Plus-value immobilière des non-résidents : calcul, démarches et exonérations

Ce qu'il faut retenir

L’impôt sur la plus-value immobilière est une taxe due par tout propriétaire réalisant un gain sur la revente de son bien immobilier par rapport à son prix d’acquisition initial. Lorsque la cession est réalisée par une personne fiscalement domiciliée hors de France (expatrié, investisseur étranger…), des règles d’imposition spécifiques s’appliquent. Elles peuvent différer selon le pays de résidence du cédant : 

• la plus-value immobilière est calculée en retranchant du prix de cession le prix d’achat réglé au préalable ; 
• elle peut faire l’objet d’une correction, notamment en ajoutant au prix d’acquisition initial les frais de notaire supportés ainsi que les dépenses de travaux effectuées dans le logement ; 
• la plus-value immobilière pour les non-résidents fait l’objet d’un double prélèvement au titre de l’impôt sur le revenu (19 % comme pour le régime de droit commun) et au titre des prélèvements sociaux (7,5 % lorsque le vendeur est affilié à un régime de sécurité sociale dans l’UE, l’EEE, la Suisse ou le Royaume-Uni ou 17,2 % pour les pays tiers) ; 
• une exonération totale de plus-value peut s’appliquer lorsque le bien cédé était l’ancienne résidence principale du vendeur (sous conditions) ainsi qu’une exonération de 150 000 € pour les transactions répondant à l’article 150 U-II du Code général des impôts (là encore sous conditions) ; 
• des abattements annuels pour délai de détention sont également possibles à partir de la 6e année comme pour le régime de droit commun ; 
• la consultation de la convention fiscale bilatérale signée par la France avec le pays de résidence permet d’éviter la double imposition.

Diane Levy 29 octobre 2026 11 min

Définition de la plus-value immobilière pour les non-résidents

Un non-résident français procédant à la vente d’un bien immobilier situé en France (par exemple un expatrié ou un investisseur étranger) est théoriquement soumis au paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière dès lors qu’il réalise un gain sur la transaction. 

Cette taxation est en effet due dès lors que le prix de cession est supérieur au prix d’achat du bien (solde positif). Elle s’applique aussi bien pour la cession d’un bien immobilier situé en France que pour la cession de droits immobiliers ou encore de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Si la méthode de calcul de la plus-value est identique à celle du droit commun, les règles et les modalités relatives au calcul de l’impôt et à son paiement sont en revanche encadrées par un régime spécifique défini par l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI). Dans certaines circonstances, les non-résidents peuvent même obtenir une exonération totale de plus-value immobilière.

Les règles fiscales applicables aux non-résidents lors de la vente d’un bien immobilier en France

Comme pour tout résident de droit commun, les non-résidents assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière doivent s’acquitter de deux prélèvements.

Les taux d’imposition applicables aux plus-values immobilières des non-résidents

 L’impôt sur la plus-value immobilière des non-résidents est composé des éléments suivants : 

• un impôt sur le revenu fixe à hauteur de 19 % du montant de la plus-value : ce pourcentage est similaire à celui supporté par les résidents et s’applique, que le vendeur habite dans un pays de l’Union Européenne (UE) ou en dehors de l’UE ;
• des prélèvements obligatoires : leur montant diffère cette fois du régime de droit commun et dépend du pays d’affiliation à la Sécurité Sociale avec un taux de : 
• 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime obligatoire de Sécurité Sociale d’un pays membre de l’UE, de l’espace économique européen (EEE), de la Suisse et des résidents britanniques (malgré le Brexit). Ces vendeurs sont en effet exonérés des cotisations sur la CSG et la CRDS et doivent seulement régler un prélèvement de solidarité au taux réduit de 7,5 %. Dans ce cas de figure, le montant total de l’impôt sur la plus-value immobilière est alors de 26,5 % (19 + 7,5) ; 
• 17,2 % pour les pays tiers (Asie, Moyen-Orient, États-Unis, etc.). Le total d’imposition est alors de 36,2 % (19 + 17,2), soit l’équivalent du pourcentage supporté par les résidents.

