Quel est l’intérêt d’un prêt in fine ?

Ce qu'il faut retenir

Le prêt in fine est une méthode de financement offrant la possibilité à un emprunteur d’acquérir un bien immobilier en reportant le paiement du capital à la fin du contrat. Pendant le remboursement, celui-ci ne s’acquitte que du paiement des intérêts ainsi que des primes d’assurance emprunteur : 

• par rapport à un prêt amortissable où les intérêts diminuent au fil des remboursements (du fait d’une part de capital remboursée qui augmente), les intérêts du prêt in fine restent constants tout au long de l’emprunt ;
• le prêt in fine permet de préserver temporairement sa trésorerie et ainsi de potentiellement faire fructifier son capital par l’investissement ; 
• c’est également un outil d’optimisation fiscale intéressant pour un investisseur locatif grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus ; 
• le prêt in fine coûte en revanche globalement plus cher qu’un prêt amortissable du fait des intérêts qui ne diminuent pas au cours du remboursement ; 
• il nécessite par ailleurs un apport personnel important (environ 30 %) ainsi que le nantissement d’un produit financier (assurance vie, compte titres) servant de couverture à la banque en cas de défaut de remboursement.

Diane Levy 20 avril 2026 10 min

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Le prêt (ou amortissement) in fine est un type d’emprunt particulier qu’il est possible de souscrire lors d’un projet immobilier. Par rapport aux différents types de crédit immo existants (prêt amortissable, prêt relais…), il se distingue notamment par :

• le remboursement du capital total seulement au cours de la dernière mensualité ;
• le seul paiement des intérêts et des frais annexes (assurance de prêt, etc.) tout au long de l’emprunt ;
• la possibilité de déduire le montant des intérêts de ses impôts (déficit foncier).

En raison du remboursement tardif du capital emprunté propre au prêt in fine, les banques font appel au principe de nantissement. Pour faire simple, il s’agit généralement de la souscription d’un produit de placement rémunéré (le plus souvent une assurance vie) pour l’emprunteur, nantie par la banque.

Un versement est réalisé à l’ouverture du compte puis des versements mensuels sont effectués afin de permettre le remboursement total du prêt à la dernière mensualité L’assurance vie fait figure de garantie pour la banque en cas de défaillance de paiement.

Prêt in fine et prêt amortissable : quelles différences ?

La différence principale entre ces deux montages tient dans le montant total des intérêts à verser à la banque. Ces derniers sont identiques tout au long du prêt in fine, alors qu’ils chutent au fur et à mesure que le capital est remboursé pour un crédit amortissable. En bref, le prêt in fine se démarque par le montant plus important des intérêts versés. À noter que plus les intérêts sont importants, plus l’opération est fiscalement intéressante car l’investisseur déduit les intérêts du prêt de ses revenus locatifs (déficit foncier).

Au-delà du montant des intérêts, le prêt in fine se distingue également par des mensualités de remboursement beaucoup moins élevées que le prêt amortissable puisque seuls les intérêts et les frais annexes (assurance emprunteur) sont payés mensuellement. Cela implique en revanche le remboursement du capital en une mensualité unique en fin de prêt et par conséquent une anticipation de trésorerie maximale. 

Contrairement à un prêt amortissable pouvant être souscrit par tout emprunteur souhaitant acquérir sa résidence principale (ou secondaire), le prêt in fine s’adresse principalement aux investisseurs confirmés. Sa mise en place est en effet plus complexe tout comme sa gestion qui nécessite une maîtrise des flux de trésorerie pour tirer le meilleur parti de ses avantages fiscaux. 

Enfin, le prêt in fine nécessite généralement un apport personnel plus important qu’un prêt amortissable (de l’ordre de 30 % environ contre 10 à 20 % pour un emprunt classique). Celui-ci vient en effet compenser le risque accru pris par l’établissement.

Ce risque est notamment lié à l’absence de remboursement du capital tout au long du prêt ainsi qu’à la possibilité de décrochage de la valeur du bien (l’emprunteur rembourse alors un capital plus important que ce que la vente de son bien pourrait lui rapporter en cas de besoin). Un apport personnel conséquent constitue en outre une certaine garantie pour la banque que l’emprunteur est capable de thésauriser et donc de gérer son budget.

Souscription d’un prêt in fine : quels avantages ?

Sollicité pour les projets basés sur un investissement locatif, le prêt in fine présente de nombreux avantages.

