Exonération de la plus-value pour les retraités : le guide complet

Ce qu'il faut retenir

Vous êtes retraité et vous envisagez de revendre un bien immobilier ? Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur l’éventuelle plus-value immobilière réalisée.

Cette disposition prévue par le Code général des impôts (article 150 U) permet aux personnes âgées ou en situation d’invalidité avec des revenus modestes de ne pas voir le produit de leur vente grevé à un moment charnière (baisse des revenus au moment du passage en retraite, anticipation des frais de dépendance…) : 

• l’exonération totale de plus-value immobilière évite au vendeur une taxation de 36,2 % sur le gain réalisé (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) ; 
• elle peut concerner les bénéficiaires d’une pension de vieillesse, les titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec mention “Invalidité” ou encore les titulaires d’une carte d’invalidité de catégorie 2 ou 3 ; 
• les profils concernés doivent pour cela disposer de revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus (revenu fiscal de référence de l’année N-2) et ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;  
• les personnes contraintes de quitter leur résidence principale pour s’installer dans un établissement social ou médico-social (maison de retraite, Ehpad, établissement d’accueil pour adultes handicapés) peuvent également prétendre à l’exonération ; 
• là encore, des plafonds de ressources s’appliquent par rapport au RFR de l’année N-2 et le vendeur ne doit pas être redevable de l’IFI ;
• le bien immobilier revendu ne doit en outre pas avoir été occupé ou reloué depuis la date de départ du vendeur en établissement spécialisé.

Diane Levy 27 octobre 2026 8 min

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? Définition et fonctionnement

Lorsqu’un propriétaire revend son bien immobilier plus cher qu’il ne l’avait acheté auparavant (solde positif), il est redevable de la plus-value immobilière sur le bénéfice réalisé (sauf s’il s’agit de sa résidence principale ou d’une revente après un certain délai de détention). 

Cette taxation sur les revenus issus de la vente du patrimoine peut être particulièrement importante avec une double imposition : 

• au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % de la plus-value ; 
• au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de la plus-value.  

Soit un total de 36,2 %. 

Heureusement pour les revendeurs, le législateur a prévu de nombreuses possibilités d’allègement fiscal, notamment pour certaines catégories de population. Parmi elles, les retraités peuvent, dans certains cas et sous certaines conditions de ressources, bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value immobilière. Ils doivent néanmoins répondre aux différents critères prévus par l’article 150 U, III du Code général des impôts (CGI) pour pouvoir profiter de l’exemption.

Quels sont les critères d’âge et de revenus pour être exonéré de la plus-value immobilière en tant que retraité ?

Le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) prévoit la possibilité de bénéficier d’une exonération totale de plus-value immobilière pour les retraités et pour les personnes âgées remplissant certaines conditions cumulatives à savoir : 

• percevoir une pension de vieillesse, qu’il s’agisse d’une pension de droit propre ou d’une pension de réversion. L’administration fiscale tolère également que le conjoint d’une personne titulaire d’une pension de vieillesse puisse bénéficier de l’exonération de plus-value s’ils sont soumis à une imposition commune ; 
• disposer d’un revenu fiscal de référence (RFR) pour l’année N-2 respectant les plafonds de ressources, à savoir pour l’année 2026, un RFR inférieur à 12 793 € pour la première part de quotient familial (et 3 428 € par demi-part supplémentaire). Ces seuils correspondent aux plafonds également retenus pour l’exonération de la taxe foncière. Les plafonds sont différents dans les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte). Ils peuvent être consultés pour chacun de ses départements à l’article 1417, I du CGI ;
• ne pas avoir été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au cours de l’année N-2. 

L’exonération sur la plus-value immobilière peut être une aubaine pour les retraités souhaitant optimiser leur patrimoine à un moment où leurs revenus se réduisent (au moment du passage en retraite). Elle permet également de préparer plus sereinement ses vieux jours en disposant d’un matelas de secours pour pallier des frais de santé et/ou de dépendance croissants à l’avenir.

Les cas particuliers d’exonération de la plus-value pour les retraités

D’autres situations spécifiques permettent à des retraités ou des personnes âgées (mais pas seulement) de revendre un bien immobilier avec un bénéfice sans pour autant avoir à s’acquitter d’une taxation sur la plus-value. Elles concernent notamment les personnes invalides, handicapées ou placées.