Les abattements par durée de détention

Comme pour les résidents, les propriétaires non-résidents revendant leur bien bénéficient d’un abattement annuel progressif en fonction du nombre d’années de détention à partir de la 6e année avec les pourcentages suivants : 

• de la 6e à 21ème année : un abattement de 6 % par an au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et de 1,65 % par an au titre des prélèvements sociaux ; 
• la 22e année révolue : un abattement de 4 % au titre de l’IR et de 1,6 % au titre des prélèvements sociaux ; 
• de la 23e  à la 30e année : un abattement de 9 % par an au titre des prélèvements sociaux. L’impôt sur le revenu est lui totalement exonéré après 22 ans de détention et ne nécessite donc plus d’abattement annuel ; 
• après 30 ans de détention, le vendeur est totalement exonéré de prélèvements sociaux et donc n’est plus du tout redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Quelles sont les conditions d’exonération pour un non-résident ?

Outre les exonérations également applicables aux résidents (vente d’un montant inférieur à 15 000 €, exonération totale pour délai de détention), les non-résidents peuvent être exemptés de plus-value immobilière dans deux cas bien particuliers : 

• la revente d’un bien qui constituait la résidence principale du vendeur avant son départ à l’étranger. Les conditions d’application sont en revanche plus strictes que pour le régime de droit commun puisque le vendeur doit remplir les conditions cumulatives suivantes pour bénéficier de l’exonération : 
• une nouvelle résidence fiscale située dans un État membre de l’UE ou ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France (afin de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et simplifier le recouvrement d’impôt le cas échéant) ;
• l’ancienne résidence principale doit être libre d’occupation c’est-à-dire ne pas avoir été mise en location ou à disposition d’un tiers à titre gratuit ou onéreux entre le moment du départ à l’étranger et le moment de la revente ; 
• la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert de domicile fiscal à l’étranger ; 
• l’exonération à hauteur de 150 000 € : les vendeurs ne respectant pas toutes les conditions d’exemption précitées peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière d’un montant maximal de 150 000 € s’ils remplissent les critères de l’article 150 U-II du Code général des impôts (CGI) à savoir : 
• être ressortissant d’un pays membre de l’UE ou de l’EEE ayant signé une convention d’assistance administrative avec la France en matière de lutte contre l’évasion ou la fraude fiscale ;

• avoir été fiscalement domicilié de façon continue en France pendant une durée minimale de 2 ans avant la cession ; 
• réaliser la cession au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant le transfert de domicile fiscal hors de France. Cette condition de délai ne s’applique pas si le cédant a la libre disposition du bien au moins au 1er janvier précédant l’année de la cession ; 
• utiliser le dispositif d’exonération pour la première et unique fois. 

Au-delà de 150 000 €, le supplément de plus-value reste lui imposable.

Comment calculer la plus-value imposable pour un non-résident ?

Le calcul de la plus-value immobilière pour les non-résidents est identique à celui s’appliquant aux résidents. Il repose sur un calcul brut auquel on applique ensuite certaines corrections et majorations pour obtenir une plus-value nette corrigée avec : 

• la déduction des frais de cession à la charge du vendeur, (principalement les frais de diagnostics obligatoires avant revente (amiante, plomb, termites, DPE, etc.) ; 
• pour le prix d’acquisition, l’ajout des frais d’acquisition au moment de l’achat (droits de mutation, honoraires du notaire) et certaines dépenses de travaux supportées pour le bien (construction, amélioration…). Dans les deux cas, l’imputation peut être réalisée pour leur montant réel (justificatifs à l’appui) ou sur une base forfaitaire (7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition et 15 % pour les dépenses de travaux).

Plus-value nette corrigée = prix de cession (minoré des frais de diagnostic obligatoires) – prix d’acquisition (majoré des frais de notaire et des éventuels travaux).

Par exemple, pour un bien acquis 120 000 € et revendu 150 000 €, la plus-value brute est de 30 000 € (150 000 – 120 000). 

