Loi Elan : les principales dispositions en copropriété
Ce qu'il faut retenir
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ÉLAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), constitue une réforme majeure du droit immobilier en France. Adoptée dans un contexte de tension sur le marché du logement et de transformation numérique, elle vise à moderniser en profondeur les politiques du logement et de l’aménagement du territoire, tout en simplifiant les normes et en adaptant le cadre juridique aux enjeux contemporains. Si ses dispositions couvrent un champ très large, certaines mesures ont particulièrement modifié le fonctionnement des copropriétés et le rôle des acteurs qui les encadrent.
Les objectifs généraux de la loi ÉLAN en matière d’aménagement et de logement
La loi ÉLAN poursuit une ambition globale, à savoir rendre le secteur du logement plus efficace, plus accessible et mieux adapté aux besoins actuels. Elle s’articule autour de quatre grands objectifs.
1. Construire plus, mieux et moins cher
La loi entend accélérer la production de logements en simplifiant les procédures d’urbanisme et en assouplissant certaines normes de construction. L’objectif est de réduire les délais administratifs, de faciliter les projets d’aménagement et de favoriser l’innovation dans le secteur du bâtiment, notamment dans les zones tendues.
2. Restructurer et renforcer le logement social
Elle réforme l’organisation du secteur HLM afin de mutualiser les moyens des bailleurs sociaux, renforcer leur solidité financière et améliorer l’efficacité de la gestion du parc social.
3. Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
La loi crée ou adapte plusieurs dispositifs pour diversifier l’offre de logements (bail mobilité, logement intermédiaire) et mieux répondre aux besoins spécifiques des étudiants, jeunes actifs et ménages en mobilité professionnelle.
4. Améliorer le cadre de vie et moderniser la gouvernance
Elle renforce la lutte contre l’habitat indigne, simplifie les procédures de redressement des copropriétés dégradées et encourage la dématérialisation des démarches. Elle intègre également les enjeux numériques et énergétiques dans le droit immobilier.
Les principales évolutions apportées par la loi ÉLAN en copropriété
Au-delà de ses objectifs généraux, la loi ÉLAN a introduit des modifications structurantes dans le fonctionnement des copropriétés.
La possibilité de tenir les assemblées générales à distance
La loi ÉLAN introduit des mesures permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales sans présence physique. La visioconférence, l’audioconférence et les moyens électroniques sont désormais autorisés, sous réserve que les modalités techniques garantissent l’identification des votants et la retransmission continue des débats.
Cette évolution, précisée par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, vise à réduire l’absentéisme et à respecter les délais de prise de décision, notamment dans les grandes copropriétés ou lorsque certains propriétaires ne sont pas domiciliés sur place.
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L’encadrement du vote par correspondance
La loi ÉLAN encadre de manière précise le vote par correspondance en copropriété. Le formulaire réglementaire doit être joint à la convocation de l’assemblée générale et complété dans le respect des délais fixés par les textes. Cette formalisation permet d’augmenter le nombre de tantièmes représentés, d’atteindre plus facilement les majorités requises et de sécuriser juridiquement les décisions adoptées.
Ces dispositions renforcent la validité des délibérations et limitent les risques d’annulation pour vice de procédure ou non-respect du règlement applicable. Elles contribuent ainsi à une gouvernance plus stable de la copropriété et réduisent les contentieux susceptibles d’être portés devant la justice, notamment en cas de contestation d’une résolution par un copropriétaire.
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La création et la clarification des nouvelles catégories de parties communes
La réforme modernise la définition des parties communes en introduisant :
- les parties communes spéciales ;
- les parties communes à jouissance privative ;
- les lots transitoires.
Cette liste précise permet de mieux répartir les charges et d’éviter les ambiguïtés entre règlement de copropriété et état descriptif de division.
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L’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété
Les règlements de copropriété devaient être mis en conformité avec les nouvelles définitions issues de la loi ÉLAN au plus tard le 23 novembre 2021. Cette obligation portait notamment sur l’identification des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative et des lots transitoires.
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La clarification des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives
La loi ÉLAN encadre plus strictement les travaux d’intérêt collectif réalisés au sein d’une copropriété. Elle précise qu’un copropriétaire ne peut s’opposer à des travaux régulièrement votés en assemblée générale, y compris lorsque ces travaux affectent ses parties privatives, dès lors qu’ils sont justifiés par l’intérêt commun et qu’ils ne portent pas une atteinte durable à la jouissance de son lot. Le syndicat des copropriétaires agit alors en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation de ces opérations, qu’il s’agisse de travaux de rénovation énergétique, de mise aux normes de construction, d’amélioration de la sécurité ou d’adaptation de l’immeuble aux exigences réglementaires.
Cette clarification vise à limiter les blocages individuels susceptibles de retarder des projets essentiels à la conservation ou à la valorisation du patrimoine immobilier. Elle renforce également la sécurité juridique des décisions collectives en encadrant les conditions d’intervention sur les parties privatives. En cas de contestation, le copropriétaire peut saisir la justice dans le respect des délais prévus par la loi.
