Combien de temps pour ne pas payer de plus-value immobilière en 2026 ? Le guide des exonérations

Ce qu'il faut retenir

La revente d’un bien immobilier peut faire l’objet d’une taxation de la part de l’administration fiscale lorsque le propriétaire vendeur réalise un bénéfice par rapport au prix d’acquisition. En cas de solde positif, le vendeur est alors soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière dont le montant est directement prélevé sur le produit de la vente par le notaire. Cette plus-value immobilière peut faire l’objet d’exonérations dans certains cas de figure particuliers : 

• la taxation sur la plus-value immobilière est composée d’un impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) et de prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %) ; 
• sauf cas particulier, l’exonération complète de plus-value immobilière n’est possible qu’après 22 ans de détention du bien (pour l’impôt sur le revenu) et 30 ans de détention (pour les prélèvements sociaux) ; 
• des abattements pour délais de détention s’appliquent également progressivement à partir de la 6e année, permettant de réduire progressivement l’assiette taxable jusqu’à l’exonération totale ; 
• un bien occupé en tant que résidence principale est totalement exonéré de plus-value immobilière, et ce dès le premier jour d’occupation ; 
• le propriétaire doit cependant être en mesure de prouver l’occupation habituelle et effective du bien en tant que résidence principale (au moins 8 mois par an) ; 
• d’autres cas d’exonération spécifiques peuvent s’appliquer selon les caractéristiques du bien cédé (faible montant, remembrement, première revente pour acquisition d’une résidence principale), l’identité de l’acquéreur (acteur du logement social, collectivité locale…) ou encore les circonstances de la vente (départ en Ehpad ou en établissement d’accueil pour adultes handicapés par exemple).

Diane Levy 2 novembre 2026 10 min

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? Définition et règles d’imposition 

Lors de la revente d’un bien immobilier, un propriétaire peut avoir à s’acquitter d’un impôt sur l’éventuel gain réalisé. Si le montant de la vente est supérieur au prix d’achat préalable du bien, on parle de plus-value immobilière. 

L’imposition sur la plus-value immobilière peut alors se révéler relativement importante avec deux niveaux de taxation : 

• un impôt sur le revenu à hauteur de 19 % du gain réalisé ; 
• des prélèvements sociaux d’un montant fixe de 17,2 %.

Soit un total de 36,2 % sur la plus-value réalisée. 

Exemple : pour un bien acheté 150 000 € et revendu 5 plus tard pour 180 000 €, la plus-value immobilière est de 30 000 € (180 000 – 150 000). 

L’impôt sur la plus-value est alors de : 

• 30 000 x 0,19 = 5 700 € au titre de l’impôt sur le revenu ; 
• 30 000 x 0,172 = 5 160 € au titre des prélèvements sociaux.

Soit un total de 10 860 €.

À cette imposition peut également venir s’ajouter une taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Celle-ci débute à 2 % de la plus-value pour les ventes comprises entre 50 000 € et 60 000 €. Elle augmente ensuite progressivement pour chaque tranche de plus-value (avec par exemple 3 % entre 110 001 et 150 000 €, 4 % entre 160 001 et 200 000 €; etc.) pour atteindre 6 % au-delà de 260 000 € de plus-value. 

Combien de temps faut-il détenir un bien pour être exonéré de la plus-value ?

Pour les biens assujettis à la plus-value immobilière (résidence secondaire, investissement locatif, terrain à bâtir), il existe cependant un délai de détention au-delà duquel la taxation ne s’applique plus : 

• l’exonération d’impôt sur le revenu concerne automatiquement tout bien détenu depuis plus de 22 ans par le propriétaire ;
• l’exonération de prélèvements sociaux s’applique pour sa part après 30 ans de détention. 

Il faut donc détenir un bien immobilier pendant au moins 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value immobilière.

Quelles sont les conditions d’exonération pour la résidence principale ?

Pour profiter d’une exonération de plus-value sur la revente d’une résidence principale, un propriétaire doit être effectivement propriétaire du logement au moment de sa mise en vente. Celui-ci doit constituer l’habitation habituelle et effective c’est-à-dire celle occupée par le propriétaire la majeure partie de l’année (au moins 8 mois par an sauf motifs professionnels impliquant un second lieu d’habitation).

L’occupation doit être théoriquement effective au jour de la signature de l’acte de vente officiel chez le notaire. L’administration fiscale tolère cependant un certain délai de non-occupation en cas de déménagement avant la vente, notamment dans un contexte immobilier difficile où les ventes peuvent prendre un certain à se concrétiser. La cession doit néanmoins intervenir dans un délai normal c’est-à-dire généralement dans les 12 mois au plus tard (même si ce délai peut être prolongé au cas par cas selon les circonstances). 

