Calcul de la plus-value immobilière : le guide fiscal pour estimer son impôt

Ce qu'il faut retenir

Après la revente d’un bien immobilier, un propriétaire doit déclarer à l’administration fiscale l’éventuel bénéfice réalisé par rapport à sa valeur d’acquisition. Le calcul de la plus-value immobilière suit alors des règles différentes selon le type de bien concerné et le profil du revendeur : 

• la plus-value immobilière brute consiste à retrancher le prix d’achat de la valeur de revente ; 
• la plus-value immobilière nette est calculée en déduisant certains frais du prix de revente (frais d’agence immobilière, frais de diagnostic) et en intégrant d’autres frais au prix d’acquisition (frais d’acquisition, travaux, frais de voirie, etc.) ; 
• ces prix de revente et d’achat corrigés peuvent permettre de diminuer sensiblement le montant de la plus-value et parfois même de l’éliminer totalement ; 
• lorsqu’une plus-value est constatée, le vendeur doit s’acquitter d’une imposition de 36,2 % sur le montant de la plus-value (imposition forfaitaire de 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) après l’avoir signalé sur sa déclaration de revenus n°2042 ; 
• il existe différentes possibilité d’exonération de plus-value (vente de résidence principale, bien inférieur à 15 000 €, expropriation, etc.) ; 
• des abattements forfaitaires peuvent également être obtenus selon les situations (pour délai de détention, pour revente en zone tendue, etc.) ; 
• c’est le notaire qui se charge du calcul de la plus-value immobilière et du versement des fonds dus à l’administration fiscale.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière et comment est-elle imposée ?

Lorsqu’un propriétaire revend un bien immobilier plus cher que le prix auquel il l’avait acheté auparavant, il réalise une plus-value immobilière. S’il effectue une bonne affaire, ce gain brut supplémentaire doit cependant faire l’objet d’une imposition. La plus-value immobilière est alors soumise à une double taxation : 

• d’une part à une imposition sur les revenus du propriétaire, sur la base d’un montant forfaitaire de 19 % (une surtaxe de 2 à 6 % s’applique pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € par part) ;
• d’autres part à des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) pour un total de 17,2 %.

L’impôt sur la plus-value immobilière fait néanmoins l’objet de règles particulières selon les caractéristiques du bien et le profil du vendeur.

Quels sont les biens concernés par la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière s’applique à la gestion du patrimoine immobilier privé. Il concerne la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, forêt…) mais également la vente de droits rattachés à un bien immobilier (servitude, usufruit, nue-propriété…). 

Elle s’applique aussi aux transactions effectuées par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI). Les logements vacants, les locaux commerciaux et les parts de SCPI sont également concernés.

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Comment calculer la plus-value immobilière ? Méthode et exemples

La plus-value immobilière peut être calculée sur la base des chiffres bruts de la transaction (plus-value immobilière brute) ou en tenant compte d’éléments de majoration ou de pondération susceptibles de redéfinir le montant de l’imposition.

La plus-value immobilière brute

Le calcul général de la plus-value immobilière brute est relativement simple. Il se résume à la formule suivante : 

PV immobilière brute = Prix de revente du bien – Prix d’achat du bien. 

Lorsque le résultat est positif, on parle de plus-value. Lorsqu’il est négatif, le vendeur réalise une moins-value, qui n’est par définition pas imposable et qui peut même être déduite en cas de vente immobilière exceptionnelle intervenant la même année.

Exemple : un propriétaire revend 150 000 € un bien immobilier acheté 120 000 €.

La plus-value immobilière brute est donc de 30 000 €. 

La plus-value immobilière nette

Au moment de déclarer son gain aux impôts, le vendeur peut dans certains cas réduire le montant imposable en déduisant certains frais, justificatifs à l’appui. C’est ce qu’on appelle alors la plus-value immobilière nette. 

Les frais déductibles peuvent notamment concerner les frais d’agence immobilière (s’ils sont à la charge du vendeur) ou les frais de diagnostic. 

Le prix de la vente peut également être majoré par la perception de sommes perçues par le vendeur comme par exemple une indemnité d’éviction.

Par exemple, dans notre configuration précédente, si le vendeur a déboursé 4 500 € de frais d’agence et 1 000 € de diagnostics divers, il pourra les déduire du prix de vente soit : 

150 000 – 4 500 – 1 000 = 144 500 €.

