Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Diane Levy 13 janvier 2025 4 min

Loi Censi-Bouvard : un dispositif qui a pris fin en 2022

L’aide Censi Bouvard n’a pas été renouvelé en 2023. Retour sur les types de logements et les conditions relatives à cet ancien dispositif ouvrant droit à une réduction d’impôts.

Quels types de logements étaient concernés ?

Afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous deviez faire l’acquisition d’une résidence services (généralement pour personnes âgées ou étudiants) répondant aux critères suivants :

• un bien neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• dans le cas d’un bien de plus de 15 ans, une réhabilitation importante devait être effectuée ;
• le prix de revient de l’investissement immobilier ne pouvait excéder 300 000 € par an.

Quelles étaient les conditions relatives à l’investisseur ?

Toujours dans l’optique de pouvoir bénéficier de ce dispositif, le loueur devait respecter certaines règles :

• activité exercée à titre non professionnel, c’est-à-dire que les revenus locatifs ne pouvaient excéder 23 000 € par an et 50 % des revenus ;
• l’acquisition devait être réalisée par une personne physique et non par le biais d’une société ;
• les revenus issus des loyers devaient être déclarés dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers ;
• l’acquéreur devait être domicilié fiscalement en France ;

Quels étaient les critères afférents à la location ?

Il existait quelques subtilités concernant la location du bien :

• la location devait prendre effet dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux ;
• le logement devait être loué meublé selon les termes définis par la loi ;
• le bail signé avec le locataire était fixé pour un engagement de 9 ans minimum.

Loi Censi-Bouvard : comment se matérialisait la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt permise par le dispositif Censi-Bouvard équivalait à 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans une limite de 300 000 € d’investissement par an et répartie sur 9 ans. Concernant les logements anciens avec un besoin de réhabilitation, le calcul se basait sur le prix d’acquisition, auquel s’ajoutait le prix des travaux réalisés.

Afin d’illustrer au mieux ce mécanisme de défiscalisation, appuyons-nous sur un exemple concret : l’acquisition d’un bien pour une somme de 200 000 € ouvrait droit à une réduction d’impôt annuelle de 2 444 € (11 % de 200 000 € répartis sur 9 ans).

Loi Censi-Bouvard : quels étaient les autres avantages ?

Parmi les particularités du dispositif Censi-Bouvard, on peut mentionner la possibilité de récupérer la TVA. Pour ce faire, le loueur devait respecter certaines conditions précises :

• la résidence de services devait proposer au minimum trois prestations (réception, aide-ménagère, restauration, etc.) ;
• les loyers perçus par l’exploitant du bien devaient être soumis à la TVA à 5,5 % ;
• les revenus locatifs de l’acquéreur devaient être soumis au régime BIC, ce qui implique d’opter pour le statut LMNP (location meublée non professionnelle) ;
• le bien à acquérir était obligatoirement neuf.

Parmi les autres avantages du dispositif, on peut évoquer la possibilité de déléguer la gestion locative du bien. En effet, la loi Censi-Bouvard autorisait à recourir à un gestionnaire professionnel par l’intermédiaire d’un bail commercial. En résultait une plus grande liberté pour l’acquéreur qui n’avait pas à se préoccuper de trouver des locataires et à s’occuper des éventuelles interventions à réaliser au fil du temps (travaux, rénovation, etc.).

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