En quoi consiste un rachat de soulte ?

Ce qu'il faut retenir

Le rachat de soulte est une solution permettant à une personne de devenir seule propriétaire d’un bien immobilier. Utilisée lors d’un divorce ou d’une succession, cette opération requiert l’accord de chacune des parties (coindivisaires). Voici les points clés à retenir sur le rachat de soulte :

• le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier (à un ex-conjoint ou héritier) ;
• utilisé dans des situations de divorce ou de succession, il est toujours acté devant notaire avec un acte liquidatif ou de partage ;
• le montant de la soulte correspond à la valeur de la part de rachat du bien ;
• pour calculer la soulte, il est nécessaire d’apprécier la valeur actuelle du bien et le capital restant dû (s’il y a un crédit en cours) ;
• il est possible de financer le rachat de soulte avec un prêt immobilier au meilleur taux, voire un apport personnel.

Diane Levy 16 décembre 2025 8 min

À quoi sert un rachat de soulte ?

Dans le cas d’un divorce

Lors d’un divorce, le rachat de soulte peut être mis en place afin que l’un des deux ex-époux puisse être pleinement propriétaire du bien immobilier acquis en commun. Cette opération financière consiste à souscrire un prêt immobilier pour racheter la part de l’ex-conjoint et devenir le seul propriétaire du bien. En d’autres termes, la soulte équivaut à une indemnisation financière qui sera versée à l’ex-conjoint. De la sorte, celui qui en fait la demande peut obtenir l’entière possession du bien immobilier.

À quoi sert un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes et que l’un d’eux souhaite en devenir l’unique propriétaire. Pour cela, il verse une compensation financière aux autres parties pour racheter leurs parts. Le rachat de soulte s’effectue le plus souvent dans les situations suivantes :

• lors d’un divorce, une séparation ou rupture de Pacs ;
• à l’occasion d’une succession ;
• pour sortir d’une indivision.  

Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation 

Vous souhaitez savoir comment procéder au partage du bien immobilier après une séparation ? La résidence acquise par un couple en commun est généralement soumise au régime de l’indivision. Le droit de propriété est alors proportionnel à la participation financière de chacun des ex-conjoints. Si l’un des deux souhaite conserver le logement familial, il doit racheter la part détenue par son ex-conjoint : c’est la soulte. Cette opération nécessite : 

• une estimation à jour du bien pour calculer la soulte ;
• un acte notarié qui officialise le transfert de propriété (acte d’état liquidatif).

Dans le cas d’une succession

Après un décès, les biens laissés en héritage doivent être partagés entre les héritiers ayants droit (enfants ou autres membres de la famille, le cas échéant). Lors de la succession, un héritier peut décider de conserver ce bien reçu en indivision. Pour cela, il devra verser une soulte aux autres héritiers calculés selon : 

• la valeur de leurs parts ;
• le nombre de bénéficiaires. 

Dans le cas d’une indivision

On parle d’indivision si un bien immobilier appartient à plusieurs personnes. Cette situation peut survenir dans différents contextes, comme une succession ou un achat immobilier réalisé à plusieurs. Pour sortir de l’indivision, il existe deux cas de figure :

• céder ses parts à un autre indivisaire (ex-conjoint ou membre de la fratrie) en échange du versement d’une soulte correspondant à la valeur des parts rachetées ;
• vendre le bien et répartir le produit de la vente entre tous les coindivisaires. 

Comment calculer la valeur d’une soulte ?

Le calcul d’une soulte repose sur trois éléments :

• la valeur actuelle du bien immobilier, estimée par un notaire ou une agence ;
• le capital restant dû en cas de prêt immobilier ;
• le nombre de parts à racheter.

Dans une situation de divorce, les époux peuvent également s’accorder directement sur la valeur du bien sans passer par un professionnel. Toutefois, cet accord peut s’avérer difficile à trouver, surtout en cas de tensions. C’est pourquoi l’intervention d’un notaire reste souvent la solution la plus fiable et la plus neutre pour établir une estimation objective.

Rachat de soulte : que comportent les frais de notaire ?

Vous souhaitez effectuer un rachat de soulte ? Penchez-vous sur les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition. Ces derniers sont comparables aux frais de notaire affectés à une acquisition immobilière classique. Cependant, gardez à l’esprit que le calcul des frais de notaire dépend du montant de la compensation versée aux ayants droit ou à votre conjoint, et non de la totalité du montant du bien immobilier.

Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments.

• la rémunération du notaire est calculée au prorata du prix de vente du bien immobilier. En outre, l’État a fixé quatre tranches de prix concernant les biens immobiliers. Le prix de votre bien dépasse les 60 000 € ? Dans ce cas, un pourcentage de 0,799 % est appliqué. Il ne faut pas oublier d’ajouter au calcul les 20 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ; 
• les frais de formalité et débours sont deux rétributions bien distinctes. Les frais de formalité se rapportent aux démarches entreprises par le notaire et s’élèvent généralement à hauteur de 800 € hors taxe (HT). Les frais divers représentent les sommes engagées par le notaire auprès des différentes parties prenantes à l’opération du rachat de soulte. Ces derniers atteignent en moyenne les 400 € HT ;
• les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) sont perçus par le fisc. Ceux-ci représentent entre 5,09 et 5,80% du montant de la soulte versée ; 
• la contribution de sécurité immobilière est due à l’État dans le cadre de formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est proportionnel au prix de votre bien immobilier. Il représente 0,10% du montant de votre bien.

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Comment calculer un rachat de soulte ? 

Vous envisagez un rachat de soulte et souhaitez effectuer une simulation. Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques exemples de calcul de rachat de soulte. 

Simulation d’un rachat de soulte après un divorce sans crédit immobilier

Dans le cadre d’une séparation, prenons l’exemple d’un couple marié qui décide de partager ses biens. L’un des conjoints souhaite conserver le logement familial. Le bien a été financé à parts égales grâce à un prêt immobilier.

• Valeur estimée du bien : 300 000 €
• Capital restant dû : 60 000 €

Le calcul de la soulte est alors le suivant : (300 000 € – 60 000 €) ÷ 2 = 120 000 €.

Pour devenir pleinement propriétaire, le conjoint doit verser une soulte de 120 000 € à son ex-partenaire et s’acquitter également des frais de notaire ainsi que, le cas échéant, de la moitié des droits de partage. Il doit en outre reprendre à sa charge l’intégralité du prêt restant. Si ses revenus ne lui permettent pas d’assumer seul les mensualités initialement prévues pour deux, il peut envisager un rachat de prêt.  

Simulation d’un rachat de soulte dans le cadre d’une succession  

Une fratrie de deux frères et une sœur héritent ensemble d’une maison estimée à 600 000 €, sans aucun crédit en cours. L’un d’entre eux souhaite conserver le bien en rachetant les parts de son frère et de sa sœur.

Le calcul de la soulte est simple : 600 000 € ÷ 3 = 200 000 €.

L’héritier doit ainsi verser 200 000 € à chacun des membres de sa fratrie pour devenir l’unique propriétaire de la résidence. À cela s’ajoute également une part des frais de notaire.

Comment financer un rachat de soulte ?

Pour mener à bien un rachat de soulte, il est indispensable de disposer d’une solution de financement adaptée. À défaut, la mise en vente du bien immobilier concerné devient inévitable. Deux options principales existent pour financer l’opération :

• un paiement comptant, si les fonds personnels sont suffisants ;
• la souscription d’un emprunt au meilleur taux de crédit immobilier.

Financer la soulte au comptant

Si vous disposez de l’épargne nécessaire, vous pouvez régler la soulte en une seule fois. Cette solution simple permet d’éviter les démarches de financement bancaire et d’accélérer la clôture de l’opération.

Financer la soulte par un prêt immobilier

Dans la majorité des cas, un rachat de soulte nécessite de recourir à un crédit immobilier classique. Pour déterminer le montant à emprunter, il faudra intégrer plusieurs éléments :

• le montant de la soulte à verser ;
• le capital restant dû sur l’éventuel crédit immobilier existant ;
• les indemnités de remboursement anticipé de l’ancien prêt (généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû) ;
• les frais bancaires et les frais de garantie liés au nouveau prêt.

Les banques analysent votre capacité de remboursement. La banque étudie votre dossier de la même manière qu’un crédit immobilier classique en analysant notamment votre taux d’endettement, vos revenus, vos charges, ainsi que la stabilité de votre situation professionnelle.

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