Si le vendeur déduit 500 € de diagnostics obligatoires du prix de cession et ajoute ses frais d’acquisition et de travaux sur une base forfaitaire, respectivement de 9 000 € (120 000 x 7,5 %) et de 18 000 € (120 000 x 0,15), le montant de la plus-value nette est le suivant : 

PV nette corrigée = (150 000 – 500) – (120 000 + 9 000 + 18 000) = 2 500 €. 

L’impôt sur la plus-value immobilière d’un non-résident sera donc de : 

• 475 € au titre de l’impôt sur le revenu (2 500 x 0,19) ; 
• 187,5 € (2 500 x 0,075) au titre des prélèvements sociaux pour les vendeurs affiliés à un régime de Sécurité Sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni OU 430 € (2 500 x 0,172) pour les vendeurs résidant dans un pays tiers.

Le total de l’impôt sur la plus-value immobilière est alors de 662,50 € dans le premier ou 905 € dans le second.

Faut-il nommer un représentant fiscal en France ?

Pour assurer le recouvrement de l’impôt des vendeurs résidant hors de France, l’administration fiscale exige la désignation d’un représentant fiscal accrédité en France pour les cessions supérieures à 150 000 €, lorsque le vendeur est domicilié hors UE, Islande ou Norvège.

Ce dernier est notamment chargé de se porter solidairement garant du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. Outre le règlement de l’impôt, le représentant fiscal est également chargé des autres formalités habituellement dévolues au notaire, à savoir le calcul de la plus-value et de l’impôt ainsi que la réalisation de la déclaration auprès de l’administration fiscale. Il s’agit le plus souvent de sociétés de représentation fiscale agréées spécialisées (SARF, Accrediteco, etc.) ou encore de banques et établissements de crédit. 

Pour ces services, le représentant fiscal facture des honoraires. Ils sont déductibles lors du calcul de la plus-value nette corrigée.

Le recours au représentant fiscal n’est cependant pas obligatoire dans les cas suivants : 

• lorsque le vendeur est domicilié dans un pays membre de l’UE ou de l’EEE ayant signé avec la France des conventions d’assistance administrative (Islande et Norvège) ; 
• lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € (par cédant) ;
• lorsque le bien cédé était détenu depuis plus de 30 ans et bénéficiait à ce titre d’une exonération totale sur la plus-value immobilière.

Quelles démarches fiscales doit effectuer un non-résident après la vente ?

Comme pour les résidents, les démarches fiscales relatives à l’impôt sur la plus-value immobilière sont, pour la majeure partie, accomplies par le notaire (ou le cas échéant par le représentant fiscal). Elles consistent notamment à réaliser les formalités suivantes :

• le calcul du montant de la plus-value nette corrigée à partir des justificatifs d’imputation transmis par le vendeur résidant hors de France (copie des frais de notaire, factures de travaux…) ;
• le calcul de l’impôt sur la plus-value à payer en appliquant les abattements éventuels pour délai de détention ;  
• le prélèvement du montant de l’impôt sur le produit de la cession et la mise en séquestre ; 
• la déclaration de plus-value à l’administration fiscale ; 
• le paiement de l’impôt au service de la publicité foncière (SPF) à partir des fonds séquestrés lors de la vente, toujours dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Le vendeur doit pour sa part remplir ses obligations déclaratives dans son pays de résidence en reportant éventuellement le montant de la plus-value immobilière sur sa déclaration de revenus.

Comment éviter la double imposition entre la France et le pays de résidence ?

Pour éviter que le gain réalisé lors de la cession ne soit taxé 2 fois, le vendeur doit se reporter à la convention fiscale bilatérale signée entre les 2 pays. La plupart du temps, les principes de la fiscalité internationale selon les standards OCDE reposent sur une imposition au sein du pays où est situé le bien immobilier.

Bien souvent, pour éviter la double imposition, la convention bilatérale prévoit : 

• soit un crédit d’impôt équivalent au montant de l’impôt sur la plus-value payé en France ;
• soit une exonération sur l’impôt direct dans le pays de résidence (déduction des revenus déjà imposés en France de l’assiette taxable). 

En cas de doute, vous pouvez vous reporter à la convention bilatérale signée par la France avec la plupart des pays (plus de 120 pays) ou encore faire appel à un spécialiste de la fiscalité en France ou dans votre pays de résidence.