Vendre une maison moins cher que sa valeur : ce qu’il faut savoir

Ce qu'il faut retenir

Définir le prix de sa maison ou de son appartement constitue la première étape d’une vente immobilière. Pour diverses raisons, certains propriétaires choisissent de sous-évaluer volontairement leur bien. Une stratégie qui permet d’attirer de nombreux acquéreurs potentiels, mais qui n’est pas sans risques. Voici ce qu’il faut savoir si vous décidez de vendre votre maison moins cher que sa valeur réelle : 

• il est parfaitement légal de sous-évaluer (dans une certaine mesure) le prix de son bien immobilier ;
• plusieurs raisons peuvent inciter un propriétaire à fixer un prix volontairement bas (besoin de liquidités, divorce, marché immobilier tendu…) ;
• fixer un prix de vente trop bas peut attirer l’attention de l’administration fiscale, qui peut suspecter une tentative de fraude (donation cachée notamment) ;
• un propriétaire s’expose à des sanctions et des pénalités si une sous-évaluation volontaire est avérée ;
• il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour évaluer son bien au prix le plus juste.

Diane Levy 19 janvier 2026 8 min

Peut-on vendre une maison à un prix inférieur à sa valeur de marché ?

En tant que vendeur, vous êtes libre de fixer le prix de vente de votre maison. Cela signifie que vous pouvez estimer un montant supérieur ou inférieur à celui du marché. Mais vendre votre maison ou votre appartement à bas prix n’a (a priori) pas grand intérêt car : 

• vous perdez de l’argent lors de la transaction ;
• vous disposez d’un budget plus faible si vous avez pour projet de souscrire un prêt immobilier.

De plus, vendre une maison ou un appartement à un prix largement inférieur à celui du marché peut sembler suspect aux yeux des autorités. Selon le cas de figure, l’administration fiscale peut interférer dans la vente.

Pourquoi vendre sa maison moins chère ?

Au premier abord, il apparaît illogique de céder son bien à un prix inférieur à celui du marché immobilier. Cependant, plusieurs raisons peuvent amener à consentir à revoir l’estimation réalisée à la baisse : 

• la nécessité de débloquer rapidement des fonds pour financer un autre projet – immobilier ou non ; 
• le déblocage d’une situation tendue ou inconfortable (vente de la maison suite à un divorce ou un décès par exemple) ;
• l’anticipation d’une chute de l’immobilier local (vendre à bas prix aujourd’hui est préférable à ne pas réussir à vendre plus tard) ;
• l’impossibilité de financer des travaux coûteux, nécessaires à la rénovation de l’habitation.

Si ces raisons peuvent amener à vendre une maison ou un appartement à un prix inférieur à celui du marché, il faut tout de fois faire preuve de prudence et de recul. Il s’agit d’une décision impliquant des montants importants, raison pour laquelle il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous conseiller le cas échéant.

Quels sont les risques de vendre sa maison à un prix inférieur à sa valeur réelle ?

Sans surprise, le plus gros danger lorsqu’on décide de vendre son bien moins cher que sa valeur réelle est de perdre de l’argent sur la transaction. L’objectif d’une vente immobilière vise à réaliser une plus-value et non une moins-value !

Mais en dehors de ce risque financier, vous vous exposez à diverses sanctions de l’administration fiscale qui peut suspecter une opération frauduleuse de votre part, notamment une donation déguisée auprès d’un proche. Parmi les risques encourus, on peut notamment mentionner : 

• l’application du droit de préemption (l’État ou une collectivité locale achète votre bien au prix de vente que vous avez fixé et se substitue à l’acquéreur) ;
• la réclamation du paiement des droits d’enregistrement basés sur la valeur réelle du bien (c’est-à-dire son prix estimé sur le marché) ;
• la réclamation des droits de donation (dans le cas où l’administration fiscale juge que la transaction immobilière est une donation déguisée).

Comment réaliser correctement l’estimation d’un bien immobilier ?

Il existe deux façons d’établir correctement l’estimation du prix d’une maison ou d’un appartement.

Avoir recours à des professionnels de l’immobilier

Pour être certain de vendre votre bien au meilleur prix et d’en tirer le bénéfice maximal, il est recommandé de faire appel à un professionnel. La plupart des vendeurs contactent une agence immobilière, mais vous pouvez également vous rapprocher de la chambre des notaires. 

L’avantage de passer par une agence immobilière est qu’elle connaît les prix en vigueur dans le secteur. L’estimation des biens fait partie intégrante du métier et l’agent mobilisé cherchera à définir le prix de vente optimal qui vous permettra de réaliser (si possible) une plus-value, tout en trouvant rapidement preneur.

Ces estimations sont généralement gratuites, mais la signature d’un mandat de vente implique le versement d’une rémunération à l’agence immobilière en cas de vente. Il peut s’agir d’une commission fixe ou d’un pourcentage appliqué sur le prix net vendeur.

Réaliser l’estimation soi-même

Si vous souhaitez réaliser vous-même l’estimation de votre bien, il est essentiel de procéder avec discernement et objectivité. En effet, le lien affectif qui lie un propriétaire à sa maison peut l’amener à surévaluer légèrement le prix de vente. 

Le premier bon réflexe à avoir est de chercher à comparer votre maison ou votre appartement avec des biens similaires en vente ou récemment vendus. Pour ce faire, vous pouvez éplucher les annonces immobilières ou vous rendre sur le site de demande de valeur foncière (DVF) mis en ligne par l’État. Ce premier travail vous permet de vous faire une idée assez précise des prix pratiqués sur le marché local.

Par la suite, vous devez prendre en compte l’ensemble des atouts de votre bien pour ajuster au mieux le prix de vente. Il peut par exemple s’agir de : 

• sa proximité avec les commerces et écoles ;
• la réalisation de travaux récents ;
• la présence d’un jardin sans aucun vis-à-vis ;
• l’installation de panneaux solaires ;
• etc.

De la même manière, ne négligez pas les défauts de votre logement et prenez-les en considération pour affiner le prix de vente. Un système de chauffage vétuste ou une toiture en mauvais état sont par exemple des éléments qui peuvent faire lourdement chuter une estimation, car les nouveaux acquéreurs devront entreprendre des travaux une fois installés.

Vendre sa maison moins cher que sa valeur : les questions fréquentes

Est-il obligatoire de faire estimer le prix de vente de sa maison ?

Pour vendre un bien immobilier, il est impératif d’avoir une idée précise de sa valeur réelle. Celle-ci dépend de différents facteurs (superficie, situation géographique, vétusté, proximité des commodités…). Toutefois, rien ne vous oblige à contacter une agence immobilière pour réaliser l’estimation de votre maison. Vous pouvez fixer le prix de vente par vous-même, en vous basant sur les prix du marché local.

Qui décide du prix de vente d’un bien immobilier ?

Dans les faits, c’est le propriétaire qui fixe le prix de vente de son terrain, de sa maison ou de son appartement. Il peut pour cela se faire aider d’un professionnel reconnu (agence immobilière, notaire…). S’il est libre d’appliquer le tarif qu’il souhaite, un prix de vente trop bas peut éveiller l’attention de l’administration fiscale et amener à diverses sanctions.

Peut-on vendre son bien plus cher que son estimation ?

Un propriétaire est parfaitement en droit de proposer un prix de vente supérieur à celui estimé par les professionnels de l’immobilier. Néanmoins, surévaluer un bien ne présente que peu d’intérêt, puisque les chances d’aboutir à une transaction sont minces.