Le guide de l’impôt sur la plus-value immobilière : calcul, taux, abattements, exonérations

Ce qu'il faut retenir

L’impôt sur la plus-value immobilière est une taxe due par un propriétaire revendant un bien immobilier sur lequel il a réalisé un gain. Elle s’applique lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’achat préalablement payé.

La taxation représente 36,2 % du montant de la plus-value répartis entre l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et les prélèvements sociaux (taux forfaitaire de 17,2 %). De nombreux aménagements sont prévus par le Code général des impôts pour réduire la plus-value taxable voire même pour en être totalement exonéré : 

• la plus-value peut être diminuée en déduisant certains frais du prix de cession (frais de notaire, dépenses de travaux…) et en augmentant le prix d’acquisition des frais liés à l’achat (frais de diagnostic notamment). On parle de plus-value nette (ou corrigée) ; 
• de nombreuses situations permettent une exonération totale de plus-value immobilière ; 
• elles peuvent se rapporter à la nature et l’usage du bien (exonération totale pour la résidence principale, pour délai de détention, pour un prix de cession inférieur à 15 000 €, etc.), au type d’acquéreur (acquisition dédiée au logement social, expropriation) ou au profil du vendeur (titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, résident d’un établissement médico-social…) , 
• en-dehors de l’exonération totale, la réduction du montant de la plus-value reste possible grâce à l’abattement pour durée de détention qui s’applique progressivement à partir de la 6e de détention jusqu’à l’exonération totale après la 22e année (pour l’IR) et la 30e année (pour les prélèvements sociaux) ; 
• c’est le notaire qui est chargé des principales formalités de déclaration et de paiement de la plus-value immobilière.

Impôt sur la plus-value immobilière : définition et cadre légal

Lors de la revente d’un bien immobilier en France, un vendeur peut être soumis à une taxation sur le gain réalisé : l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette imposition sur la cession du patrimoine s’applique lorsque le prix de vente du bien est supérieur à la somme déboursée pour l’acquérir préalablement.

Plus-value immobilière = prix de cession du bien – prix d’achat

En cas de solde positif, le gain net est soumis à une double imposition au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Si le solde est négatif, le vendeur réalise une moins-value et n’a à l’inverse rien à payer. Il perçoit donc l’intégralité du produit de la cession. 

Les biens concernés par la plus-value immobilière

L’impôt sur la plus-value immobilière peut concerner plusieurs types de biens immobilier détenus sous différentes formes comme notamment : 

• les résidences secondaires (qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements) ; 
• les investissements locatifs ; 
• les terrains à bâtir ou les terrains non-constructibles ;
• les biens servant au rangement ou les dépendances vendues indépendamment du bien principal attenant (cave, garage, place de stationnement, box de rangement, etc.) ; 
• les parts de société civile immobilière (SCI) lorsqu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ; 
• les droits immobiliers consécutifs à un démembrement (usufruit, nue-propriété) ou détenus en indivision (quote-part).

C’est le Code général des impôts (CGI) qui détermine, à travers notamment l’article 150 U et les suivants, le champ d’application de l’imposition sur la plus-value pour ces différents biens.

Les taux d’imposition applicables

La plus-value immobilière est imposée selon un taux forfaitaire de 36,2 % réparti de la façon suivante : 

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ; 
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux 

Une surtaxe éventuelle de 2 à 6 % s’applique pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Elle est progressive en fonction des tranches de plus-value (jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €).

La méthode de calcul de la plus-value immobilière

Pour calculer la plus-value immobilière, il convient de distinguer la plus-value brute de la plus-value nette. 

La plus-value brute est le résultat du prix de vente tel qu’inscrit dans l’acte notarié déduit du prix d’acquisition non-retraité. 

Plus-value brute = prix de vente – prix d’achat. 