Pour éviter les occupations d’opportunité, l’administration fiscale procède très régulièrement à des contrôles pour des reventes réalisés peu de temps après le changement d’affectation du bien. Le propriétaire doit ainsi être en mesure de prouver que le logement vendu était bien occupé en tant que résidence principale auparavant. Pour cela, il doit notamment présenter différents documents attestant de cette permanence (factures d’énergie, avis d’imposition, certificats de scolarité des enfants étudiant à proximité du lieu de résidence, etc.).

Que se passe-t-il si la vente intervient avant le délai d’exonération ?

En cas de vente survenant avant le délai d’exonération, le propriétaire reste redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière. Néanmoins, un certain nombre d’abattements s’appliquent selon la durée de détention, permettant ainsi une diminution de l’assiette taxable. Voici un tableau récapitulant le montant de l’abattement selon la durée de détention

Par exemple, pour un bien revendu au bout de 15 ans avec une plus-value immobilière de 20 000 €, l’assiette taxable est la suivante : 

• pour l’impôt sur le revenu : 
  • de 0 à 5 ans de détention : aucun abattement ;
  • de 6 à 15 ans  : 10 ans x 6 % par an = 60 %.d’abattement soit 12 000 €.

L’assiette taxable pour l’impôt sur le revenu est donc de 8 000 € (20 000 – 12 000). 

• pour les prélèvements sociaux : 
  • de 0 à 5 ans : aucun abattement ; 
  • de 5 à 15 ans : 10 ans x 1,65 % = 16,5 % d’abattement soit 3 300 €. 

L’assiette taxable pour les prélèvements sociaux est donc de 16 700 € (20 000 – 3 300)

Au total, le propriétaire devra donc payer : 

• 1 520 € au titre de l’impôt sur le revenu (8 000 x 0,19) ; 
• 2 874,40 €au titre des prélèvements sociaux (16 700 x 0,172)

Pour un total d’imposition sur le plus-value immobilière de 4 394,40 € (1 520 + 2 874,40).

Quels sont les cas particuliers ou exceptions à la règle générale ?

Outre l’exception sur la résidence principale qui constitue le cas le plus répandu d’exonération, il existe également d’autres situations pour lesquelles la plus-value immobilière n’est pas dû par le propriétaire vendeur : 

• les exonérations pour délai de détention comme vu précédemment (22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux) ;
• les transactions de faible montant c’est-à-dire lorsque le produit de la vente ne dépasse pas 15 000 €. En cas d’indivision, c’est la quote-part de chaque indivisaire qui est retenue pour ce seuil ; 
• l’exonération pour la première revente d’une résidence secondaire afin d’acquérir sa résidence principale : elle peut s’appliquer lorsque le produit de la vente est destiné à l’achat ou à la construction de la résidence principale dans un délai de 2 ans après la vente. Le propriétaire ne doit par ailleurs pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la transaction ; 
• une revente faisant suite à une opération de remembrement ; 
• une revente dans le cadre d’une cession d’un droit de surélévation ; 
• une cession d’un logement en France de non-résidents pour la vente d’une résidence principale (sous conditions) ; 
• les exonérations liées au vendeur et notamment à son âge et son état de santé. Elles peuvent notamment concerner, sous conditions de revenus : 
  • les bénéficiaires d’une pension de vieillesse ; 
  • les personnes disposant d’une carte mobilité inclusion (CMI) ; 
  • les personnes placées dans un établissement d’accueil pour personnes âgées (maison de retraite, Ehpad) si la résidence principale est vendue dans les 2 ans ;  
  • les personnes placées dans un établissement d’accueil pour adultes handicapés, là encore si la vente de la résidence principale intervient dans les 2 ans ;  
• les exonérations liées à l’acheteur : la plus-value n’est pas imposable lorsque l’achat est effectué par certains acquéreurs spécifiques : 
  • les organismes en charge du logement social ; 
  • les opérateurs privés s’engageant à réaliser des logements sociaux ; 
  • une collectivité locale exerçant son droit d’expropriation ou forcée à acquérir un terrain frappé par une servitude d’urbanisme lorsque le propriétaire particulier exerce son droit de délaissement ;
  • si le bien est acquis afin d’être utilisé comme logement intermédiaire dans les zones tendues (logements à loyers plafonnés pour les classes moyennes travaillant dans des bassins d’emploi avec des prix immobiliers élevés). 

Comment déclarer la plus-value immobilière et quelles démarches effectuer ?

La déclaration de plus-value immobilière n’incombe pas directement au propriétaire vendeur. C’est en effet le notaire qui est chargé de réaliser toutes les démarches à savoir : 

• le calcul de la plus-value immobilière et la prise en compte des éventuels abattements et exonérations ; 
• la déclaration du montant de la plus-value auprès de l’administration fiscale ; 
• le paiement de l’impôt au service de la publicité foncière du lieu dont dépend l’habitation. La taxe est directement prélevée sur les fonds versés pour l’acquisition du bien le jour de la signature de l’acte authentique.

L’année suivant le règlement de cet impôt, le propriétaire vendeur doit néanmoins déclarer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus, au niveau de la case 3VZ du formulaire de déclaration n°2042-C.