La PV nette sera alors de 144 500 – 120 000 soit 24 500 €.

Le prix d’acquisition du bien peut lui aussi faire l’objet d’un ajustement lorsque le vendeur a supporté à l’époque les frais suivants (là encore sur justificatifs) : 

• les frais d’acquisition comprenant notamment les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Ils sont pris en compte au choix pour leur montant réel (justificatifs à l’appui) ou sur une base forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ; 
• les dépenses de travaux pour leur montant réel justifié. Il est également possible pour le vendeur de déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat même en l’absence de travaux à condition que le bien ait été détenu depuis au moins 5 ans ; 
• les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition (pour leur montant réel) ; 
• les éventuels frais de voirie, de réseaux et de distribution (pour leur montant réel).

Exemple : 

Toujours pour reprendre notre exemple précédent, admettons que le bien acquis pour 120 000 € avait fait l’objet de frais de notaire de 8 % soit 9 600 €. 

Depuis, admettons que l’acquéreur a également réalisé des travaux de rénovation à hauteur de 20 000 € (soit 16,67 % du prix d’achat), un montant plus important que la somme forfaitaire de 15 % pouvant être ajoutée au prix d’achat en l’absence de travaux après 5 ans de détention.

Le vendeur pourra donc ajouter au prix d’achat retenu les frais de notaire ainsi que le montant des travaux réalisés soit 120 000 + 9 600 + 20 000 = 149 600 €. 

La plus-value nette sera alors de 150 000 – 149 600 € soit 400 € seulement. 

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Les cas particuliers et les exonérations spécifiques

L’exonération de plus-value immobilière sur la résidence principale

La plus-value immobilière ne s’applique pas dans le cas d’une revente de résidence principale ainsi que de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement attenante…) et ce, sans qu’aucune durée de détention particulière ne soit nécessaire. 

Pour les autres types de possession (résidence secondaire, investissement locatif), une exonération totale est possible après 22 ans de détention, mais uniquement sur la partie relative à l’impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux restent dûs). Pour une exonération complète de tout impôt sur le revenu, il faudra alors attendre 30 années de détention.

Les abattements pour durée de détention

Si pour bénéficier d’une exonération totale sur la PV immobilière, il faut donc détenir le bien pendant une très longue durée, il existe cependant également des abattements pouvant s’appliquer selon la durée de détention avec : 

• de la 6ème à la 21ème année de détention : un abattement de 6 % par an sur l’impôt sur le revenu et de 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux ; 
• la 22ème année de détention : un abattement de 4% sur l’impôt sur le revenu et de 1,6 % sur les prélèvements sociaux ;
• de la 23ème à la 30ème année de détention : une exonération totale d’impôt sur le revenu et un abattement de 9 % par an sur les prélèvements sociaux.

Les exonérations spécifiques 

D’autres exonérations de plus-value immobilière peuvent s’appliquer selon la nature de l’opération ou du bien vendu, selon l’identité du vendeur ou encore selon l’identité de l’acheteur. 

Relatives au type de bien

Les exonérations relatives à la nature du bien concernent notamment : 

• la revente d’un bien dont le produit vise à l’achat ou à la construction d’une résidence principale dans les 2 ans à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes ; 
• la vente d’un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € ; 
• la vente d’un droit de surélévation (pour le moment jusqu’au 31 décembre 2026) ; 
• un échange de bien consécutif à certaines opérations de remembrement ;
• la vente d’un bien dans une zone tendue (A, A bis et B1) : il s’agit dans ce cas précis d’un abattement exceptionnel de 60 % qui s’applique si l’acquéreur s’engage à démolir le bien pour y reconstruire un ou plusieurs bâtiments à usage collectif (jusqu’au 31 décembre 2027).

Relatives au vendeur

Certains vendeurs avec des particularités spécifiques peuvent également prétendre à une exonération totale de plus-value immobilière sur une revente. Il s’agit notamment des personnes : 

• percevant une pension de vieillesse sous conditions de ressources (RFR inférieur à 12 793 € pour la première part de quotient familial et à 3 428 € par demi-part supplémentaire en 2024 pour une cession en 2026) ; 
• disposant d’une carte mobilité inclusion (CMI) sous conditions de ressources (RFR inférieur à 12 793 € pour la première part de quotient familial et à 3 428 € par demi-part supplémentaire en 2024 pour une cession en 2026) ; 
• résidant dans un établissement d’accueil de personnes âgées (Ehpad par exemple) : sous conditions de ressources (revenu inférieur à 30 024 € pour la première part de quotient familial et à 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes en 2024 pour une cession en 2026) ; 
• résidant dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés : sous conditions de ressources (revenu inférieur à 30 024 € pour la première part de quotient familial et à 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes en 2024 pour une cession en 2026).