Cette plus-value brute peut faire l’objet d’ajustements, tant sur le prix de vente que sur le prix d’acquisition antérieur, permettant ainsi au vendeur de réduire son assiette taxable. Le calcul de la plus-value nette tient alors compte des potentielles déductions suivantes : 

sur le prix de vente indiqué dans l’acte peuvent être déduits les charges éventuellement supportées lors de la cession à savoir : 

• les frais de diagnostics obligatoires avant une vente (amiante, plomb, termites, DPE, etc.) ;
• les éventuels frais d’agence immobilière lorsqu’ils sont à la charge du vendeur ; 

sur le prix d’acquisition sont également déductibles : 

• les frais d’acquisition c’est-à-dire les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire pour la réalisation de la transaction. Ces frais peuvent être déduits pour leur montant réel (sur présentation des justificatifs) ou sur une base forfaitaire de 7,5 % du montant de la transaction ; 
• les dépenses de travaux effectuées au sein du logement qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement à condition que le bien soit détenu depuis au moins 5 ans. Là encore, ces dépenses peuvent être déduites pour leur montant réel (sur présentation des factures d’entrepreneurs) ou sur une base forfaitaire de 15 % du prix d’achat ; 
• les éventuels frais de voirie ou de raccordement aux réseaux (dans le cas d’un lotissement) ; 
• les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur précédent lors de l’achat (pour leur montant réel). 

Le calcul de la plus-value nette est alors le suivant : 

Plus-value nette = prix de cession corrigé – prix d’acquisition corrigé.

Exemple de calcul de la plus-value immobilière

Un propriétaire revend une résidence secondaire payée initialement 150 000 € pour un montant de 180 000 €. 

La plus-value brute est donc de 30 000 € (180 000 – 150 000). 

Pour diminuer le montant de sa plus-value et donc sa base taxable, il déduit certaines charges qu’il a eu à supporter au moment de l’achat et au moment de la revente à savoir : 

• les frais de diagnostic obligatoires pour un montant de 1 000 €. Ils viennent diminuer le prix de vente qui passe donc à 179 000 € (180 000 – 1 000) ; 
• les frais de notaire sur une base forfaitaire de 7,5 % ainsi que des dépenses de travaux d’un montant réel de 10 000 €. Ces charges viennent s’additionner au prix d’acquisition. Le prix d’achat corrigé est donc le suivant : 150 000 + 11 250 + 10 000 = 171 250 €.

La plus-value nette est alors sensiblement réduite et passe à 7 750 €. 

PV nette = 179 000 € (prix de cession corrigé) – 171 250 € (prix d’acquisition corrigé) = 7 750 €. 

Il devra donc payer l’impôt sur la plus-value suivant :

• 1 472,50 € au titre de l’impôt sur le revenu (7 750 x 0,19) ; 
• 1 333 € au titre des prélèvements sociaux (7 750 x 0,172) ;

Pour un total de 2 805,50 € 

La déduction de ces différents éléments lui permet de diminuer nettement son imposition sur la plus-value puisqu’il aurait dû à défaut s’acquitter d’une taxation de 10 860 € (30 000 x 0,362) soit une économie de plus de 8 000 € grâce aux déductions.

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Les différents cas d’exonération possibles 

Outre les déductions permettant de réduire la plus-value imposable, le Code général des impôts a également prévu de nombreuses possibilités d’exonération partielles ou totales sur la plus-value immobilière. Elles peuvent se rapporter à la nature ou à l’usage du bien vendu mais aussi au profil du vendeur ou encore au type d’acquéreur.