Le cas du handicap et de l’invalidité

Les titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention “invalidité” sont également éligibles à l’exonération totale sur la plus-value immobilière. Ils doivent cependant, là encore, respecter les plafonds de ressources du dispositif (qui sont les mêmes que pour la pension de vieillesse) et ne pas être assujettis à l’IFI. 

Les détenteurs d’une carte d’invalidité faisant état d’un classement en 2e ou en 3e catégorie d’invalidité bénéficient eux aussi de la même exemption d’impôt sur la plus-value aux mêmes conditions.

Ces exonérations sont applicables quel que soit l’âge du possesseur du titre d’invalidité et ne concernent donc pas uniquement les retraités et les personnes âgées. 

Comment l’exonération s’applique-t-elle en cas de résidence en établissement social ou médico-social ?

Lorsqu’une personne âgée ou une personne en situation de handicap est placée dans un établissement spécialisé, elle quitte sa résidence principale, l’empêchant ainsi théoriquement de bénéficier du motif d’exonération totale le plus courant. 

Afin que les seniors (ainsi que les adultes handicapés) ne soient pas pénalisés en étant contraint de revendre leur ancien logement, le législateur a prévu une exonération spécifique pour l’entrée en établissement social ou médico-social. Elle s’applique pour : 

• les résidents dans un établissement d’accueil de personnes âgées, de type maison de retraite ou Ehpad ;
• les résidents dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés, de type foyer de vie ou maison d’accueil spécialisée par exemple.

La liste des établissements concernés est détaillée au niveau de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles (CASF).

Dans les deux cas de figure, les personnes ayant été forcées à quitter leur résidence principale restent malgré tout exonérée de plus-value immobilière sous réserve de respecter les conditions suivantes : 

• disposer de ressources inférieures à un certain plafond pour l’année N-2 : pour une vente effectuée en 2026, le plafond de revenus de l’année 2024 à ne pas dépasser est de 30 024 € pour la première part de quotient familial puis de 7 015 € pour la première demi-part et 5 522 € pour les autres demi-parts suivantes. Les plafonds sont là encore différents pour les Dom (à retrouver à l’article 1417 II du CGI) ; 
• avoir revendu la résidence principale dans un délai de 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement spécialisé ;
• ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (toujours pour l’année N-2).

Comment prouver son statut de retraité ou de bénéficiaire d’une pension pour obtenir l’exonération ?

Pour faire valoir l’exonération auprès du notaire ou justifier de son statut en cas de contrôle de l’administration fiscale, plusieurs documents doivent être présentés et conservés : 

• un justificatif du statut selon la situation : titre de pension de retraite (ou attestation de la caisse de retraite), attestation d’attribution de la carte mobilité inclusion, attestation d’admission en établissement médico-social ; 
• un avis d’imposition de l’année N-2 pour attester du respect des plafonds de ressources et du non-assujettissement à l’IFI ; 
• le cas échéant, une attestation sur l’honneur d’absence d’occupation ou de mise en location du bien depuis le départ en Ehpad ou dans un établissement d’accueil pour adultes handicapés.

Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour déclarer l’exonération ?

Les démarches pour bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière sont pratiquement intégralement à la charge du notaire. L’officier public a en effet pour mission de calculer le montant de la plus-value, de la déclarer au service de la publicité foncière (déclaration n° 2048-IMM) et de prélever le montant taxable directement sur le produit de la vente pour le compte de l’administration fiscale. 

En présence d’une situation d’exonération de plus-value, il a pour mission de vérifier que les conditions d’exonération sont bien réunies, notamment à partir des justificatifs transmis. Le cas échéant, il mentionne dans l’acte authentique de cession la clause spécifique attestant de l’exonération sur la base de l’article du Code général des impôts concerné. 

Dans ce cas précis, le retraité ou la personne âgée perçoit l’intégralité du produit de la vente sans qu’aucun prélèvement d’impôt ne soit effectué. Le vendeur est également dispensé de mentionner la transaction sur sa déclaration de revenus puisque celle-ci n’impacte nullement son RFR ni son imposition à l’IFI. 

Il doit seulement signaler la fin de détention du bien dans l’onglet “Gestion de mes biens immobiliers” de son espace personne du site des impôts pour éviter éventuellement d’avoir à s’acquitter, par la suite, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.