Plus-value sur la résidence principale : le guide complet des exonérations et des conditions

Ce qu'il faut retenir

Lorsqu’un propriétaire revend son bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise une plus-value immobilière. Cette plus-value fait alors l’objet d’une double imposition de la part de l’administration fiscale, à savoir une imposition sur le revenu (à 19 %) et une imposition au titre des prélèvements sociaux (à 17,2 %). Certaines situations permettent cependant de réduire l’assiette taxable et même parfois d’être totalement exonéré d’impôt malgré un solde positif à la revente. C’est le cas de la résidence principale : 

• la revente d’une résidence principale (ainsi que de ses dépendances) est intégralement exonérée d’imposition, et ce, quelle que soit la durée de détention du bien ; 
• le vendeur doit cependant être en mesure de prouver qu’il utilisait le logement de façon habituelle et effective la majeure partie de l’année (par exemple par des factures d’énergie récurrentes, des avis d’imposition ou des attestations d’assurance) ;
• une modification d’adresse juste avant de procéder à la revente est pratiquement toujours détectée par l’administration fiscale qui diligente alors un contrôle et peut, le cas échéant, procéder à un redressement ; 
• en-dehors de la résidence principale, d’autres exceptions et abattements peuvent également permettre une exonération partielle ou totale de plus-value-immobilière (vente d’une résidence secondaire pour acheter une résidence principale, déménagement à l’étranger, divorce, incapacité, etc.) ; 
• c’est le notaire qui procède au calcul de la plus-value immobilière, aux formalités déclaratives ainsi qu’au paiement de l’éventuel impôt constaté avec les fonds de la revente.

Diane Levy 28 octobre 2026 10 min

Plus-value immobilière : définition 

Après avoir revendu un bien immobilier, l’ancien propriétaire est redevable à l’administration fiscale d’un impôt sur les éventuels gains réalisés : la plus-value immobilière. Cette plus-value immobilière correspond donc à la différence entre le produit de la transaction et le montant payé pour le bien lors de son acquisition préalable. 

La fiscalité sur la plus-value immobilière est de deux ordres : 

• un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ; 
• des prélèvements sociaux fixes à hauteur de 17,2 %.

Soit un total de 36,2 %.

La spécificité de la résidence principale

L’imposition sur la plus-value immobilière est due sur les résidences secondaires, sur les investissements locatifs ou encore sur les terrains à bâtir. Il existe cependant une exception et non des moindres, la résidence principale. 

En vertu de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), la revente d’une résidence principale (ainsi que de ses dépendances si la revente est simultanée) est en effet totalement exonérée d’impôt sur la plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). 

Est entendue comme résidence principale le lieu d’habitation effectif et habituel du vendeur au moment de la vente, c’est-à-dire le logement occupé pendant la majorité de l’année (généralement au moins 8 mois) et qui tient lieu du centre de vie du foyer. 

En cas de lieu de résidence partagé équitablement (par exemple pour des besoins professionnels), c’est la résidence fiscale qui fait foi, généralement le lieu rassemblant les centres d’intérêt matériels et familiaux (lieu où les enfants sont scolarisés notamment). 

Quelles sont les conditions pour être exonéré de la plus-value sur la résidence principale ?

Pour bénéficier d’une exonération complète de la plus-value sur la résidence principale, le vendeur doit respecter les critères suivants : 

• l’occupation habituelle et effective du logement au moment de la vente (ou au moins de la mise en vente) : même s’il n’existe pas de délai requis à proprement parler, cette occupation doit être réelle et concrète. Elle doit pouvoir être démontrée en cas de contrôle de l’administration fiscale, par exemple en présentant des justificatifs de consommation d’énergie (factures d’eau, d’électricité ou de gaz récurrentes). Une revente après seulement quelques semaines ou quelques mois d’occupation constituera un signal d’alerte pour l’administration fiscale et déclenchera la plupart du temps un contrôle ; 
• un délai raisonnable en cas de déménagement préalable à la vente : l’administration fiscale tolère une période transitoire au cours de laquelle le vendeur a déjà emménagé en-dehors de sa résidence principale, le temps que la vente aboutisse. Celle-ci ne doit généralement pas excéder 12 mois même si ce délai peut parfois être étendu jusqu’à 24 mois. Dans tous les cas de figure, le vendeur doit avoir occupé le logement à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente.

Attention ! Ne vous avisez pas de mettre le bien en location, même pour quelques mois, le temps que la vente aboutisse. Le logement perdrait alors immédiatement son statut de résidence principale et deviendrait un bien locatif assujetti à la plus-value immobilière ; 

• des conditions spécifiques pour les dépendances : l’exonération de plus-value sur les dépendances (cave, garage, place de parking, cour, chambre de bonne…) n’est possible que si elles sont vendues en même temps que le logement (cession par lots) et qu’elles en sont indissociables (contiguës au logement). 

Existe-t-il des exceptions ou situations particulières à connaître ?

Certaines situations exceptionnelles peuvent justifier une revente rapide du bien après son acquisition. À condition de pouvoir en prouver la nature, l’administration fiscale ne procèdera alors pas à une requalification du logement pour les motifs légitimes suivants : 

• une mutation professionnelle ; 
• une perte d’emploi (licenciement) ; 
• un sinistre rendant inhabitable le logement ; 
• une situation d’invalidité rendant le logement inoccupable ; 
• un divorce ou une séparation à condition que l’autre conjoint soit resté dans le logement jusqu’au moment de sa mise en vente ; 
• le décès du conjoint ; 
• un départ à l’étranger à condition que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre suivant la date du déménagement à l’étranger.