L’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude
La loi ÉLAN renforce l’individualisation des consommations énergétiques dans les immeubles collectifs lorsque la technique le permet. En effet, les installations collectives doivent permettre une mesure individualisée, afin d’assurer une répartition plus équitable des charges. Cette obligation s’inscrit dans une logique de transition énergétique et de modernisation du parc immobilier.
Des règles spécifiques pour les petites copropriétés
La réforme adapte certaines dispositions aux copropriétés de deux lots ou de moins de cinq lots. Elle prévoit notamment un allégement des règles de majorité, une simplification de la tenue des assemblées générales, la possibilité d’une comptabilité simplifiée et l’absence d’obligation de constituer un conseil syndical. L’objectif est d’éviter une organisation trop lourde pour de petits ensembles immobiliers, tout en garantissant la sécurité juridique des décisions.
La modernisation du recouvrement des charges impayées
La loi ÉLAN facilite les procédures de recouvrement des charges de copropriété afin de préserver l’équilibre financier des immeubles collectifs et la bonne exécution des décisions votées en assemblée générale. Le regroupement des créances et l’accélération des démarches, notamment après mise en demeure restée sans effet dans les délais impartis, permettent de sécuriser la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Ces dispositions limitent les déséquilibres financiers susceptibles de compromettre les travaux, l’entretien des parties communes ou le paiement des contrats d’assurance et de maintenance.
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Le renforcement de la gouvernance et du rôle du conseil syndical
La loi ÉLAN renforce les pouvoirs du conseil syndical et son accès aux documents relatifs à la gestion immobilière. Elle améliore ainsi le contrôle du syndic et permet certaines délégations de pouvoir afin de fluidifier la prise de décision. Ces évolutions visent à professionnaliser la gestion de la copropriété et à prévenir les conflits, tout en contribuant à sécuriser les décisions collectives et à réduire les risques de contentieux.
Quels impacts concrets pour les copropriétaires ?
La loi ÉLAN ne se limite pas à une réforme théorique du droit de la copropriété. Elle produit des effets très concrets dans la gestion quotidienne des immeubles, dans la prise de décision collective et dans la sécurisation des opérations immobilières.
Une transparence renforcée dans l’administration de la copropriété
Les nouvelles mesures renforcent l’accès des copropriétaires (via un espace sécurisé dédié), aux documents essentiels notamment :
- au règlement de copropriété ;
- à l’état descriptif de division ;
- aux procès-verbaux d’assemblée générale ;
- aux contrats d’assurance ;
- aux appels de charges ;
- aux décisions relatives aux travaux.
Cette transparence améliore le contrôle exercé sur le syndic et facilite le rôle du conseil syndical. Elle permet également d’anticiper les décisions relatives à la construction, à la rénovation énergétique ou aux projets d’urbanisme affectant l’immeuble.
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Des décisions facilitées et des délais mieux maîtrisés
La possibilité de tenir des assemblées générales à distance et d’utiliser le vote par correspondance réduit les blocages liés à l’absentéisme.
Ces dispositifs permettent :
- d’atteindre plus facilement les majorités requises ;
- de respecter les délais légaux ;
- d’éviter les reports successifs d’assemblée générale.
La copropriété gagne en réactivité, notamment pour voter des travaux urgents, adapter un contrat d’assurance ou engager des mesures nécessaires à la sécurité de l’immeuble.
Moins de contentieux et une meilleure sécurité juridique
La clarification des catégories de parties communes et la mise en conformité du règlement de copropriété limitent les ambiguïtés. En effet, une meilleure définition des charges, des droits d’usage et des responsabilités réduit les risques de litige devant la justice. Les copropriétaires disposent ainsi d’un cadre plus lisible.
En cas de contestation d’une décision ou de recouvrement de charges impayées, le respect des procédures et des délais encadrés par la loi ÉLAN sécurise l’action du syndicat. Si nécessaire, un avocat peut accompagner la copropriété dans la défense de ses intérêts.
Une gestion modernisée et adaptée à la taille de la copropriété
La loi ÉLAN introduit des règles spécifiques pour les petites copropriétés, simplifie certaines procédures et renforce le rôle du conseil syndical. Ces mesures permettent ainsi d’adapter l’organisation aux réalités de l’immeuble, qu’il s’agisse d’un petit ensemble de deux lots ou d’une copropriété plus importante.
Cette modernisation facilite également la gestion des contrats (assurance, maintenance), des décisions liées aux travaux de construction ou de rénovation, et des éventuelles incidences sur un bail en cas de mise en location d’un lot.
FAQ : les questions fréquemment posées sur la loi ÉLAN
Qui est concerné par la loi ÉLAN ?
La loi ÉLAN touche de nombreux publics. Si les locataires peuvent en bénéficier indirectement, elle s’adresse avant tout aux propriétaires, aux bailleurs sociaux, aux syndics de copropriété et aux professionnels de l’immobilier.
La loi ÉLAN est-elle obligatoire ?
Depuis l’entée en vigueur de la loi Élan, l’ensemble des syndics ont eu pour obligation de se mettre en conformité par rapport aux nouvelles mesures et de mettre à jour le règlement de copropriété.
Est-il possible de ne pas avoir de syndic ?
La loi du 10 juillet 1965 impose à toute copropriété – même composée de deux personnes – d’avoir un syndic.
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