Comprendre le rachat de crédits hypothécaire

Ce qu'il faut retenir

Le rachat de crédits hypothécaire regroupe plusieurs prêts, dont un ou plusieurs crédits immobiliers, et implique la mise en garantie d’un bien immobilier.  Voici ce qu’il convient de savoir sur le regroupement de crédits hypothécaire : 

• il ne peut être sollicité que par les propriétaires d’un ou plusieurs biens ;
• la part liée à l’immobilier doit être supérieure à 60 % du total de l’opération ;
• il peut englober aussi des crédits à la consommation et diverses dettes ;
• la valeur du bien présenté en garantie doit être suffisante pour couvrir l’ensemble des crédits à racheter (les banques calculent le ratio et la marge hypothécaires) ;
• l’opération engendre des frais à prendre en compte, dont des pénalités de remboursement anticipé, des frais de mainlevée (en cas d’hypothèque sur le bien couvert par l’emprunt) et des frais de garantie.

Diane Levy 21 juillet 2026  7 min

Qu’est-ce qu’un rachat de crédits hypothécaire ?

Le rachat de crédits hypothécaire est une opération consistant à faire racheter au moins deux prêts bancaires, dont un crédit immobilier, par un nouvel établissement financier. Il permet de regrouper plusieurs prêts, en cours de remboursement et aux modalités différentes, en un seul et unique crédit couvert par la mise en hypothèque d’un bien immobilier.

Le rachat de crédits hypothécaire s’adresse donc uniquement aux propriétaires de biens immobiliers, qui mettent en garantie leur propriété.

Quelles sont les conditions pour un rachat de crédits avec hypothèque ?

Le rachat de crédits avec hypothèque permet de réunir au minimum deux prêts. Il peut s’agir de crédits immobiliers (avec ou sans hypothèque), à la consommation, privés ou encore professionnels. Des dettes (retards d’impôts ou dettes familiales par exemple) peuvent également être intégrées.

Dans tous les cas, le nouveau crédit englobant l’ensemble des créances est garanti par une hypothèque (ou une caution bancaire selon le montant et le profil de l’emprunteur) sur le bien.

Prêt immobilier ou à la consommation ?

Le nouveau financement mis en place est un prêt immobilier, dès lors que la part consacrée aux crédits immobiliers est supérieure à 60 % de l’opération globale. Si ce n’est pas le cas (si le montant du ou des prêts immobiliers à rembourser correspond à moins de 60 % de l’opération), le nouveau financement est traité comme un prêt à la consommation.

Marge et ratio hypothécaires 

Pour donner une suite favorable à votre demande de rachat de crédits hypothécaire, les établissements financiers vont s’intéresser au ratio et à la marge hypothécaires. La valeur du logement mis en garantie doit en effet pouvoir couvrir la totalité des crédits à regrouper. Les banques doivent donc faire évaluer le prix du bien avant de proposer un prêt hypothécaire.

• la marge hypothécaire correspond au montant des fonds que la banque peut vous prêter en contrepartie de la mise en hypothèque du bien immobilier. Elle se calcule en appliquant la formule suivante : marge hypothécaire = (montant estimé du bien x ratio hypothécaire) – solde des crédits en cours sur le bien ;
• Le ratio hypothécaire (rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien hypothéqué) représente en règle générale 70 à 80 % du prix du bien.

Avantages et inconvénients du rachat de crédits hypothécaire

Le rachat de crédits hypothécaire combine des points forts et des points faibles, que nous vous présentons ci-dessous. 

Avantages

Le regroupement de crédits hypothécaire permet de réunir plusieurs prêts en un seul et d’obtenir une seule mensualité, ce qui permet de mieux structurer son budget. En unifiant les modalités de remboursement des crédits (taux d’intérêt, date de prélèvement, durée de remboursement…), le rachat de prêts parvient à diminuer le montant des échéances mensuelles et à augmenter le reste à vivre. Il permet aussi à l’emprunteur de n’avoir qu’un seul interlocuteur (au lieu de plusieurs organismes financiers).

Inconvénients

Le rachat de prêts hypothécaire lisse les modalités de remboursement des crédits, ce qui a pour effet d’allonger la durée de remboursement des prêts et d’augmenter le coût global de l’opération. Il implique aussi des pénalités de remboursement anticipé et divers frais annexes (frais de dossier et de garantie).

Avantages et inconvénients du rachat de crédits hypothécaire

Comment se déroule un rachat de crédits hypothécaire ?

Plusieurs étapes sont à respecter avant d’obtenir un rachat de crédits hypothécaire.

1. Préparer son dossier

Il est important de procéder à des simulations pour avoir une vue d’ensemble de ce qui correspond à vos attentes. Vous pouvez utiliser les outils disponibles sur notre site.

Il convient aussi de démarcher différents organismes pour étudier et comparer plusieurs offres. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier spécialisé dans le rachat de crédits pour gagner du temps et alléger les démarches. Celui-ci contacte à votre place les établissements financiers et cherche à vous obtenir les solutions les plus adaptées à votre profil.

C’est également lors de cette première étape que vous devez réunir toutes les pièces justificatives (tableaux d’amortissement des crédits, avis d’imposition, état civil…) nécessaires au montage de votre dossier.

1. Étudier les offres et choisir la plus pertinente

Prenez le temps d’analyser les propositions à votre disposition. Différents éléments sont à prendre en considération, en plus du nouveau montant de la mensualité, comme le taux d’intérêt, la durée de remboursement, les frais engendrés et le coût global du crédit.

1. Respecter les délais légaux

L’offre du nouveau crédit vous est adressée par courrier. Vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours incompressibles, avant de retourner la proposition signée, si vous l’acceptez.

Il convient aussi de tenir compte des délais de mainlevée d’hypothèque (si le prêt immobilier comprend une garantie hypothécaire) et de création d’hypothèque pour le nouvel emprunt immobilier, délais qui peuvent varier selon les notaires.

Ensuite, votre nouvelle banque se charge de racheter les crédits auprès des autres établissements financiers. Quant à vous, vous remboursez le nouveau financement comme un prêt classique.

Quels sont les frais à prévoir lors d’un rachat de crédits immobilier ?

Le regroupement de crédits hypothécaire engendre des dépenses, qu’il est important d’évaluer afin de savoir si l’opération est profitable ou non.

En règle générale, l’emprunteur doit s’acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA) auprès de la banque qui a émis le crédit immobilier, sauf s’il a négocié leur absence au moment de la souscription. Si le prêt immobilier inclus dans le rachat est garanti par une hypothèque, il doit également régler des frais de mainlevée d’hypothèque.

Ensuite, l’emprunteur paie pour la mise en place du nouveau crédit, à savoir des frais de dossier et des frais de garantie (hypothèque ou caution).