Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonérations

Ce qu'il faut retenir

Vous envisagez de vendre un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté ? Vous réaliserez alors une plus-value immobilière. Ce gain peut être imposable, mais plusieurs dispositifs permettent de réduire, voire de supprimer, l’impôt à payer. Voici les principales règles à connaître :

• la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais et travaux ;
• la vente d’une résidence principale est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value ;
• les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières sont notamment les résidences secondaires, les logements locatifs, les locaux commerciaux ou encore les terrains ;
• les plus-values imposables sont soumises à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %, avant application d’éventuels abattements ;
• la durée de détention du bien permet de réduire l’imposition, jusqu’à une exonération totale après 30 ans.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne le gain réalisé lors de la cession d’un bien immobilier à un prix supérieur à celui de son acquisition. Elle peut concerner une maison, un appartement, un terrain ou certains droits immobiliers.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Pour calculer votre plus-value immobilière, certains frais liés à la vente ou à l’achat peuvent être pris en compte, tout comme les travaux réalisés dans le logement. 

Quelle est la formule de calcul de la plus-value immobilière ?

La formule est la suivante :

Plus-value immobilière (brute) = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé

Le prix de vente correspond au montant inscrit dans l’acte authentique. Il peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics immobiliers obligatoires ou les honoraires d’agence à sa charge, sur présentation des justificatifs.

Le prix d’acquisition correspond au montant payé lors de l’achat. Il peut être majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux. 

Quels frais et travaux peut-on prendre en compte ?

Les frais d’acquisition

Vous avez le choix entre :

• retenir les frais réellement payés lors de l’achat, notamment les droits d’enregistrement et les frais de notaire, sur justificatifs ;
• appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat, pour un bien acquis à titre onéreux. 

Les dépenses de travaux

Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent également être pris en compte, sous conditions. Vous pouvez :

• retenir le montant réel des travaux éligibles, réalisés par une entreprise et justifiés par des factures ;
• appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.

Ces deux options ne sont cependant pas cumulables.

Exemple de calcul d’une plus-value immobilière

Vous avez acheté une résidence secondaire 200 000 € il y a dix ans. Vous la revendez aujourd’hui 300 000 €. Pour calculer votre plus-value, vous choisissez les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux.

Éléments	Montant
Prix d’achat	200 000 €
Frais d’acquisition forfaitaires (7,5 %)	15 000 €
Forfait travaux (15 %)	30 000 €
Prix d’acquisition corrigé	245 000 €
Prix de vente	300 000 €
Plus-value immobilière brute	55 000 €

 Ce montant doit encore être diminué des abattements liés à la durée de détention pour déterminer la somme soumise à l’impôt. 

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Quel impôt sur la plus-value immobilière ?

Lorsque la vente n’est pas exonérée, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le montant à payer dépend notamment du nombre d’années pendant lesquelles vous avez conservé votre bien.

Quels sont les taux d’imposition applicables ?

La taxation de la plus-value immobilière repose sur deux prélèvements :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Soit un taux global de 36,2 %, avant application des abattements éventuels.

 

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?

Plus vous conservez votre bien longtemps, moins votre plus-value est imposée. Les abattements commencent à s’appliquer à partir de la sixième année de détention.

Leur montant diffère selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Durée de détention	Abattement annuel pour l’impôt sur le revenu	Abattement annuel pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	Aucun	Aucun
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonération d’impôt sur le revenu	9 %
À partir de 30 ans de détention	Exonération totale	Exonération totale

Dans notre exemple (plus-value immobilière de 55 000 €), vous avez conservé votre résidence secondaire pendant dix années complètes. Les cinq premières années ne donnant droit à aucun abattement, seules les cinq suivantes sont prises en compte :

• pour l’impôt sur le revenu : 5 × 6 %, soit un abattement de 30 % ;
• pour les prélèvements sociaux : 5 × 1,65 %, soit un abattement de 8,25 %.

Le calcul est le suivant :

Imposition	Calcul	Montant
Impôt sur le revenu à 19 %	55 000 € × 70 % × 19 %	7 315 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	55 000 € × 91,75 % × 17,2 %	8 679,55 €
Total de l’imposition		15 994,55 €

Pour cette vente, vous devrez donc payer environ 15 995 € d’impôt et de prélèvements sociaux.

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Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

La vente d’un bien immobilier n’entraîne pas systématiquement le paiement d’un impôt sur la plus-value. Plusieurs exonérations existent selon l’utilisation du logement, sa durée de détention ou votre situation personnelle.

L’exonération de la résidence principale

La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain réalisé. Pour bénéficier de cette exonération, le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective au moment de la vente.

L’exonération concerne également les dépendances immédiates et nécessaires du logement, comme un garage ou une cave, lorsqu’elles sont vendues dans les conditions prévues par la réglementation. 

Les autres cas d’exonération

Vous pouvez également être exonéré dans les situations suivantes :  

• la vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 € : ce seuil concerne le prix de vente, et non la plus-value réalisée ;
• la première vente d’un logement autre que la résidence principale : vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et si vous réemployez le prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 24 mois ;
• la situation personnelle du vendeur : certains retraités ou titulaires d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité peuvent être exonérés, sous conditions de ressources et de patrimoine ;
• certaines ventes destinées au logement social : une exonération peut s’appliquer lorsque le bien est cédé à un organisme ou à un opérateur éligible.

Comment déclarer et payer la plus-value immobilière ?

Lors d’une vente immobilière, le notaire se charge généralement du calcul, de la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value. Voici comment se déroulent les démarches.

1. Calcul de la plus-value imposable

Le notaire détermine le montant de la plus-value en tenant compte des frais, des travaux et des éventuels abattements ou exonérations. Vous devez lui transmettre les justificatifs nécessaires, notamment les factures des travaux que vous souhaitez faire prendre en compte.

2. Déclaration et paiement de l’impôt  

Le notaire effectue les formalités auprès de l’administration fiscale et règle l’impôt directement sur le prix de vente. Vous percevez donc le montant de la transaction après déduction des sommes dues.

3. Report de la plus-value dans votre déclaration de revenus

Même si l’impôt a déjà été réglé par le notaire, vous devez en principe reporter le montant de la plus-value imposable dans votre déclaration annuelle de revenus. Cette démarche permet notamment de déterminer votre revenu fiscal de référence, sans entraîner une nouvelle imposition.

 

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