Tout d’abord, on peut évoquer la réduction d’impôt. En effet, pour rappel, lorsque vous souscrivez un prêt in fine, les intérêts et les différents frais d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. En résulte donc une baisse parfois significative sur votre imposition.

Dans un même registre, il convient de mentionner le caractère immédiat du revenu foncier. Le capital total n’étant remboursé qu’au cours de la dernière mensualité, vous êtes parfois en mesure de réaliser des bénéfices mensuels confortables grâce aux loyers perçus, ceux-ci ayant une valeur supérieure aux intérêts dus chaque mois.

Ce remboursement différé du capital permet donc de dégager des marges de manœuvre supplémentaires pour potentiellement se tourner vers d’autres opportunités immobilières. Il peut alors offrir la possibilité de déclencher un cercle vertueux d’investissement à condition de bien anticiper et planifier ses remboursements ultérieurs. 

Souscription d’un prêt in fine : quels sont les inconvénients ?

Bien qu’il présente de nombreux avantages, le prêt in fine n’est pas exempt de certains inconvénients.

Contrairement à un prêt classique, le crédit in fine est peu abordable en raison de son montage particulier. Le remboursement de la totalité du capital emprunté en un seul et unique versement n’est pas à la portée de tous et s’adresse (presque) exclusivement aux investisseurs chevronnés. Il n’est de plus pas proposé par tous les établissements.

Un prêt in fine est également synonyme d’un emprunt plus onéreux. Le remboursement des intérêts n’étant pas dégressif, le coût total du crédit s’avère logiquement plus élevé, même s’il est compensé par la perception de loyers. Il est à noter que ce constat s’applique aussi en cas de remboursement anticipé du prêt.

D’une manière générale, on peut donc dire que le montage financier d’un prêt in fine est plus compliqué qu’un crédit immobilier classique. En plus de la souscription d’une assurance vie (nantissement), il est demandé à l’emprunteur de fournir un apport personnel plus important compte tenu des risques inhérents à cette forme de crédit immobilier.

Il existe enfin un risque de ne pas parvenir à s’acquitter de la dernière échéance de prêt (correspondant au capital) en cas d’épargne investie dans des placements volatils (PEA, compte-titres notamment).

Synthèse : tableau récapitulatif des avantages et inconvénients du prêt in fine

Les scénarios d’utilisation du prêt in fine : quand est-il opportun ?

Le prêt in fine n’est pas un financement de confort compte tenu du surcoût qu’il engendre, notamment au niveau des intérêts. Il est donc de ce fait à utiliser avec précaution et pour certains objectifs bien spécifiques : 

• optimiser sa fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif : c’est l’utilisation la plus courante. Le déficit foncier est maximisé tout au long du prêt car les intérêts du prêt restent constants (contrairement au prêt amortissable où ils diminuent progressivement). La déduction des intérêts sur les revenus locatifs permet ainsi de réduire l’assiette fiscale et de limiter la part de revenus soumise aux tranches de TMI (taux marginal d’imposition) les plus élevées ;
• faire fructifier son capital et développer son patrimoine : les fonds épargnés en prévision du paiement du capital à la fin du prêt peuvent être placés le temps de l’emprunt puisque seuls les intérêts sont à rembourser. Avec des placements bien sentis, le rendement perçu peut être supérieur au montant des intérêts d’emprunt versés chaque mois. Cela permet alors de développer son capital financier tout en acquérant un bien immobilier. Attention cependant, des placements hasardeux ou trop risqués peuvent vous mettre en difficulté si vous ne disposez plus du capital nécessaire au paiement  
• conserver une certaine souplesse de trésorerie : le report du paiement du capital permet à l’emprunteur de gérer son budget de façon plus flexible avec des mensualités de remboursement qui empiètent modérément sur ses finances. Il peut ainsi conserver un certain train de vie ou utiliser son capital pour d’autres projets à condition bien sûr de conserver une réserve de trésorerie suffisante pour le remboursement final ; 
• anticiper une rentrée d’argent future : si vous savez que vous disposerez à moyen ou long terme d’une rentrée d’argent conséquente vous permettant de prendre en charge tout ou partie du capital à rembourser, le prêt in fine peut être approprié pour acheter un bien maintenant sans en supporter l’effort financier immédiatement. Des indemnités de départ importantes prévues, une revente de bien à terme ou encore une succession future anticipée peuvent par exemple permettre une acquisition immobilière en reportant une grande partie de l’effort de financement à plus tard. Le prêt in fine peut en outre se substituer à un prêt relais en cas de déménagement et donc d’acquisition du nouveau bien sans avoir vendu le précédent.