Les exonérations liées au bien cédé

La nature du bien, son montant ou encore sa durée de détention peuvent justifier une exonération totale de plus-value immobilière. C’est le cas dans les situations suivantes : 

• lorsque le bien est occupé en tant que résidence principale : c’est la source d’exonération la plus couramment utilisée par les vendeurs. Elle est valable dès le premier jour d’occupation du bien mais le vendeur doit être en mesure de prouver qu’il occupait le logement de manière habituelle et effective au moment de la revente ; 
• après une certaine durée de détention : la part de taxation relative à l’impôt sur le revenu est totalement exonérée après 22 ans de détention. Le part relative aux prélèvements sociaux est, elle, totalement exonérée après 30 ans de détention. Il faut donc attendre 30 ans pour pouvoir bénéficier d’une exemption totale de plus-value immobilière (sauf autres possibilités d’exonérations applicables) ; 
• pour l’achat d’une résidence principale (premier réemploi) : la plus-value est totalement exonérée en cas de première revente d’un bien hors résidence principale dont le produit de cession est justement utilisé pour construire ou acquérir sa résidence principale. Le vendeur ne doit cependant pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 années précédentes ;
• pour une vente dont le prix de cession (ou la quote-part détenue) n’excède pas 15 000 € ;
• pour la vente d’un droit de surélévation (applicable pour le moment jusqu’au 31 décembre 2026) ; 
• pour des biens échangés dans le cadre d’une opération de remembrement ; 
• lorsque le logement vendu est destiné à faire partie d’un parc de logements intermédiaires dans les zones tendues A bis, A et B1 (logements à loyer réglementés dans les grands bassins d’emploi) ; 
• lorsque le vendeur exerce son droit de délaissement (demande de revente d’un bien grevé par une servitude d’urbanisme) et qu’il utilise l’intégralité du produit de la vente pour la construction ou l’acquisition d’un bien dans les 12 mois.

Les exonérations liées à l’acquéreur

Selon le type d’acheteur acquérant le bien immobilier, l’imposition sur la plus-value immobilière peut ne pas s’appliquer. L’exonération est totale lorsque l’achat émane : 

• d’un organisme en charge du logement social, que ce soit de façon directe ou indirecte ; 
• d’un opérateur privé s’engageant dans la réalisation ou l’achèvement de logements sociaux ; 
• d’une collectivité locale exerçant son droit d’expropriation à condition de réutiliser l’intégralité de l’indemnité pour une acquisition ou une construction dans les 12 mois.

Les exonérations liées au vendeur 

Pour tenir compte de certaines contraintes ou obligations des vendeurs (notamment de santé), le législateur a prévu des exonérations bien spécifiques pour certains publics : 

• les bénéficiaires (et leur conjoint) d’une pension de vieillesse (ou d’une pension de réversion) disposant de revenus inférieurs à certains plafonds de ressources (RFR de l’année N-2) et n’étant pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour 2026, les plafonds de RFR de l’année 2024 sont de 12 793 € pour la première part de quotient familial et de 3 428 € par demi-part supplémentaire (montants différents pour les Dom) ; 
• les titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention “Invalidité” ainsi que les titulaires d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie. Les conditions d’attribution sont les mêmes que pour la pension de vieillesse (plafonds de RFR identiques et absence d’imposition à l’IFI) ; 
• les personnes résidant au sein d’un établissement d’accueil pour personnes âgées (Ehpad, maison de retraite) ayant revendu leur résidence principale dans les 2 ans suivant leur départ du logement. Elles doivent en outre respecter certains plafonds de ressources (RFR de l’année N-2) et ne pas être redevable de l’IFI. Pour 2026, les plafonds de RFR de 2024 à ne pas dépasser sont de 30 024 € pour la première part de quotient familial, 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes (plafonds différents dans les Dom). Le logement vendu ne doit en outre pas avoir été loué ou occupé à titre gratuit jusqu’à la vente (sauf par le conjoint) ; 
• les personnes résidant au sein d’un établissement médico-social d’accueil pour adultes handicapés ayant revendu leur résidence principale dans les 2 ans suivant leur départ du logement. Les conditions d’exonération sont les mêmes que pour les résidents en établissement d’accueil pour personnes âgées (plafonds de RFR similaires, non assujettissement à l’IFI et non-occupation ou location jusqu’à la vente) ; 
• les non-résidents fiscaux peuvent, sous certaines conditions fixées par une convention fiscale internationale, bénéficier d’une exonération ou d’un abattement sur la revente d’un logement en France.

