Tout savoir sur les frais déductibles de la plus-value immobilière

Ce qu'il faut retenir

– Les frais déductibles réduisent la plus-value imposable en augmentant le prix d’acquisition ou en diminuant le prix de vente.

– Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions d’agence à la charge de l’acquéreur…) peuvent être retenus pour leur montant réel ou via un forfait de 7,5 %.

– Certains travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sont également pris en compte. Si vous détenez un immeuble bâti depuis plus de cinq ans, vous pouvez, sous conditions, opter pour un forfait de 15 %.

– Les frais supportés lors de la vente, comme les diagnostics obligatoires ou les honoraires d’agence à la charge du vendeur, peuvent également réduire la plus-value.

– Conservez tous vos justificatifs afin de pouvoir retenir les dépenses réelles lorsqu’elles sont plus avantageuses que les forfaits.

La vente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale peut générer une plus-value soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, la réglementation fiscale autorise la prise en compte de différents frais et travaux permettant de réduire la base imposable. Encore faut-il connaître les dépenses admises, les conditions à respecter et les justificatifs à conserver. Découvrez quels sont les frais déductibles de la plus-value immobilière, comment les intégrer dans votre calcul avec un exemple concret, et dans quels cas vous pouvez bénéficier d’une exonération.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Elle est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais autorisés par le Code général des impôts (CGI).

Concrètement, le calcul ne repose pas uniquement sur les montants figurant dans les actes d’achat et de vente. Le prix d’acquisition peut être majoré de certaines dépenses, tandis que le prix de vente peut être diminué de frais supportés par le vendeur. Ces ajustements permettent de déterminer la plus-value brute, qui servira ensuite de base au calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Dans quels cas la plus-value est-elle exonérée ?

Toutes les ventes immobilières ne donnent pas lieu à une imposition. En effet, la plus-value est exonérée dans les situations suivantes  :

• la vente de votre résidence principale ;
• la vente d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 € ;
• la cession d’un bien détenu depuis suffisamment longtemps pour bénéficier d’une exonération liée à la durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;
• la première vente d’un logement autre que la résidence principale, sous certaines conditions, notamment lorsque le prix de vente est réemployé pour acquérir sa résidence principale.

En dehors de ces situations, la plus-value est imposable. Il est alors possible d’en réduire le montant en intégrant les frais et travaux admis par l’Administration fiscale.

Quels frais permettent de majorer le prix d’acquisition ?

En application de l’article 150 VB du Code général des impôts (CGI), certaines dépenses peuvent être ajoutées au prix d’acquisition du bien. Il s’agit notamment des frais d’acquisition et de certains travaux. Cette majoration du prix d’acquisition diminue mécaniquement le montant de la plus-value immobilière imposable.

Les frais d’acquisition

Si vous avez acheté votre bien à titre onéreux, vous pouvez retenir :

• soit leur montant réel, à condition de pouvoir le justifier ;
• soit un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition, sans justificatif. Ce forfait couvre notamment les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les commissions d’agence supportées par l’acquéreur. Ce forfait est intéressant lorsque les justificatifs ont été perdus ou lorsque les frais réels sont inférieurs à 7,5 % du prix d’achat.

En cas de donation ou de succession

Lorsque le bien a été reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Vous pouvez y ajouter les frais réellement supportés, tels que les honoraires du notaire, les frais d’acte ou les droits de mutation. En revanche, le forfait de 7,5 % n’est pas applicable dans cette situation.

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Quels travaux sont déductibles de la plus-value immobilière ?

Les travaux réalisés sur le bien peuvent également être pris en compte dans le calcul de la plus-value, sous réserve de respecter les conditions suivantes. Pour être retenus, les travaux doivent notamment :

• avoir été réalisés après l’acquisition (ou après l’achèvement du bien lorsqu’il a été construit par le propriétaire) ;
• avoir été financés par le vendeur ;
• ne pas avoir déjà été déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu, sauf exceptions prévues par la réglementation ;
• avoir été réalisés par une entreprise lorsqu’ils sont retenus pour leur montant réel.

Les travaux éligibles concernent principalement :

• les travaux de construction ;
• les travaux de reconstruction ;
• les travaux d’agrandissement ;
• les travaux d’amélioration, c’est-à-dire ceux qui apportent un nouvel équipement ou un meilleur confort sans modifier la structure du logement (installation d’un chauffage central, d’une climatisation, d’un ascenseur ou encore certains travaux d’isolation thermique, par exemple).

Dans certains cas particuliers, les dépenses de démolition d’un bâtiment vétuste réalisées en vue de vendre un terrain à bâtir peuvent également être prises en compte.

Quels frais permettent de diminuer le prix de vente ?

