Surtaxe sur plus-value immobilière supérieure à 50 000 € : tout savoir

Ce qu'il faut retenir

La surtaxe sur la plus-value immobilière est un impôt dû par un vendeur réalisant plus de 50 000 € de gain lors de la cession de son bien immobilier par rapport au prix d’acquisition initial. Pour les vendeurs concernés, elle vient s’ajouter à l’impôt sur la plus-value immobilière qui s’applique sur les cessions de certains biens dès lors que la transaction présente un solde positif par rapport à la valeur d’achat : 

• la surtaxe sur la plus-value immobilière (comme l’impôt sur la plus-value immobilière) ne concerne pas les reventes de résidences principales, qui bénéficient d’une exonération totale ;
• elle s’applique en revanche à tous les autres types de biens détenus (résidence secondaire, investissement locatif, parts de SCI, terrains à bâtir…) hors exonération spécifique ; 
• le taux de cette surtaxe varie de 2 à 6 % du montant de la plus-value selon les tranches progressives définies par le BOFIP (bulletin officiel des Finances Publiques) au-delà du seuil de 50 000 € de plus-value ; 
• la surtaxe ne se substitue pas à l’impôt initial sur la plus-value (36,2 % du montant de la PV) mais constitue au contraire une charge supplémentaire à régler par le vendeur ; 
• plusieurs outils fiscaux permettent au vendeur de réduire l’assiette taxable et même parfois de passer sous le seuil des 50 000 € éliminant ainsi la surtaxe (abattement ou exonération pour durée de détention, intégration des dépenses d’acquisition et de travaux au prix d’achat, exonération totale pour les bénéficiaires d’une pension vieillesse ou les titulaires d’une carte invalidité, etc.).

Diane Levy 28 octobre 2026 10 min

Qu’est-ce que la surtaxe sur la plus-value immobilière et pourquoi s’applique-t-elle ?

La surtaxe sur la plus-value est un impôt complémentaire à régler par un vendeur de bien immobilier lorsque le prix de cession est supérieur d’au-moins 50 000 € par rapport à la valeur d’acquisition initiale. 

Règlementée par l’article 1609 nonies G du Code général des impôts (CGI), elle vient s’ajouter à la plus-value immobilière nette due par tout vendeur ayant réalisé un gain sur la cession d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif (les reventes d’une résidence principale sont, elles, totalement exonérées).

Ce seuil de 50 000 € s’apprécie après la prise en compte des différents abattements et déductions prévus par le BOFIP (Bulletin officiel des Finances Publiques) et susceptibles de faire varier à la baisse (et plus rarement à la hausse) l’assiette taxable.

Quels biens immobiliers sont concernés par cette surtaxe ?

La surtaxe sur la plus-value immobilière s’applique à l’ensemble des opérations de cession immobilière à l’exception de celles concernées par des exonérations spécifiques. Entrent ainsi dans le cadre de cette taxe complémentaire : 

• les résidences secondaires (maison de campagne, appartement de bord de mer, pied-à-terre dans les grandes villes, etc.) ; 
• les logements destinés à l’investissement locatif non-professionnel ;
• les parts de société civile immobilière (SCI) à prépondérance immobilière ;  
• les terrains bâtis.

Elle ne s’applique pas en revanche pour certaines situations et pour certains biens : 

• les résidences principales et leurs dépendances immédiates lorsqu’elles sont vendues en même temps ; 
• tous les autres types de transactions bénéficiant d’exonérations totales de plus-value (délai de détention supérieur à 22 et 30 ans, biens de faible valeur par définition, bénéficiaires d’une pension de vieillesse, titulaire d’une carte invalidité, revente à un organisme de logement social, expropriation, etc.) ; 
• toutes les transactions pour lesquelles le montant de la plus-value immobilière passe sous les 50 000 € à la suite d’abattements ou de déduction (ajout des frais de notaire et des travaux au prix d’achat, abattement annuel pour durée de détention à partir de la 6e année, etc.).

