Investir avec la loi Monuments historiques : comment ça fonctionne ?

Ce qu'il faut retenir

Vous souhaitez réduire vos impôts tout en participant à la sauvegarde du patrimoine français ? La loi sur les monuments historiques vous offre un levier fiscal intéressant en échange de la rénovation d’un bien classé ou inscrit. Voici les principales caractéristiques à connaître concernant la loi sur les monuments historiques :  

• elle permet une défiscalisation intégrale des travaux de restauration, sans plafond ni limite de revenus ;
• les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global, même en cas de jouissance personnelle du bien ;
• elle est destinée aux contribuables fortement imposés souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier ;
• les travaux sont obligatoirement encadrés par la Drac (direction régionale des affaires culturelles) et supervisés par un ABF (architecte des bâtiments de France) ;
• le bien peut être occupé ou loué, sans contrainte de durée de mise en location ;
• il est possible d’être exonéré des droits de succession si le bien est ouvert au public et qu’une convention est signée par les héritiers avec le Ministère de la culture et de la communication.

Diane Levy 9 janvier 2026 11 min

Les principes de la loi monuments historiques

La loi sur les monuments historiques, instaurée le 31 décembre 1913 et renforcée depuis, a pour vocation de préserver le patrimoine architectural français. Ce dispositif fiscal exceptionnel soutient les propriétaires dans la rénovation de biens classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, en leur accordant d’importants avantages fiscaux.

Le principe est simple : les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien de ces biens sont déductibles à 100 % des revenus fonciers du contribuable, sans aucun plafonnement. Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du bien et aux travaux bénéficient de la même déductibilité. 

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (comme la loi Malraux), la loi sur les Monuments historiques n’impose aucun plafond de loyers ni conditions de ressources du locataire. Elle ne limite pas non plus le montant des travaux pris en compte. Elle s’adresse donc principalement aux investisseurs fortement imposés qui recherchent une niche fiscale efficace et patrimoniale.

Au-delà de la défiscalisation, ce dispositif permet de valoriser des biens rares et chargés d’histoire L’engagement de l’investisseur contribue directement à la conservation du patrimoine français, dans une logique de transmission intergénérationnelle.

Quels types de biens sont éligibles ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi sur les monuments historiques, le bien doit appartenir à l’une des catégories suivantes :

• immeuble classé au titre des monuments historiques, par arrêté ministériel (protection intégrale ou partielle) ;
• bien inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).

L’ensemble de ces biens présente un intérêt historique, architectural ou artistique majeur, ce qui justifie leur protection et les conditions encadrant leur restauration.

Autre différence, la loi Malraux s’applique aux biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine, alors que la loi monuments historiques concerne les biens classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif monument historique ?

L’investissement en loi monuments historiques est soumis à plusieurs conditions strictes, afin de garantir la conservation du bien et l’efficacité du dispositif :

• le bien doit être acquis en nom propre, ou via une société transparente fiscalement (type SCI à l’IR) : les SCPI ou SCI à l’IS sont exclues du dispositif ;
• l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans, afin d’assurer la pérennité de la restauration ;
• tous les travaux doivent être autorisés par la Direction régionale des affaires culturelles (Drac) et placés sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France (ABF) : les travaux doivent servir à restaurer le bâti dans le respect de ses caractéristiques historiques.

Quels avantages fiscaux selon l’utilisation du bien ?

Le régime fiscal applicable aux monuments historiques varie en fonction de l’utilisation du bien par son propriétaire. 

Le bien ne génère aucune recette (ni loyer, ni billetterie) 

Dans ce cas, certaines charges comme les travaux subventionnés ou d’entretien peuvent être déduites du revenu global. La déduction se fait dans la case 6DD de la déclaration de revenus. En revanche, si les charges sont supérieures au revenu, le déficit ne peut pas être reporté. Aucune déclaration de revenus fonciers n’est alors requise.

Le bien génère des recettes et n’est pas occupé par le propriétaire 

Lorsqu’un monument produit des revenus (loyers, billetterie) et n’est pas la résidence du propriétaire, l’intégralité des charges peut être déduite des revenus fonciers. Si le bien est ouvert au public, il doit l’être au moins 50 jours par an (dont 25 non ouvrables), ou 40 jours pendant la période estivale. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sans plafond sur le revenu global.

Le bien génère des recettes tout en étant partiellement occupé par le propriétaire 

Si le bien est partiellement occupé tout en produisant des recettes, certaines charges restent déductibles (primes d’assurance, entretien, frais liés à l’ouverture au public). Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global sans limite. Toutefois, seules 25 % des charges peuvent être déduites si le bien est classé ou inscrit. Ce taux passe à 12,5 % si le bien bénéficie uniquement d’un agrément ministériel.

Pourquoi investir dans un monument historique ?

Investir dans un monument historique peut s’avérer particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal. Mais pas que.

Les avantages fiscaux du dispositif monuments historiques

Investir dans des monuments historiques offre des avantages fiscaux significatifs pour les propriétaires de biens classés ou inscrits. Parmi les principaux bénéfices :​

• déduction intégrale des dépenses liées aux travaux de restauration : les charges foncières (primes d’assurance, intérêts d’emprunts, frais de gestion, etc.), y compris les travaux de réparation et d’entretien, sont déductibles du revenu global sans limitation de montant, sous certaines conditions détaillées ci-dessus ; 
• les déficits fonciers résultant des travaux peuvent être imputés sur le revenu global du contribuable : cela permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction significative de l’impôt sur le revenu ; ​
• exonération possible des droits de succession : si le bien est ouvert au public et qu’une convention est conclue avec le ministère de la Culture, les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération totale des droits de succession. ​

Autres atouts de l’investissement historique

Au-delà des avantages fiscaux, investir dans un bien classé ou inscrit présente d’autres intérêts :

• pérennisation du capital immobilier sur plusieurs générations : la conservation et la transmission d’un patrimoine historique peuvent renforcer la valeur sentimentale et financière du bien au sein d’une famille. ;
• diversification patrimoniale avec une forte dimension culturelle : investir dans un monument historique permet de diversifier son patrimoine tout en contribuant à la préservation du patrimoine culturel français.