D’autres exonérations peuvent s’appliquer, sous conditions de ressources, pour certaines personnes contraintes de quitter leur résidence principale comme notamment : 

• les personnes titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) ; 
• les bénéficiaires d’une pension de vieillesse ; 
• les résidents en Ehpad ou en maison en retraite (pour une cession de la résidence principale intervenant dans les 2 ans) ; 
• les personnes handicapées adultes placées en foyer de vie ou en maison d’accueil spécialisée (pour une cession de la résidence principale intervenant dans les 2 ans).

Que se passe-t-il en cas de revente avant 5 ans ?

Contrairement à une idée reçue ancrée dans les esprits, il n’existe pas de délai minimal à respecter pour pouvoir bénéficier de l’exonération de plus-value sur la résidence principale. L’essentiel est de pouvoir prouver sa résidence effective dans le logement au moment de sa mise en vente. Vous n’avez donc pas attendre 5 ans pour réaliser la transaction si vous remplissez les conditions de la résidence principale. 

Comment calculer la plus-value imposable ?

Le calcul de la plus-value brute est très simple puisqu’il s’agit simplement de soustraire le prix d’acquisition du bien immobilier de son prix de revente. 

PV immobilière brute = prix de vente du bien – prix d’acquisition 

Lorsque le solde est positif, le vendeur fait face à une plus-value imposable (sauf dans le cas d’une résidence principale).

Lorsque le solde est négatif, nous sommes en présence d’une moins-value et le vendeur ne paye aucun impôt.

Exemple : pour un bien acheté 130 000 € et revendu quelques années plus tard 150 000 €, la plus-value immobilière est de 20 000 € (150 000 – 130 000). 

À moins qu’il ne s’agisse de sa résidence principale, le vendeur doit alors s’acquitter de 3 800 € d’impôt sur le revenu (20 000 x 0,19) et de 3 440 € de prélèvements sociaux (20 000 x 0,172) soit un total de 7 240 €.

Ce calcul peut cependant devenir plus complexe lorsque le vendeur a la possibilité de déduire ou d’ajouter certaines charges modifiant son assiette taxable.

L’imputation des frais sur la plus-value peut être de 2 ordres : 

• sur le prix de vente qui peut être diminué des frais de diagnostic obligatoires à réaliser (plomb, amiante, termites, DPE, etc.). Les éventuelles indemnités d’éviction versées par le nouvel acquéreur au locataire sont en revanche à ajouter au prix de vente ; 
• sur le prix d’achat qui peut être augmenté des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou un montant forfaitaire de 7,5 % du prix du bien), des dépenses de travaux pour un bien détenu depuis plus de 5 ans (pour leur montant réel ou forfaitaire à hauteur de 15 %) ou encore des potentiels frais de voirie, de réseaux et de distribution (pour un lotissement).

Le calcul de la plus-value immobilière nette est alors le suivant : 

PV immobilière nette = [prix de vente (- éventuels frais supportés lors de la vente)] – [prix d’acquisition (+ éventuelles charges supportées à l’achat)].

La PV immobilière nette est ensuite soumise à de potentiels abattements pour délais de détention : 

• entre la 6e et la 21e année : 6 % sur l’impôt sur le revenu (IR) et 1,65 % sur les prélèvements obligatoires ;
• la 22e année : 4 % sur l’IR et 1,6 % sur les prélèvements sociaux ; 
• entre la 23e et la 30e année : 9 % sur les prélèvements sociaux.

Ce calcul n’est valable que sur la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. La plus-value réalisée sur la revente d’une résidence principale n’est en effet pas imposable et son calcul n’a donc qu’une valeur purement informative.

Quelles sont les démarches à effectuer pour être exempté de plus-value immobilière ?

Les démarches pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur la plus-value immobilière sont très simples puisque c’est le notaire chargé de la vente qui procède au calcul du montant éventuellement imposable. C’est également lui qui effectue toutes les formalités déclaratives auprès de l’administration fiscale (notamment via le formulaire n° 2048-IMM-SD). Il procède enfin directement au règlement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu où est situé le bien vendu grâce au produit de la revente. 

Le vendeur doit néanmoins renseigner sur sa déclaration de revenus n° 2042 en ligne le montant de la plus-value transmis par le notaire au niveau de la case 3VZ. Il convient également de déclarer la fin d’occupation du bien suite à la vente sur l’espace personnalisé du vendeur impots.gouv.fr au niveau de l’onglet “Gérer mes biens immobiliers”.

Quels documents fiscaux faut-il fournir ?

Voici les documents à conserver pour prouver l’occupation effective du bien vendu en tant que résidence principale en cas de contrôle de l’administration fiscale : 

• des factures d’énergie récurrentes (factures d’eau, d’électricité ou de gaz successives) ; 
• les derniers avis d’imposition prouvant l’adresse de résidence habituelle correspondant au bien vendu ; 
• les derniers avis de taxe foncière ;
• les attestations d’assurance habitation ; 
• le titre de propriété mentionnant le prix d’acquisition du bien ; 
• les factures pour les éventuels travaux réalisés en cas d’imputation de ces charges sur le prix d’achat à leur valeur réelle ; 
• les justificatifs des frais d’acquisition permettant là encore d’augmenter le prix d’achat si vous choisissez une imputation au réel ; 
• des attestations du voisinage, bien que facultatives, peuvent également venir appuyer votre dossier si nécessaire.

Ces documents sont à conserver au moins 3 ans après la vente, qui constitue généralement le délai de reprise de l’administration fiscale pour diligenter un contrôle.