Comment calcule-t-on la surtaxe sur une plus-value > 50 000 € ?

Rappel sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière constitue le solde positif entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition après application des éventuels déductions et abattements. Si ce solde est négatif, on parle de moins-value immobilière. Aucun impôt ne s’applique alors et a fortiori aucune surtaxe. 

En présence d’une plus-value immobilière, le vendeur doit s’acquitter d’un impôt représentant 36,2 % du gain réalisé et décomposé ainsi : 

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ; 
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Exemple : pour un bien acheté 120 000 € et revendu 150 000 €, la plus-value immobilière est de 30 000 € (150 000 – 120 000). L’impôt sur cette plus-value est alors de 10 860 € (30 000 x 36,2 %) avec 5 700 € dûs au titre de l’impôt sur le revenu (30 000 x 19 %) et 5 160 € au titre des prélèvements sociaux (30 000 x 17,2 %).

La surtaxe, un impôt supplémentaire

Comme son nom l’indique, la surtaxe ne se substitue pas à l’impôt sur la plus-value immobilière. Elle vient s’y ajouter.

Aux 36,2 % d’impôt sur la plus-value, le vendeur doit donc payer une taxe complémentaire pouvant aller 2 à 6 % supplémentaires.

Quels sont les taux applicables et comment évoluent-ils selon le montant ?

Les taux applicables à cette surtaxe sont progressifs à mesure que la plus-value immobilière s’élève au-delà de 50 000 €. Différents taux s’appliquent donc, allant de 2 à 6 % en fonction de la fourchette concernée, avec un calcul parfois complexe pour éviter un effet de seuil brutal au passage de chaque nouvelle tranche. 

Voici un tableau récapitulant les différents taux de surtaxe définis par le BOFIP : 

Exemples de calcul de la surtaxe sur la plus-value immobilière

Le calcul de la surtaxe dépend du montant de la plus-value après application des éventuelles déductions et de l’abattement pour délai de détention. Voici plusieurs cas pratiques : 

• Cas pratique n°1 : pour la revente d’une maison de campagne 12 ans après l’achat avec une plus-value brute de 60 000 €, on applique un abattement pour durée de détention de 7 ans (aucun abattement n’est possible les cinq premières années). 

Celui-ci est de 6 % par an pour l’impôt sur le revenu et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux, soit 7,65 % par an au total pour un abattement global de 53,55 % (7 x 7,65 %). Le montant de l’abattement est donc de 60 000 x 53,55 % = 32 130 € et la plus-value nette est de 27 870 € (60 000 – 32 130). 

=> La plus-value nette corrigée est ainsi bien inférieure au seuil des 50 000 € et le vendeur n’est pas concerné par la surtaxe. Il doit “seulement” s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière pour un montant de 10 088,94 € (27 870 x 36,2 %) ; 

• Cas pratique n°2 : pour la revente d’un pied à terre à Paris 8 ans après son acquisition avec une plus-value brute de 80 000 €, on applique un abattement pour durée de détention de 7,65 % par an sur une période de 3 ans (5 premières années non-éligibles). L’abattement est donc de 22,95 % (3 x 7,65 %) soit 18 360 € (80 000 x 22,95 %). 

=> Le montant de la plus-value nette corrigée est de 80 000 – 18 360 = 61 640 €. Il est cette fois supérieur au seuil de 50 000 € et le vendeur doit donc payer la surtaxe en plus de l’impôt sur la PV immobilière. 

Le montant de 61 640 € se situe dans la fourchette comprise entre 60 001 et 100 000 € correspondant à une surtaxe de 2 % soit 1 232,80 € (61 640 x 2%). 

Cette surtaxe vient s’ajouter à l’impôt sur la PV immobilière d’un montant de 22 313,68 € (61 640 x 36,2 %) soit un total de 23 546,48 € ;

• Cas pratique n°3 : pour une plus-value élevée d’un montant de 300 000 € suite à la cession d’un immeuble de rapport revendu 9 ans après son acquisition, la plus-value nette après abattement est de 300 000 x (4 x 7,65 %) soit 208 200 €.