Quels travaux sont autorisés dans la loi sur les monuments historiques ?

Même si vous êtes le propriétaire du bien, la loi sur les monuments historiques est strictement encadrée. Vous n’êtes pas libre d’effectuer les travaux que vous souhaitez.

Travaux éligibles à la défiscalisation

Dans le cadre de la loi sur les monuments historiques, les travaux éligibles à la défiscalisation sont ceux nécessaires à la conservation et à la restauration du bien protégé. Ces travaux peuvent concerner aussi bien les parties extérieures qu’intérieures de l’immeuble. Voici les principaux types de travaux éligibles :​

• travaux de restauration et de réparation incluant la réfection de la toiture, la consolidation des murs, la restauration des façades, des menuiseries, des peintures murales, etc. ;
• travaux de mise en sécurité tels que l’installation de dispositifs de sécurité incendie, la suppression ou la neutralisation de réseaux ou d’installations techniques présentant un risque pour la sécurité ; 
• études préalables aux travaux comprenant les expertises historiques, scientifiques et techniques nécessaires à la conservation et à la restauration du bien.​

Règles et encadrement des travaux

Les travaux réalisés sur un monument historique sont soumis à un encadrement strict afin de garantir la préservation du patrimoine. Voici les principales règles à respecter :​

• l’obtention d’une autorisation préalable : tous les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spécifique délivrée par le préfet de la région ;
• le contrôle des travaux : les travaux sont exécutés sous le contrôle de la direction régionale des affaires culturelles (Drac) et d’un architecte des bâtiments de France (ABF), qui veillent au respect des caractéristiques historiques et architecturales du bien ;
• la conservation des éléments historiques : les travaux doivent conserver les éléments d’origine du monument et respecter son intégrité ;
• l’exclusion de certains travaux : les travaux de modification, d’extension, d’aménagements intérieurs non liés à la conservation, ou encore les opérations de décoration ne sont pas éligibles à la défiscalisation. ​

Déclarer un bien en loi monuments historiques : quelles obligations ?

Les propriétaires bénéficiant de ce dispositif doivent respecter certaines formalités fiscales :

• remplir le formulaire 2044 Spécial (lignes 420 à 470, puis 720 à 764) ;
• reporter le résultat dans les cases BA ou BB de la déclaration 2042 ;
• joindre une note explicative détaillant les dépenses engagées, la nature des travaux, les montants payés et les bénéficiaires ;
• indiquer les références officielles du classement ou de l’inscription au titre des monuments historiques.

Investir dans le patrimoine historique : enjeux et stratégies

Un impact sur le revenu locatif

L’investissement en loi monuments historiques offre une grande liberté en matière de location. Le propriétaire peut choisir de louer son bien vide ou meublé, sans contrainte de plafonnement des loyers ni de ressources des locataires. Cette flexibilité permet d’adapter la stratégie locative en fonction du marché et des objectifs patrimoniaux. ​

Une stratégie de transmission efficace

La loi sur les monuments historiques facilite la transmission du patrimoine en offrant une exonération totale des droits de succession ou de donation sur les biens classés ou inscrits, à condition de conclure une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture. Cette convention prévoit notamment l’entretien du bien et son ouverture au public. 

Un investissement rentable et porteur de sens

Au-delà des avantages fiscaux, l’investissement dans un monument historique permet de contribuer à la préservation du patrimoine culturel français. C’est un engagement citoyen qui allie rentabilité et sens, en valorisant des biens d’exception souvent situés dans des emplacements privilégiés.

Faut-il investir dans des monuments historiques en 2025 ?

Investir dans des monuments historiques en 2025 s’avère particulièrement pertinent pour les contribuables fortement imposés souhaitant allier optimisation fiscale, valorisation immobilière et préservation du patrimoine culturel.​

Pourquoi cet investissement est-il avantageux ?

Voici les trois raisons pour lesquelles il est intéressant d’investir dans un monument historique : 

• défiscalisation totale des travaux : la loi permet de déduire 100 % des dépenses de restauration du revenu global, sans plafonnement, ce qui est rarissime parmi les dispositifs fiscaux ; ​
• liberté d’utilisation du bien : le propriétaire peut choisir d’occuper le bien, de le louer ou de l’ouvrir au public, sans obligation de location ni de plafonnement des loyers ; 
• transmission facilitée : sous certaines conditions, le bien peut être exonéré de droits de succession, favorisant ainsi la transmission du patrimoine. 

À qui s’adresse ce dispositif ?

Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs :​

• souhaitant réduire significativement leur imposition. ;
• ayant une stratégie patrimoniale à long terme. ;
• sensibles à la préservation du patrimoine historique.​

Comment réussir votre investissement ?

Pour maximiser les bénéfices de ce dispositif, il est recommandé de :​

• réaliser une simulation de prêt immobilier pour évaluer votre capacité de financement ;
• comparer plusieurs propositions de prêt immobilier ; 
• consulter des experts pour identifier des biens classés éligibles et comprendre les démarches administratives associées.​

La loi sur les monuments historiques offre une opportunité unique d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs et en contribuant à la sauvegarde du patrimoine national.