Fiscalité immobilière : guide complet et règles applicables en 2026

Ce qu'il faut retenir

Au moment d’acquérir un logement, la fiscalité immobilière est un élément important à prendre en compte pour évaluer le coût total de l’opération sur le long terme. De nombreuses taxes ou règles d’imposition s’appliquent en effet pour un propriétaire tout au long du cycle de détention d’un bien immobilier. Elles peuvent concerner aussi bien l’acquisition que la détention, la location ou encore la revente : 

• les frais d’acquisition concernent les droits de mutation (frais de notaire) ainsi que la TVA immobilière pour l’achat d’un logement neuf ; 
• les frais de détection comprennent la taxe foncière, la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires), la taxe sur les logements vacants (pour les biens inoccupés depuis au moins un an) et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros ; 
• la fiscalité locative repose sur des règles dépendant de la nature de la location (vide ou meublée) et du régime d’imposition (régime micro avec abattement forfaitaire automatique ou régime réel permettant de déduire certaines charges pour leur montant effectif). De nombreux mécanismes permettent alors d’optimiser l’impôt sur les revenus locatifs (déficit foncier, défiscalisation, amortissement…) ; 
• la revente d’un bien est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière sauf pour la résidence principale. Pour les autres types de biens, il est possible de réduire l’assiette taxable grâce à différentes déductions et exonérations (abattement pour durée de détention, imputation de frais d’acquisition et de dépenses de travaux sur le prix d’achat, etc.).

Diane Levy 29 octobre 2026 16 min

Quelles sont les principales taxes et impôts à payer sur un bien immobilier ? Les règles fiscales applicables

La fiscalité immobilière est un paramètre déterminant dans la constitution et la gestion d’un patrimoine. Elle regroupe en effet l’ensemble des taxes et des impôts qui régissent l’achat, la gestion, la location ou encore la revente d’un bien immobilier. La connaissance de ces différentes règles fiscales est indispensable pour un propriétaire occupant comme pour un bailleur afin de sécuriser son patrimoine, éviter les pénalités et optimiser la rentabilité de ses investissements.

La fiscalité liée à l’acquisition

Au moment d’acheter un bien immobilier, le nouveau propriétaire doit s’acquitter du paiement des frais d’acquisition, plus communément appelés frais de notaire. Ces frais, d’un montant global compris entre 7 et 8 % dans l’ancien et entre 2 et 3 % dans le neuf comprennent principalement les droits de mutation, également appelés droits d’enregistrement ou taxe sur la publicité foncière, qui correspondent aux taxes perçues par le notaire pour le compte de l’État pour l’officialisation du transfert de propriété. 

Ils représentent la grande majorité des frais dus. Fixés à la libre discrétion des départements, ils sont généralement compris entre 5,80 et 6,30 % pour l’ancien et environ 0,7 % (hors TVA) pour le neuf. Les frais de notaire comprennent également les honoraires de l’officier public pour la formalisation de la transaction ainsi que d’éventuels frais de formalités (débours).

Aux frais de notaire peut également venir s’ajouter la TVA immobilière, directement incluse dans le prix d’achat, pour une acquisition dans le neuf ou une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cette TVA immobilière est dans certains cas potentiellement récupérable pour l’acheteur (par exemple les bailleurs en résidences service). 

D’une manière plus générale, les frais d’acquisition sont par ailleurs en partie récupérables en cas de plus-value sur une future revente puisqu’ils permettent de réduire l’assiette taxable en augmentant le prix d’acquisition initial.

La fiscalité liée à la détention du bien

Le simple fait d’être propriétaire d’un bien entraîne également une taxation récurrente, et ce que le bien soit destiné à la location ou simplement à l’occupation. Celle-ci est de divers ordres avec : 