=> Le montant de la plus-value nette est bien supérieur au seuil de 50 000 € et la surtaxe s’applique là encore. Son montant correspond à la tranche comprise entre 200 001 et 250 000 € avec le pourcentage suivant : 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 soit une des fourchettes correspondant au mécanisme d’écrêtement visant à atténuer un changement de tranche.

Le montant de la surtaxe est alors de (208 200 x 5 %) – (210 000 – 208 200) x 20 /100 soit 10 410 – (1 800 x 20/100) = 10 050 €.

La surtaxe s’ajoute à l’impôt sur la plus-value d’un montant de 75 368,40 € (208 200 x 36,2 %) soit un total de 85 418,40 € (75 368,40 + 10 050).

Existe-t-il des exonérations ou des abattements spécifiques ?

S’il n’existe pas, à proprement parler, d’exemption spécifique à la surtaxe, les différentes possibilités de déduction, d’abattement ou d’exonération sur la plus-value immobilière permettent bien souvent, d’échapper mécaniquement à cet impôt complémentaire en réduisant sensiblement (voire en annulant) l’assiette taxable. Celles-ci concernent notamment : 

• l’exonération pour délai de détention après 22 ans et 30 ans ; 
• l’exonération pour un réemploi intégral du produit de la vente d’une résidence secondaire afin d’acquérir une résidence principale (première réitération) ; 
• les exonérations pour les bénéficiaires d’une pension vieillesse, les titulaires d’une carte invalidité ou les personnes âgées ou handicapées quittant leur résidence principale pour être placées dans un établissement spécialisé (Ehpad, établissement d’accueil pour adultes handicapés) ; 
• les frais déductibles permettant de réduire l’assiette taxable (frais de notaire sur l’acquisition, dépenses de travaux…) pour leur montant réel pour forfaitaire (7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les dépenses de travaux) ;
• les biens de faible valeur ou ceux revendus dans des contextes particuliers (expropriation, droit de délaissement, revente à des organismes chargés du logement social…) ; 
• les abattements annuels pour délai de détention.

Comment anticiper cette surtaxe avant une vente immobilière ?

Vous envisagez de revendre un bien immobilier avec un fort potentiel de plus-value ? Voici quelques conseils pour réduire la surtaxe et potentiellement en être totalement exempté : 

• majorez le prix d’achat initial en y intégrant toutes les dépenses éligibles à savoir notamment les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ainsi que les dépenses de travaux. Calculez au préalable le montant total de ces charges pour savoir s’il est préférable d’opter pour une intégration à leur montant réel ou pour un pourcentage forfaitaire (7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % des dépenses de travaux). Pensez bien à conserver les différents justificatifs de dépenses ; 
• vérifiez le nombre d’années de détention révolues : le fait d’attendre une année supplémentaire peut parfois vous permettre de réduire sensiblement la base taxable et potentiellement d’échapper à la surtaxe en repassant sous le seuil des 50 000 €. À l’approche de la 22e année, vous pouvez même bénéficier d’une exonération totale sur la partie correspondant à l’impôt sur le revenu en attendant quelques mois ; 
• utilisez la fragmentation des parts lorsque le bien est détenu via une SCI ou une indivision ou lorsque vous prévoyez d’anticiper la succession en réalisant un démembrement de propriété (donation visant à séparer l’usufruit et la nue-propriété). En ventilant les quotes-parts, vous aurez plus de chances d’échapper à la surtaxe ; 
• avant de signer tout avant-contrat (promesse de vente ou compromis), demandez au notaire qu’il procède à une évaluation de la plus-value immobilière selon le prix de vente espéré et les abattements auxquels vous avez droit. Cela vous évitera ainsi une mauvaise surprise et pourra vous inciter à éventuellement reporter la cession ou à inclure le montant de la surtaxe dans le prix de vente.