Compromis de vente, promesse de vente ou d’achat : quel contrat choisir ?

Diane Levy 8 octobre 2019  6 min

Avant-contrat de vente : qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom l’indique, ce document n’est pas le contrat définitif : il précède le contrat final en fixant tous les éléments nécessaires pour que ce dernier puisse être signé.

Même s’il ne s’agit pas de l’acte de vente au sens strict, il vous engage juridiquement et ne doit pas être pris à la légère. Si toutes les conditions mentionnées et dites « suspensives » sont remplies, cet avant-contrat vous mène directement au contrat de vente.

Dès réception de l’avant-contrat signé, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours durant lequel l’acquéreur ou le vendeur peut annuler le contrat en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception.

Quels types d’avant-contrats pouvez-vous signer ?

Il existe 3 formes d’avant-contrat. Chacun se distingue par son niveau d’engagement et peut être signé sans la présence d’un notaire.

La promesse de vente

Ce contrat équivaut à une réservation du bien pour l’acheteur qui verse une indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10 % du bien. En échange, le vendeur s’engage à lui vendre son bien immobilier au prix fixé si toutes les conditions mentionnées dans l’avant-contrat sont réalisées.

Si vous êtes décidé à acquérir le bien, vous devrez « lever » votre option d’achat. Passé le délai de rétractation, si vous ne souhaitez plus acheter, vous ne pourrez pas récupérer votre indemnité d’immobilisation.

Vous signez ce document sans accompagnement par un professionnel, c’est-à-dire sous seing privé ? La promesse de vente devra être réalisée en trois exemplaires : pour le vendeur, pour l’acheteur, et pour le centre des impôts où il doit être déposé dans un délai de 10 jours ouvrables.

La promesse d’achat ou offre d’achat

C’est la logique inverse de la promesse de vente : c’est l’acheteur qui s’engage à acheter. Le vendeur vous envoie la promesse d’achat par lettre recommandée avec accusé de réception.

C’est l’avant-contrat le plus risqué pour l’acheteur donc pour vous. En effet, le vendeur n’est engagé à rien, il pourrait choisir un autre acquéreur. Si vous êtes amené à signer une promesse d’achat, veillez à indiquer un délai très court de signature de l’acte de vente final afin d’être rapidement fixé sur votre situation.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique

Ici, les deux parties sont engagées au même degré : le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter. Ce contrat prévoit aussi des conditions suspensives sans lesquelles la vente est annulée. Le vendeur peut également demander l’équivalent de 10 % maximum de la valeur du bien en acompte. Une somme que l’acheteur peut récupérer si finalement toutes les conditions suspensives ne sont pas remplies.

C’est probablement la meilleure option si les conditions essentielles au contrat sont remplies.

Quels sont les éléments essentiels au contrat ? Les conditions suspensives

Les clauses suspensives fixent les conditions auxquelles la vente peut être annulée. Prêtez-y attention. Immoprêt vous donne toutes les clés pour réussir votre projet immobilier.

L’obtention d’un prêt immobilier

Une condition primordiale pour le vendeur et l’acheteur. L’un se garantit ainsi d’être payé, et l’autre de pouvoir financer le bien. L’acheteur s’engage alors à démarcher des banques pour obtenir un prêt immobilier dans un délai généralement fixé à 45 jours à compter de la fin du délai de rétractation. Il précise aussi les conditions du crédit qu’il est prêt à accepter : montant emprunté, durée et taux.

Si vous avez obtenu un refus de prêt ou un crédit qui ne remplit pas les modalités demandées, la condition n’est pas remplie et la promesse de vente devient nulle. À noter que selon la rédaction de la condition suspensive, un seul refus peut être suffisant pour annuler une vente, dans d’autres cas il faudra présenter plusieurs refus, par exemple deux.

Pour respecter le temps imparti sans être contraint de signer avec la première banque qui accepte votre dossier, faites appel à un courtier Immoprêt ! Nous comparons pour vous les établissements bancaires. Vous aurez ainsi la garantie d’avoir fait le tour des principales offres du marché sans passer à côté du meilleur taux.

L’absence d’hypothèque sur le bien

Si le vendeur avait mis son bien en hypothèque, il doit absolument la lever avant la signature de l’acte de vente (obligation légale). Cela vous évitera d’avoir votre future maison saisie pour une dette contractée par le vendeur !

Votre notaire doit demander un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière.

L’absence de droit de préemption sur le bien

Les collectivités territoriales peuvent bénéficier d’un droit de préemption sur les biens situés dans des zones où elles décident de réaliser des aménagements urbains. Elles sont donc prioritaires à l’achat. De même, si un locataire occupe le bien, celui-ci bénéficie également d’un droit de préemption et le bien lui est réservé en priorité.

Sachez que le propriétaire ou son notaire adresse au locataire ou à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Ces derniers ont alors deux mois pour faire jouer leur droit de préemption. Passé ce délai, le champ est libre.

Les autres éléments essentiels du contrat

Au-delà des conditions suspensives, un avant-contrat doit absolument mentionner :

• sa durée de validité ;
• les coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
• l’adresse et la superficie du bien ;
• l’origine du bien : copie de l’acte d’achat de l’actuel propriétaire.

À l’avant-contrat, le propriétaire doit annexer le diagnostic technique du bien immobilier en question. Ce document doit pouvoir être consultable dès vos premières visites du logement. Le diagnostic technique vous permet de vérifier avec précision l’état du bien (isolation thermique, performance énergétique, etc.).