• la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : elle est due par tout propriétaire, qu’il soit occupant ou non, pour permettre le bon fonctionnement des services publics au sein de la collectivité locale. Elle est fixée librement par chaque commune ou intercommunalité sur la base notamment de la valeur locative cadastrale ; 
• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : alors que la taxe d’habitation n’est plus due pour les résidences principales depuis 2023, elle continue à s’appliquer pour les résidences secondaires. Une majoration (pouvant aller de 5 à 60 %) est également possible dans les communes en zone tendue pour inciter à la mise à disposition de logements sur le marché locatif ou le marché à la vente ;
• l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : il concerne les propriétaires disposant d’un patrimoine foncier important c’est-à-dire un actif net taxable total supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année concernée par l’imposition. Pour les propriétaires redevables de l’IFI, le calcul de l’impôt débute à partir de 800 000 € (taux de 0,5 %) et augmente progressivement jusqu’à 1,5 % pour les patrimoines supérieurs à 5 000 000 €. La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur et certaines dettes immobilières peuvent être déduites du patrimoine global (intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, taxe foncière…) ; 
• la taxe sur les logements vacants, applicable dans certaines communes situées en zone tendue, pour les biens non-meublés inoccupés depuis au moins un an (17 % la première année puis 34 % les années suivantes).

La fiscalité liée à la location

Les revenus fonciers tirés d’une activité locative font l’objet d’une imposition dont les modalités varient selon la nature de la location : 

pour la location nue (appelée également location-non-meublée) : les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont à ce titre sujets à l’imposition sur le revenu. Deux régimes d’imposition coexistent alors selon le montant des revenus perçus et/ou le choix fait par le propriétaire bailleur : 

• le régime micro-foncier qui prévoit un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur les loyers perçus, quelles que soient les charges effectivement supportées. Il concerne les propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € brut par an ; 
• le régime réel qui permet de déduire de nombreuses charges se rapportant au bien loué pour leur montant réel (primes d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, certains travaux, etc.). Cette déduction peut contribuer à réduire sensiblement le montant de l’assiette taxable, notamment pour les propriétaires entreprenant d’importants travaux de rénovation. 

Le régime réel peut même permettre de créer du déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers (dans la limite de 10 700 € par an). Ce déficit foncier est reportable sur les exercices suivants (pendant 6 ans au titre de l’impôt sur le revenu et pendant 10 ans au titre de l’impôt sur les revenus fonciers). 

Le régime réel concerne les propriétaires réalisant plus de 15 000 € de revenus bruts par an mais peut également être choisi en option par ceux ne dépassant pas ce seuil.

Pour la location meublée (logements loués avec mobilier déjà fourni) : les revenus locatifs perçus sont cette fois assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée peut prendre 2 formes à savoir la location meublée non-professionnelle (LMNP) qui s’applique jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs annuels et la location meublée professionnelle (LMP) au-delà de ces 23 000 € et lorsque les revenus locatifs représentent plus que les autres revenus professionnels (traitements et salaires). Comme pour la location nue, la location meublée prévoit deux régimes d’imposition selon les revenus et le choix du propriétaire avec : 

• le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire automatique quelles que soient les charges supportées (de 50 % dans la plupart des cas ou de 30 % pour certains meublés de tourisme non-classés). Il s’applique aux propriétaires dont le chiffre d’affaires est inférieur à 77 700 € en 2025 (et 83 600 € en 2026) ; 
• le régime réel permettant, comme pour le régime réel de la location nue, la déduction des charges réellement supportées sur les logements loués mais aussi et surtout l’amortissement sur l’immeuble et le mobilier. Cet amortissement contribue fortement à la diminution de la base taxable sur les revenus locatifs. Le régime réel s’applique automatiquement aux propriétaires avec des revenus supérieurs à 77 700 € en 2025 (et 83 600 € en 2026) mais peut là encore être choisi sur option par ceux n’atteignant pas ce seuil pour une période de 3 ans irrévocable.

Un propriétaire bailleur peut également avoir à s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque son chiffre d’affaires dépasse les 100 000 € pour la location nue et 5 000 € pour la location meublée.

