VEFA : qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?

Ce qu'il faut retenir

L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est une solution privilégiée pour de nombreux acquéreurs souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Ce type d’acquisition, aussi appelée vente sur plan, permet de bénéficier d’un logement moderne, conforme aux dernières normes énergétiques et personnalisables. Cependant, il est essentiel d’en comprendre le fonctionnement, les avantages et les éventuels risques avant de se lancer.

• Acquérir un bien immobilier en VEFA permet d’acheter un logement neuf qui n’est pas terminé, avant ou pendant sa construction.
• Ce type d’acquisition présente plusieurs avantages majeurs comme des garanties solides ainsi que des frais de notaire réduits, entre 2 et 3 % du prix d’achat.
• Un bien en Vefa offre la possibilité de personnaliser son logement et de choisir son aménagement intérieur et parfois certains équipements.
• Toutefois, certains risques subsistent, notamment les retards de livraison ou les malfaçons.
• Pour faciliter l’accès à la propriété en VEFA, plusieurs dispositifs d’aides et de financement existent.

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement ou Vefa est un contrat d’achat qui concerne un bien immobilier avant sa construction ou en cours de réalisation. Ce mode d’acquisition suit un cadre réglementaire strict qui protège les acheteurs.

Le cadre juridique de la VEFA

La VEFA consiste à acheter un logement sur plan, appartement ou maison, à construire ou en cours de construction. Contrairement à un achat dans l’ancien, le logement n’est pas immédiatement disponible. À la signature du contrat de vente en Vefa, vous devenez :

• propriétaire du sol ;
• puis, propriétaire du bien progressivement à mesure de l’avancement des travaux et de leur paiement.

La transaction repose sur un contrat réglementé par le Code de la construction et de l’habitation. Celui-ci vous assure une protection contre les défaillances éventuelles du promoteur (maître d’ouvrage).

Fonctionnement de l’achat sur plan

Une fois que les conditions de la vente du logement sont réunies et le prêt immobilier négocié, le contrat de vente peut être signé devant un notaire. Celui-ci peut être précédé par la signature du contrat de réservation qui détaille les caractéristiques du bien, son prix et les modalités de paiement.

Grâce ce contrat de vente en Vefa, le vendeur promoteur s’engage à :

• sélectionner les professionnels nécessaires pour édifier le bien vendu ; 
• transférer immédiatement à l’acquéreur des droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ;
• faire la réception des travaux réalisés ;
• indiquer le délai de livraison et livrer le bien à son achèvement (article 1601-2 Code civil).

L’acheteur, quant à lui, est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Les avantages de l’achat en VEFA

L’achat en VEFA présente plusieurs atouts pour les acquéreurs, notamment en matière de coûts, de garanties et de personnalisation.

Frais de notaire réduits

L’un des atouts majeurs de la VEFA est la réduction des frais de notaire, qui s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Garanties offertes à l’acquéreur

L’achat en VEFA vous assure que de la conformité de votre nouveau logement aux dernières normes en vigueur, notamment en matière de réglementation thermique.

Par ailleurs, vous disposez de plusieurs garanties légales.

• Garantie de parfait achèvement : couvre les défauts constatés lors de la livraison.
• Garantie biennale : protège les équipements (volets, robinetterie, etc.) pendant deux ans.
• Garantie décennale : couvre les dommages structurels pendant dix ans.

Personnalisation du logement

Contrairement à l’ancien, la VEFA permet de choisir certains aménagements intérieurs. Il peut s’agir notamment :

• des revêtements ;
• des équipements ;
• agencement des pièces.  

Les inconvénients et risques associés à la VEFA

Malgré ses avantages, la vente en l’état futur d’achèvement comporte aussi des risques qu’il est important d’anticiper. 

Risques de retard de livraison

Les délais de construction peuvent être impactés par divers facteurs (conditions météorologiques, difficultés techniques). Il est important de bien vérifier les clauses du contrat et les pénalités prévues en cas de retard.

Malfaçons et vices cachés

À la livraison, l’acheteur doit inspecter le bien et signaler toute anomalie. En cas de malfaçons, des réserves peuvent être émises, et une partie du paiement peut être retenue jusqu’à correction.

Risques financiers liés au promoteur

Avant d’acheter en VEFA, il est essentiel de vérifier la solidité financière du promoteur. Une garantie d’achèvement est obligatoire pour assurer la finalisation du projet.

Avantages et inconvénients d’un achat en Vefa

Les avantages	Les inconvénients
Paiement échelonné Logement neuf qui respecte les dernières normes environnementales et techniques Le promoteur prend en charge tous les aspects techniques	Délai d’attente Malfaçons possibles Retards de construction éventuels

Comment financer un achat en VEFA ?

Le financement d’un achat en VEFA suit certaines règles spécifiques.  

L’apport personnel nécessaire

L’apport personnel recommandé est généralement de 10 % du prix du bien. Toutefois, les frais de notaire étant moins élevés, cette somme peut être réduite. Il convient de souligner que ce niveau d’apport peut varier selon les situations. Mieux vaut vérifier auprès de l’organisme bancaire en amont du projet.  

Le prêt immobilier adapté à la VEFA

Le financement d’un achat en VEFA se distingue d’un prêt classique :

• Le déblocage des fonds se fait progressivement, en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
• Les intérêts intercalaires sont payés uniquement sur les sommes débloquées jusqu’à la livraison ;
• l’échéancier de paiement est réglementé.

 

Les étapes clés de l’achat en VEFA

Acheter en VEFA implique de suivre plusieurs étapes précises, de la réservation à la livraison du bien.

Signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation formalise l’engagement du promoteur et de l’acheteur. Comme indiqué précédemment, il doit comprendre :

• une description du logement ;
• les informations concernant les parties du contrat ;
• les caractéristiques du bien en Vefa ;
• le prix prévisionnel ;
• la date de la mise en vente.

Acte de vente définitif

Quelques mois après la réservation, l’acte de vente est signé devant notaire. Il doit préciser le délai de livraison ainsi que le prix et les règles éventuelles de révision.  

Appels de fonds et suivi de la construction

Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Il doit respecter l’échéancier indiqué dans le contrat de vente :

• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• 100 % à la livraison du bien en Vefa.

Livraison du bien en Vefa

Lors de la remise des clés, une inspection détaillée est effectuée. L’acquéreur peut formuler des réserves en cas de défauts constatés.

Conseils pour réussir son achat en VEFA

Pour sécuriser un achat en VEFA et éviter des déceptions, voici quelques conseils à suivre.   

Choisir le bon promoteur

Vérifier la réputation du promoteur, son expérience et la qualité de ses réalisations passées permet d’éviter les mauvaises surprises. Vous pouvez pour cela consulter les avis et visitez les différents programmes déjà réalisés.   

Vérifier les documents du contrat Vefa

Avant de signer, il est conseillé de prendre le temps de lire et de bien comprendre chaque clause du contrat en Vefa. En cas de doute, vous pouvez demander des précisions, en particulier sur les délais, les garanties et les prestations.

Suivre régulièrement l’avancement des travaux

N’hésitez pas à effectuer des visites sur site et rester en contact avec le promoteur afin de vous assurer du respect des délais et de la qualité des finitions. Vous pouvez également solliciter l’accompagnement d’un expert, notamment lors de la livraison du bien.