L’abattement pour durée de détention et l’impact sur l’imposition

Lorsqu’aucun des scénarios d’exonération précédents ne peut être mobilisé par un vendeur, celui-ci peut néanmoins, à partir d’un certain temps, bénéficier d’un abattement pour durée de détention du bien. Cet abattement est variable selon la durée de détention et le type d’impôt (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux). 

Voici un tableau récapitulant les différents délais de détention et les abattements correspondants : 

Durée de détention	Abattement sur l’impôt sur le revenu (en % par an)	Abattement sur les prélèvements sociaux (en % par an)
de 0 à 5 ans de détention	0 %	0 %
de 6 à 21 an de détention	6 % par an	1,65 % par an
la 22e année révolue	4 % par an	1,6 % par an
au-delà de la 22e année	Exonération totale	9 % par an
au-delà de la 30e année	Exonération totale	Exonération totale

À titre d’exemple, un propriétaire revend au bout de 15 ans une résidence secondaire pour 150 000 € qu’il avait acquis au préalable 120 000 € (soit une plus-value de 30 000 €). Il ne peut bénéficier de l’exonération totale sur la résidence principale ni de l’exonération pour délai de détention (22 ans et 30 ans). Il peut en revanche profiter de l’abattement pour durée de détention chaque année à partir de la 6e année de détention avec : 

• 0 % d’abattement sur les 5 premières années ; 
• un abattement de 6 % an de la 6ème à la 15e année au titre de l’impôt sur le revenu soit 60 % (6 % x 10) ;  
• un abattement de 1,65 % par an de la 6ème à la 15e année au titre des prélèvements sociaux soit 16,5 % (1,65 % x 10).

L’abattement sur l’impôt sur le revenu est de 30 000 x 60 % soit 18 000 €. La plus-value est donc imposable sur seulement 12 000 € (30 000 – 18 000). 

L’abattement sur les prélèvements sociaux est de 30 000 x 16,5 % soit 4 950 €. La plus-value imposable est alors de 25 050 € (30 000 – 4 950).

Au total, le vendeur doit donc s’acquitter de 2 280 € au titre de l’impôt sur le revenu (12 000 x 0,19) et 4 308,60 € au titre des prélèvements sociaux (25 050 x 0,172) soit un total de 6 588,60, au lieu des 10 860 € qu’il aurait payé sans abattement (30 000 x 0,362).

Quelles démarches fiscales faut-il réaliser après la vente ?

C’est le notaire mandaté pour la vente qui prend en charge la totalité des démarches liées à la plus-value immobilière. Il est notamment chargé de : 

• calculer le montant de la plus-value éventuelle ; 
• appliquer les abattements et vérifier les potentielles exonérations, notamment à partir des justificatifs transmis (frais de notaire payés sur l’achat, dépenses de travaux, avis d’imposition, etc.) ; 
• transmettre les éléments recueillis à l’administration fiscale à travers la déclaration n° 2048-IMM (sauf en cas d’exonération où le notaire inscrit alors sur l’acte notarié la clause conduisant à l’exemption de plus-value) ;
• prélever le montant de la plus-value directement sur le produit de la vente et le verser au service de la publicité foncière dont dépend le bien.

Le vendeur doit pour sa part simplement reporter sur sa déclaration de revenus complémentaire n° 2042-C le montant de la plus-value transmis par le notaire au niveau de la case 3VZ (celui-ci entrant en compte dans le calcul du RFR). 

Il doit également déclarer la fin de la détention du bien sur l’onglet “Gestion des biens immobiliers” de son espace personnel sécurisé impots.gouv.fr afin d’éviter d’avoir à s’acquitter d’une future taxe d’habitation sur la résidence secondaire.

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