La fiscalité liée à la revente

La cession d’un bien immobilier détenu n’échappe pas non plus à la taxation par l’administration fiscale. Le vendeur doit ainsi s’acquitter d’un impôt sur la plus-value immobilière réalisée, dès lors que le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition initial. L’imposition est alors de 36,2 % du montant de la plus-value répartis entre : 

• l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % ; 
• les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Cette plus-value immobilière fait cependant l’objet de nombreux aménagements et exonérations avec notamment : 

• l’exonération totale de plus-value pour la revente d’une résidence principale, la mesure d’exemption la plus répandue ; 
• l’exonération totale pour certains publics spécifiques sous conditions de ressources et à condition de ne pas être imposable à l’IFI (bénéficiaires d’une pension vieillesse, titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité, personnes âgées ou en situation de handicap quittant leur résidence principale pour un établissement spécialisé, etc.) ; 
• l’exonération pour durée de détention : l’exonération de plus-value est totale après 22 années de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux ; 
• l’exonération totale liée à la nature de la transaction ou à l’identité de l’acheteur (revente pour acquérir une première résidence principale sous conditions, revente à un organisme de logement social, expropriation, revente de faible valeur…) ; 
• l’intégration au prix d’acquisition de certains frais supportés par le vendeur au moment de l’achat initial du bien (frais de notaire, dépenses de travaux), soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire (7,5 % pour les frais de notaire et 15 % pour les dépenses de travaux). En augmentant le prix d’acquisition, ces charges viennent mécaniquement réduire l’assiette taxable ; 
• l’abattement annuel pour délai de détention après la 5ème année de propriété, qui vient là encore réduire d’année en année la base taxable.

Quels dispositifs fiscaux avantageux existent pour les investisseurs immobiliers ?

Les propriétaires bailleurs disposent de plusieurs outils pour réduire la pression fiscale autour de leurs investissements : 

• la déduction de charges des revenus locatifs et même potentiellement des autres revenus. Elle peut se faire sur le mode forfaitaire (régime micro) ou sur le mode réel (pour leur valeur effective) ; 
• le déficit foncier : dans le prolongement de la déduction de frais, il offre l’opportunité de reporter l’excédent de charges déductibles sur les exercices suivants pour réduire voire supprimer l’imposition sur les revenus fonciers (pendant 10 ans) ou même les autres revenus (pendant 6 ans). Le déficit foncier est particulièrement utilisé par les investisseurs réalisant de vastes travaux de rénovation, notamment énergétique, permettant ainsi de maximiser la rentabilité de leurs investissements grâce à l’imputation de ces dépenses importantes sur les revenus fonciers ; 
• les dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Loc’Avantages, Jeanbrun…) incitant notamment les propriétaires à entreprendre des rénovations d’ampleur ou à proposer des logements à loyer modéré afin de profiter d’une réduction d’impôts pendant une certaine période ; 
• le statut de loueur meublé (LMNP) qui offre la possibilité de réduire sensiblement son imposition grâce au mécanisme de l’amortissement permettant de déduire chaque année une quote-part de la perte de valeur théorique de l’immeuble et du mobilier ;
• la SCI (société civile immobilière) qui facilite les transmissions de parts entre les associés grâce notamment à des abattements importants.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers dépend de la nature de la location et du régime d’imposition : 

pour une location nue : 

• au régime micro-foncier : la déclaration doit être effectuée sur le formulaire de déclaration de revenus n°2042, dans la section 4 “Revenus fonciers” au niveau de la case 4BE ; 
• au régime réel : il convient de renseigner vos revenus perçus ainsi que l’ensemble des charges à déduire ligne par ligne sur le formulaire n° 2044. Le montant des revenus perçus est également à renseigner sur la déclaration n°2042 dans la section 4 mais cette fois au niveau de la case 4BA. Le potentiel déficit foncier créé antérieurement est à inscrire au niveau des cases 4BB, 4BC ou 4BD ; 

pour une location meublée : 

• au régime micro-BIC : après avoir immatriculé votre entreprise auprès du guichet unique des formalités d’entreprises de l’INPI dans les 15 jours suivant la première mise en location, vous devez renseigner vos revenus perçus sur l’année sur la déclaration n°2042-C-PRO au niveau des cases 5NI, 5NG ou 5NH selon la nature de l’activité. L’administration fiscale appliquera alors automatiquement l’abattement correspondant ; 
• au régime réel : les formalités sont beaucoup plus lourdes puisqu’il nécessite la tenue d’une comptabilité professionnelle et l’envoi d’une liasse fiscale au fisc chaque année avant la déclaration de revenus via le formulaire n°2031 et ses annexes. Cette liasse fiscale doit notamment comprendre un bilan, un compte de résultat et un tableau d’amortissement. Le résultat net doit par ailleurs être reporté au niveau de la déclaration 2042-C-PRO au printemps, soit au niveau de la case 5NA (pour un bénéfice) soit au niveau de la case 5NK (pour un déficit).