Relatives à l’acquéreur

Enfin, d’autres exonérations peuvent également être permises du fait de la personnalité de l’acquéreur du bien. C’est notamment le cas si l’acheteur est : 

• un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2027) ; 
• un opérateur privé s’engageant à réaliser ou achever un parc de logements sociaux (jusqu’à 31 décembre 2027) ; 
• une personne publique dans le cadre d’une expropriation à condition que l’intégralité de l’indemnité soit réutilisé dans un délai de 12 mois pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou encore l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ; 
• une collectivité publique dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement par un particulier à condition que l’intégralité du produit de la vente soit réemployé dans les 12 mois pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou encore l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ;
• un acheteur qui acquiert un bien en zone tendue (A, A bis, B1) pour l’affecter à du logement intermédiaire.

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

La déclaration de la plus-value immobilière aux impôts est effectuée d’une part par le notaire chargé de finaliser la vente et d’autre part par l’acheteur sur sa déclaration d’impôts annuelle : 

• le notaire remplit la déclaration 2048-IMM de cession d’immeubles ou de droits immobiliers et s’acquitte, pour le compte de l’acheteur, du paiement de la plus-value immobilière auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien en prélevant le montant nécessaire directement sur le produit de la vente. Il lui remet par la suite une attestation de prélèvement ; 
• l’acquéreur, pour sa part, reporte le montant de la plus-value immobilière calculée par le notaire sur la déclaration de revenus 2042-C au niveau de la case 3VZ dans la catégorie des “plus-values et gains divers”. Cette inscription vise seulement à calculer le revenu fiscal de référence (RFR) et n’entraîne aucune imposition supplémentaire puisque la plus-value immobilière a déjà été réglée par l’intermédiaire du notaire au préalable. 

La plus-value n’est pas à mentionner sur la déclaration si elle est entièrement exonérée (cas précédemment évoqués). Elle doit en revanche être inscrite au niveau de la case 3VW de la déclaration de revenus 20242-C en cas d’exonération relative à une première session du logement autre qu’une résidence principale.

FAQ

Puis-je déduire les travaux que j’ai moi-même réalisés dans le logement ?

Non, seuls les travaux effectués via un professionnel du bâtiment peuvent faire l’objet d’une déduction pour le calcul de la plus-value (factures à l’appui). Si vous avez réalisé les travaux par vous-même, vous pourrez en revanche disposer de l’exonération forfaitaire automatique de 15 % pour dépenses de travaux lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans. 

Comment calculer la plus-value immobilière si j’ai reçu le bien en donation ou succession ?

La valeur d’acquisition prise en compte pour la plue-value immobilière correspond à la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession majorée, le cas échéant, des frais réels et des droits de mutation à titre gratuit.

Que se passe-t-il si le calcul de la plus-value immobilière produit un résultat négatif ?

En cas de résultat négatif entre le prix de revente et le prix d’achat (moins-value), vous n’avez rien à payer et vous n’avez pas à reporter ce chiffre sur votre déclaration d’impôts 2042. Vous pouvez, à titre exceptionnel, déduire cette moins-value d’une autre vente immobilière positive réalisée (par exemple pour la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives).

Le calcul de la plus-value immobilière d’un terrain constructible est-il différent ?

Le calcul est globalement similaire à la différence près qu’un terrain constructible ne peut faire l’objet d’une déduction pour travaux (le terrain étant par définition non-construit). Certaines majorations peuvent aussi s’appliquer pour certaines régions, sur une première cession de terrains nus devenus constructibles après une modification du PLU (par exemple en Bretagne).

Comment est calculée la plus-value immobilière en cas de séparation ou de divorce ?

L’exonération sur la résidence principale fonctionne même pour le conjoint ayant quitté le foyer à condition que l’autre conjoint ait continué à occuper le logement jusqu’à la mise en vente. La plus-value est alors calculée à hauteur de la quote-part détenue par chacun des conjoints.

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