Les frais engagés lors de la vente peuvent également réduire la plus-value imposable. Il s’agit notamment :

• des honoraires d’agence immobilière lorsqu’ils sont à la charge du vendeur ;
• des frais liés aux diagnostics immobiliers obligatoires ;
• des indemnités d’éviction versées à un locataire afin de vendre le logement libre de toute occupation ;
• des honoraires d’architecte engagés pour obtenir un permis de construire ;
• des frais de mainlevée d’hypothèque.

Quels frais et travaux ne sont pas déductibles ?

Toutes les dépenses engagées sur un bien immobilier ne permettent pas de réduire la plus-value imposable. Certaines sont expressément exclues par le Code général des impôts (CGI), même si elles ont représenté un coût important pour le propriétaire.

Ainsi, ne peuvent être pris en compte :

• les travaux d’entretien et de réparation, comme les travaux de peinture, le remplacement d’un revêtement de sol à l’identique ou les réparations courantes ;
• les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ou par un proche ;
• le coût des matériaux achetés directement par le propriétaire, même lorsqu’ils sont ensuite posés par une entreprise ;
• les intérêts d’emprunt contractés pour financer les travaux.

Par ailleurs, une même dépense ne peut pas ouvrir droit à un double avantage fiscal. Ainsi, des travaux déjà déduits des revenus fonciers dans le cadre du régime réel ou ayant bénéficié d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent être ajoutés une seconde fois au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value. Néanmoins, conformément au 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts (CGI), les dépenses dont l’imputation n’a pas pu être intégralement opérée en raison du plafonnement du déficit foncier peuvent être prises en compte. Le contribuable doit alors être en mesure de prouver que ces dépenses n’ont pas déjà été déduites de ses revenus imposables.

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Comment calculer la plus-value immobilière après déduction des frais ?

Comme le prévoit l’article 150 VB du Code général des impôts (CGI), le prix d’acquisition peut être majoré des frais et travaux éligibles avant le calcul de la plus-value brute. La détermination de cette dernière repose ainsi sur la comparaison entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé.

La formule est la suivante : plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé.

En clair, le prix de vente est diminué des frais déductibles supportés par le vendeur (honoraires d’agence, diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction, etc.), tandis que le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition et des travaux éligibles. La plus-value brute obtenue bénéficie ensuite, le cas échéant, des abattements applicables selon la durée de détention, avant le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Exemple de calcul

Prenons le cas d’un propriétaire vendant un appartement plusieurs années après son acquisition.

Éléments	Montant
Prix d’achat	240 000 €
Frais d’acquisition	18 000 €
Travaux réalisés par une entreprise	32 000 €
Prix de vente	360 000 €
Honoraires d’agence (à la charge du vendeur)	8 000 €
Diagnostics obligatoires	650 €

Le calcul est alors le suivant :

• Prix de cession corrigé : 360 000 € – 8 000 € – 650 € = 351 350 €
• Prix d’acquisition corrigé : 240 000 € + 18 000 € + 32 000 € = 290 000 €
• Plus-value brute : 351 350 € – 290 000 € = 61 350 €

Sans la prise en compte des frais et des travaux, la plus-value aurait été de 120 000 € . 

Quels justificatifs faut-il conserver ?

En dehors des forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, toutes les dépenses retenues doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle de l’Administration fiscale.

Il est donc recommandé de conserver :

• l’acte d’acquisition du bien ;
• les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ;
• les preuves de paiement ;
• les factures des diagnostics immobiliers ;
• les honoraires d’agence ou de notaire ;
• tout document relatif à une indemnité d’éviction ou à une mainlevée d’hypothèque.

En pratique, le calcul de la plus-value et de l’impôt est réalisé par le notaire lors de la vente. Fournir l’ensemble des justificatifs lui permettra ainsi de retenir les dépenses réellement déductibles et d’optimiser, lorsque cela est possible, le calcul de la plus-value immobilière.

FAQ : les questions fréquentes sur les frais déductibles de la plus-value immobilière

Peut-on cumuler le forfait de 7,5 % et le forfait de 15 % ?

Oui. Le forfait de 7,5 % et celui de 15 % portent sur des dépenses distinctes et peuvent donc être cumulés. Le premier concerne les frais d’acquisition d’un bien acheté à titre onéreux, tandis que le second porte sur les travaux d’un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans.

Qui calcule la plus-value immobilière lors de la vente ?

Le calcul est effectué par le notaire. Ce dernier détermine la plus-value imposable, applique les éventuels abattements liés à la durée de détention, calcule l’impôt et les prélèvements sociaux dus, puis procède à leur versement à l’Administration fiscale lors de la signature de l’acte authentique. Le vendeur doit toutefois lui transmettre les justificatifs des frais et travaux retenus pour leur montant réel.

Comment fonctionne l’abattement selon la durée de détention ?

Cet abattement s’applique progressivement et diffère selon qu’il concerne l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, il est de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année, ce qui permet une exonération totale après 22 ans.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. L’exonération totale des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans de détention.

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