors de l’achèvement des travaux.

Le solde restant est demandé au moment de la visite de livraison et si aucune réserve n’ont été émises.

Ces indices sont des taux maximum imposés par la loi. Ils peuvent sensiblement varier à la baisse selon les constructeurs.

Pour un logement via un CCMI

Lors d’un achat via un CCMI, le déblocage des fonds d’un prêt immobilier est échelonné et intervient à chaque étape de réalisation des travaux. Il est encadré par la loi (article R231-7 du Code de la Construction), qui fixe les pourcentages maximum que peut réclamer un maître d’ouvrage en fonction de l’état d’avancement des travaux.

La répartition des fonds se base sur le modèle suivant :

• 15 % à l’ouverture du chantier (incluant éventuellement le dépôt de garantie de 3 à 5 %) ;
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la pose du toit (mise hors d’eau) ;
• 75 % à la pose des cloisons et fenêtres (mise hors d’air) ;
• 95 % à la fin des travaux d’aménagement (plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs) ;
• 100 % à la réception des travaux.

Comment se déroule le remboursement du prêt ?

En fonction de la situation et du contrat de construction, l’emprunteur peut opter pour un prêt immobilier : 

• à remboursement immédiat (il règle son loyer et la mensualité d’emprunt) ;
• à remboursement différé en totalité (il commence à honorer les échéances de prêt à son entrée dans le logement) ;
• à remboursement différé partiel (il paie des intérêts intercalaires durant les différentes étapes de travaux au prorata des sommes débloquées, puis il commence à rembourser le capital à son entrée dans le bien).

Si vous êtes encore locataire, vous devez certainement continuer à payer votre loyer avant de pouvoir emménager dans votre futur logement. Pour éviter un taux d’endettement trop important, la période d’amortissement du capital emprunté est alors transposée à la réception des travaux.

Autrement dit, vous entamez « réellement » le remboursement de votre prêt à compter de votre entrée dans le logement. Le plus souvent, vous devez rembourser des intérêts intercalaires à chaque déblocage de fonds. Ces intérêts – auxquels s’ajoute le coût de votre assurance de prêt – sont calculés par rapport au montant de votre crédit immobilier et au taux d’intérêt fixé par la banque.

Exemple pour l’achat via CCMI

Dans le cadre d’une acquisition via CCMI, vous souscrivez un crédit immobilier d’une valeur totale de 200 000 €, à un taux d’intérêt de 3,35 % (taux moyen au 16 octobre 2025), sur une durée de 20 ans. 

La banque débloque 15 % des fonds prévus pour lancer l’ouverture du chantier, soit un total de 30 000 €. Les intérêts intercalaires à rembourser correspondent donc à des mensualités sur la base de 3,35 % de 30 000 €, soit 1 005 €. Si la durée de cette première étape est estimée à 6 mois, alors vous avez à payer des mensualités évaluées à environ 83,75 €.

Déblocage des fonds dans l’ancien 

Si vous faites l’acquisition d’un logement ancien, les fonds passent par deux étapes distinctes. Tout d’abord, la banque transfère en une fois la totalité de l’argent auprès du notaire chargé de la vente du bien. Cette transaction est impérative afin qu’il puisse rédiger l’acte authentique de vente. Par la suite, le notaire bascule les fonds sur le compte du vendeur, symbole de la fin de la transaction immobilière. Il est à noter que le déblocage des fonds s’effectue généralement par virement.

Rachat de crédits hypothécaire : cas particulier

Dans le cas d’un rachat de crédits immobilier, c’est à la banque que revient la charge de verser les fonds à l’organisme prêteur auprès de qui vous avez souscrit votre crédit immobilier.

Le déblocage des fonds est effectué aussi en une seule fois.

Quels sont les documents nécessaires pour le déblocage des fonds ?

Les pièces justificatives, que va vous demander la banque pour entériner le déblocage des fonds, varient selon le type d’achat, dans l’ancien ou dans le neuf.

• Dans l’ancien, l’offre de prêt signée et l’appel de fonds du notaire permettent d’obtenir les fonds nécessaires à la finalisation de l’achat immobilier.
• Dans le neuf, en VEFA ou CCMI, vous devez présenter les appels de fonds successifs émis par le constructeur à votre banque pour qu’elle procède au virement de la somme demandée.

Comment réagir face à un déblocage tardif des fonds ?

Le cas le plus commun auquel vous pouvez être confronté en matière de déblocage tardif des fonds concerne le transfert des fonds de la banque au notaire dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien. En effet, le notaire doit impérativement être en possession de la totalité des fonds pour rédiger l’acte authentique de vente. Si vous estimez que la procédure traîne et que l’argent risque de ne pas être débloqué à temps pour le rendez-vous prévu avec le notaire, vous avez tout intérêt à contacter votre conseiller bancaire afin d’accélérer la procédure, tout en décalant la date de l’entrevue avec le notaire chargé de la transaction.