Quelles sont les nouveautés fiscales immobilières pour 2026 ?

Parmi les dernières nouveautés applicables à l’exercice 2026, on peut citer : 

• l’augmentation du taux de prélèvements sociaux sur les revenus de la location meublée (passage de 17,2 % à 18,6 %) du fait d’une hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % ;
• le lancement du dispositif “Relance Logement” issu de la loi Jeanbrun qui est le dernier mécanisme de défiscalisation en date venant remplacer le dispositif Pinel. Il vise à relancer l’investissement locatif en permettant d’amortir jusqu’à 12 000 € par an sur les revenus locatifs et de déduire jusqu’à 10 700 € sur les autres revenus ; 
• l’augmentation des plafonds pour le passage au régime micro-BIC pour la location meublée (passage de 77 700 € par an pour les revenus de 2025 déclarés en 2026 à 83 600 € par an pour les revenus de 2027 déclarés en 2026) ;
• l’harmonisation de la fiscalité sur les meublés de tourisme pour les ramener sur les bases de la location nue afin d’augmenter l’offre de logements disponibles. Le régime réel des meublés non-classés devient ainsi obligatoire dès 15 000 € de revenus par an (contre 77 700 € auparavant) et l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %. Pour les meublés classés, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC passe lui de 71 % à 50 % ; 
• la réintégration de l’amortissement dans le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value immobilière. En soustrayant du prix d’acquisition les amortissements déjà déduits, cette réforme augmente la plus-value immobilière et met ainsi fin au double avantage fiscal dont bénéficiaient jusqu’ici les bailleurs en location meublée.

Le top 10 des informations à connaître sur la fiscalité immobilière

Vous envisagez de développer votre patrimoine immobilier ? Voici 10 informations essentielles à connaître sur la fiscalité immobilière afin d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser votre imposition : 

1. L’acquisition d’un bien immobilier implique le paiement de frais de notaire (dont une bonne partie de droits de mutation) avec un montant total compris entre 7 et 8 % du prix d’achat pour les logements anciens et entre 2 et 3 % pour les logements neufs ;
2. Toute propriété de bien immobilier implique le paiement d’une taxe foncière pour chaque année de détention. Son coût doit donc être anticipé ;
3. Les propriétaires bailleurs avec peu de charges ont généralement tout intérêt à opter le régime micro-foncier (pour la location nue) ou le régime micro-BIC (pour la location meublée) afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique plus avantageux que les charges réellement supportées ; 
4. Les propriétaires bailleurs avec de nombreuses charges (notamment de grosses dépenses de travaux) ont en revanche le plus souvent intérêt à opter pour le régime réel afin de réduire leur base taxable et créer du déficit foncier ; 
5. La location meublée permet de réduire sensiblement l’impôt sur ses revenus locatifs par rapport à la location grâce notamment aux possibilités d’amortissement sur le bien et le mobilier. Elle implique en revanche des démarches comptables plus importantes ;
6. La revente d’une résidence principale est toujours exonérée de plus-value immobilière à condition que le logement ait été le lieu d’habitation effectif et habituel du vendeur au moment de la mise en vente ; 
7. Il existe de nombreuses autres possibilités de réduire la base taxable de la plus-value immobilière voire d’éviter cet impôt (exonération ou abattement pour durée de détention, déduction de frais d’acquisition ou de travaux, revente pour financer une première résidence principale, etc.) ; 
8. Le démembrement de propriété permet de réduire la fiscalité immobilière et de simplifier la transmission grâce notamment à la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété ; 
9. Les biens détenus inoccupés depuis un an sont désormais soumis à la taxe sur les logements vacants TLV dans certaines zones tendues (à la discrétion de la commune concernée) ; 
10. Tous les biens immobiliers acquis par un propriétaire doivent, depuis 2023, être déclarés à l’administration fiscale dans la section “Biens immobiliers” sur le portail dédié à cet effet sur le site impots.gouv.fr