Comprendre la loi Carrez

Ce qu'il faut retenir

Dans le cadre d’une transaction immobilière, la mention de la superficie du bien est un critère très important. Selon le type de logement et la nature de la transaction (vente ou location), le calcul de cette dernière ne sera pas le même. Voici tout ce que vous devez savoir pour comprendre la loi Carrez : 

• la loi Carrez est utilisée pour calculer la surface dite privative ;
• elle n’est pas à confondre avec la surface habitable ;
• la loi Carrez concerne exclusivement la vente de lots de copropriété à usage mixte (habitation ou professionnel) ;
• son calcul est basé sur des critères très précis, raison pour laquelle il est recommandé de faire appel à un professionnel comme un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier ;
• une erreur dans le diagnostic par rapport à la superficie réelle peut engendrer des pénalités pour le vendeur du bien ;
• pour la location d’un lot de copropriété, c’est la loi Boutin (surface habitable) et non la loi Carrez qui doit être appliquée.

Diane Levy 5 janvier 2026 7 min

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Portée par le député Gilles Carrez, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 est aujourd’hui communément connue sous le nom de loi Carrez. Elle mentionne une liste de critères précis à prendre en compte pour calculer la surface privative d’un lot de copropriété. Autrement dit, elle vise à uniformiser la mesure de la surface d’un bien, dans un souci de transparence et d’équité entre vendeurs et acheteurs.

Quels sont les biens concernés par la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne exclusivement les ventes de lots de copropriété. Ces lots peuvent être utilisés pour un cadre professionnel ou en tant qu’habitation (usage mixte). Sont ainsi concernés : 

• les appartements ;
• les maisons en copropriété ;
• les locaux commerciaux ou professionnels.

Les garages, parkings et caves ne sont donc pas concernés par la loi Carrez, au même titre que les maisons individuelles. Il en va de même pour les logements en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), soumis à leur propre réglementation.

Comment calculer la surface privative selon la loi Carrez ?

La loi Carrez permet de mesurer la surface privative d’un bien immobilier en copropriété. Si l’on s’en réfère au texte officiel, son calcul prend en compte les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par  : 

• les murs ;
• les cloisons ;
• les marches et cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de porte et de fenêtres.

En revanche, le calcul de la surface privative n’intègre pas certaines parties du logement. En l’occurrence, il n’inclut pas : 

• les planchers des locaux clos d’une hauteur sous plafond inférieur à 1,80m ;
• les surfaces extérieures non couvertes (balcons et terrasses).

Enfin, il est à souligner que les lots d’une superficie inférieure à 8m² ne sont pas concernés par la loi Carrez.

Qui réalise le diagnostic loi Carrez ?

Dans la théorie, vous pouvez très bien réaliser la mesure de la superficie privative vous-même. Mais cette option n’est pas sans risques. En effet, en cas de litige entre la superficie mentionnée dans les documents attenants à la vente et celle réalisée par l’acquéreur, vous vous exposez à certaines pénalités s’il s’avère que vos mesures étaient erronées.

À ce titre, il est recommandé de faire intervenir un professionnel, à l’instar d’un géomètre ou d’un diagnostiqueur immobilier. En effet, la mesure de la superficie privative peut s’avérer complexe, notamment si le bien est composé de plusieurs pièces mansardées. L’utilisation d’outils comme un télémètre laser et un logiciel d’architecture sont montrent en effet bien plus fiables.

Combien coûte un diagnostic loi Carrez ?

Le prix moyen d’un diagnostic loi Carrez dépend de plusieurs critères, dont la superficie à évaluer et la réputation du professionnel. Néanmoins, on peut l’estimer aux environs d’une centaine d’euros.

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Loi Carrez : que se passe-t-il en cas de diagnostic erroné ?

La mesure de la superficie privative n’est pas toujours simple à réaliser selon la configuration du logement, ce pourquoi il est recommandé de passer par un professionnel. Toujours est-il qu’une erreur dans le diagnostic est possible. Si l’acquéreur du bien parvient à prouver que la superficie annoncée par le vendeur est erronée, alors il peut se retourner contre ce dernier. Il peut notamment :

• décider de se retirer de la vente à l’étape du compromis (il s’agit souvent d’une clause suspensive) ;
• exiger un dédommagement partiel – dont le montant correspond à la surface manquante – après signature de l’acte authentique.

Est-il obligatoire de mentionner la superficie dans une annonce immobilière ?

En cas de vente d’un bien situé dans un immeuble en copropriété, il est obligatoire de mentionner sur l’annonce la superficie en loi Carrez de ce dernier. En cas de location d’un appartement, c’est la superficie habitable qui doit être mentionnée. Celle-ci n’est pas régie par la loi Carrez, mais par la loi Boutin.

Quelles sont les différences entre la loi Carrez et la loi Boutin

Contrairement à la loi Carrez qui mesure la superficie privative, la loi Boutin fixe quant à elle les critères de calcul de la surface habitable. Dans les faits, la mesure de ces deux surfaces est très similaire. C’est-à-dire qu’elles comprennent toutes deux les planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur sous plafond supérieur ou égal à 1,80m, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de porte et de fenêtres. 

Mais certaines parties du logement qui entrent dans le calcul de la loi Carrez n’entrent pas dans celui de la loi Boutin : 

Comparatif entre les critères retenus dans le calcul de la surface privative et habitable

*il existe une différence entre une cave et un sous-sol selon son emplacement par rapport au niveau de la rue

Si la loi Carrez régit la vente d’un appartement en copropriété, c’est la loi Boutin qui régit sa location. Ainsi, sur les annonces locatives, c’est la superficie habitable qui doit être obligatoirement mentionnée, et non la superficie privative.