Comment choisir entre hypothèque ou caution ?

Diane Levy 22 novembre 2024 7 min

Prêt immobilier et garanties : comment ça fonctionne ?

En quoi consiste l’hypothèque ?

L’hypothèque est considérée comme une garantie réelle puisqu’elle concerne les biens ou droits immobiliers de l’emprunteur. La garantie hypothécaire permet à la banque de se prémunir contre une défaillance de paiement. Si l’emprunteur ne peut s’acquitter du remboursement d’un prêt, son bien immobilier peut être saisi et vendu aux enchères judiciaires en dernier recours.

Le coût d’une garantie hypothécaire est conséquent et implique le financement de certains frais tels que les honoraires du notaire qui sont proportionnels à la somme du prêt, la rémunération du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe de publicité foncière.

À côté de l’hypothèque conventionnelle, il en existe un autre type appelé le privilège du prêteur de deniers (PPD). Cette garantie vous concerne si vous souscrivez un prêt pour un bien immobilier neuf ou ancien. La différence tient au fait que la banque prêteuse a alors priorité sur d’autres éventuels créanciers.

En quoi consiste la caution ?

La caution est une garantie financière basée sur un fonds de garantie mutualisé. En cotisant, l’emprunteur protège la banque d’éventuels défauts de paiement. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution rembourse le prêt auprès de la banque à l’aide du fonds mutuel de garantie (FMG). Ensuite, l’organisme se tourne vers l’emprunteur pour récupérer les sommes engagées, en privilégiant les solutions amiables ( plan d’apurement, réaménagement des conditions de crédit…) avant toute procédure de recouvrement judiciaire.

Ce sont les sociétés de cautionnement mutuel qui prennent en charge le remboursement du prêt immobilier, leur mode de fonctionnement étant basé sur la mutualisation des risques. Ces organismes de caution couvrent l’achat d’un bien immobilier, l’achat d’un terrain ou le lancement de travaux. En outre, ils prennent une marge sur la caution et versent le reste de ladite caution sur un fonds de garantie.

Les sociétés de cautionnement de garantie peuvent dépendre :

• d’une filiale interne à un groupe bancaire comme la caisse d’assurances mutuelle du Crédit Agricole (CAMCA) ou la compagnie européenne de garanties et de cautions (CEGC) de la Caisse d’Épargne et de la Banque Populaire ;
• d’un organisme appartenant aux grandes banques françaises nommé le Crédit Logement.

La caution mutuelle fonctionnaire dispose d’un mode de fonctionnement similaire à celui des sociétés de cautionnement mutuel. Elle est toutefois dotée d’un avantage non négligeable : ses tarifs sont beaucoup moins élevés. D’ailleurs, il arrive parfois que la mutuelle fonctionnaire garantisse un prêt gratuitement.

Sachez que si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, la caution solidaire d’un particulier ne présente que peu d’intérêt. En effet, les organismes bancaires jugent qu’elle est insuffisante pour garantir le remboursement d’un crédit.

Caution et garantie hypothécaire : quels sont leurs points forts et leurs points faibles ?

Envie d’y voir plus clair et de faire votre choix entre la caution et la garantie hypothécaire ? Conditions d’obtention, remboursement anticipé, revente d’un bien immobilier… Voici les points essentiels à retenir.

Les avantages de l’hypothèque…

Si vous remboursez votre prêt sur toute la durée prévue jusqu’à la dernière échéance, vous n’avez pas à financer de frais de mainlevée. De plus, l’hypothèque prend automatiquement fin 2 ans après que vous avez terminé de rembourser votre crédit immobilier.

Et ses inconvénients

Toutefois, l’hypothèque doit être actée par un notaire puis publiée au service de la publicité foncière. Par conséquent, vous devrez payer des frais d’hypothèque qui s’élèvent à hauteur de 1.5% du montant total de votre prêt. Ces derniers comprennent notamment les indemnités versées au notaire, les frais de formalité, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les droits d’enregistrement.

De plus, si vous remboursez votre crédit de manière anticipée ou que vous revendez votre bien immobilier, vous devez procéder à une mainlevée et avancer les frais. Ces derniers sont élevés et s’élèvent à 0.7 ou 0.8% du montant de votre prêt. Ils incluent notamment les honoraires du notaire et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à hauteur de 19.6%, une contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrement ainsi que les frais administratifs.

Les avantages de la caution…

Si l’emprunteur parvient au terme du remboursement d’un prêt immobilier anticipé ou non, jusqu’à 75 % de sa contribution au FMG peut lui être reversée. D’autre part, la caution peut être transférée sur un nouveau prêt sans frais en cas de revente du bien avant la fin du prêt (si la banque accepte).

Et ses inconvénients

Si vous souhaitez souscrire un prêt à l’accession sociale (PAS), la somme de votre prêt immobilier doit se situer en deçà de 15 000 €. Concernant l’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), et si le plan de financement de votre prêt comprend un PAS, la seule garantie possible est l’hypothèque.

Comment choisir la meilleure garantie ?

Le choix d’une garantie dépend avant tout de votre projet et de votre situation financière.

L’hypothèque est une garantie intéressante lorsque le bien dont vous souhaitez faire l’acquisition n’est pas destiné à être vendu par la suite. En effet, si vous achetez un bien et le conservez jusqu’à la fin du remboursement sans anticipation, vous n’aurez pas à financer de frais de mainlevée.

Toutefois, l’hypothèque est une garantie au coût élevé et impose des démarches administratives importantes. Par conséquent et de manière globale, la caution est sans doute la garantie la plus avantageuse et la plus simple à mettre en place.

Pour autant, il arrive parfois que l’emprunteur n’ait pas le choix et que l’une des deux garanties lui soit imposée. Ainsi, certains prêts réglementés exigent le recours à l’hypothèque.

Vous financez votre crédit par le biais de prêts aidés comme le prêt à l’accession sociale (PAS) ou le prêt à taux zéro (PTZ) ? Dans ce cas, sachez que les organismes prêteurs n’acceptent pas la garantie par caution.

Par conséquent, plus la banque considère que votre dossier d’emprunteur présente des risques, plus elle vous encourage à faire le choix de la garantie hypothécaire. À ce titre, l’hypothèque est une solution financière imposée aux professionnels disposant d’un statut spécifique comme les travailleurs non salariés et indépendants. Cette garantie leur permettra de financer leur acquisition immobilière en bonne et due forme.

Les courtiers Immoprêt vous accompagnent dans la réalisation de votre projet et étudient minutieusement votre profil. Ils se penchent également sur votre éligibilité aux prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ) par exemple. Nos courtiers se tiennent à votre disposition pour négocier les meilleures conditions de financement auprès de leurs partenaires bancaires.