Plus-value résidence secondaire : calcul, exonérations et démarches

Ce qu'il faut retenir

La plus-value immobilière est un impôt dû par les vendeurs de biens immobiliers réalisant un gain sur la cession par rapport au prix d’acquisition initial. Contrairement à la revente d’une résidence principale qui est totalement exonérée, la revente d’une résidence secondaire (maison de campagne, pied-à-terre en ville…) est imposée à hauteur de 36,2 % du montant de la plus-value (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Des déductions, abattements et exonérations permettent néanmoins de faire baisser cette taxation voire même de l’annuler totalement : 

• le prix d’acquisition peut être revu à la hausse grâce à l’intégration de certaines dépenses (frais de notaire, travaux) et le prix de vente peut être réduit (avec la déduction des diagnostics obligatoires notamment). On obtient alors la plus-value nette corrigée réduisant ainsi la base taxable ;
• il est également possible de profiter d’une exonération totale dans certains cas de figure particuliers (durée de détention de 22 ans et 30 ans, revente pour l’achat d’une première résidence principale, bien d’un montant inférieur à 15 000 €, etc.) ; 
• l’exonération peut aussi concerner certains publics spécifiques (bénéficiaires d’une pension de vieillesse, titulaire d’une carte invalidité) et pour certains profils d’acheteurs (acteurs du logement social, collectivités territoriales) ; 
• des abattements pour durée de détention s’appliquent également chaque année après 5 ans de conservation du bien, permettant ainsi de réduire progressivement l’assiette taxable.

Diane Levy 28 octobre 2026 9 min

Qu’est-ce que la plus-value immobilière pour une résidence secondaire ?

Lors de la revente d’une résidence secondaire, le vendeur est imposé sur le bénéfice réalisé au titre de la plus-value immobilière. Qu’il s’agisse d’une maison de vacances à la campagne ou en bord de mer ou même d’un pied-à-terre en ville, la résidence secondaire fait en effet l’objet d’une taxation dès lors que son prix de cession est supérieur au prix auquel le bien avait été acquis auparavant.

L’impôt sur la plus-value immobilière est composé de deux prélèvements distincts avec : 

• une imposition au titre de l’impôt sur le revenu (IR) pour un montant forfaitaire de 19 % du gain réalisé ; 
• une imposition au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) pour un montant forfaitaire de 17,2 % sur le gain réalisé.

Au total, un vendeur doit donc s’acquitter d’un impôt total sur la plus-value de 36,2 %, un pourcentage loin d’être négligeable, qui peut heureusement, dans certains cas, faire l’objet de certaines exonérations et déductions.

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Le montant de la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire repose sur le calcul suivant : 

PV résidence secondaire = Prix de vente du bien – prix d’acquisition.

Si le solde du calcul présente un résultat positif, le vendeur est imposé. Si le solde est négatif, le vendeur n’a rien à payer.

À cette plus-value brute peuvent néanmoins venir se déduire certains frais supportés par le vendeur, lui permettant alors de diminuer son imposition. 

Le calcul de la plus-value nette tient alors compte de l’imputation des charges suivantes :

sur le prix de vente : 

• les frais liés aux diagnostics obligatoires avant la vente (amiante, plomb, termites, DPE, etc.) ;
• les éventuels frais d’agence immobilière à la charge du vendeur  

Ces frais viennent réduire le prix de cession. On parle de prix de vente corrigé. 

sur le prix d’achat : les majorations suivantes peuvent s’appliquer : 

• les frais d’acquisition c’est-à-dire les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Ils peuvent être pris en compte pour leur montant réel ou sur une base forfaitaire à hauteur de 7,5 % du prix d’achat ; 
• les dépenses de travaux réalisés dans le logement à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans. Elles concernent les dépenses de construction, d’amélioration ou encore d’agrandissement. Elles peuvent là encore être majorées pour leur montant réel (factures justificatives à l’appui) ou pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat ; 
• les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition. 

Le calcul de la plus-value nette est donc le suivant : 

PV immobilière nette = prix de cession (minoré des frais de diagnostic et d’agence) – prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et des dépenses de travaux).

C’est sur la base cette plus-value nette corrigée que sont ensuite appliqués les différents pourcentages d’imposition (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Exemple de calcul de la plus-value immobilière pour une résidence secondaire 

1. Dupont revend une résidence secondaire en bord de mer pour 150 000 € qu’il avait acquis auparavant pour 120 000 €. Il a entre-temps procédé à 5 000 € de travaux de rénovation dans le logement. 

Pour le prix d’achat corrigé, il choisit donc la base forfaitaire de 15 % qui est plus avantageuse pour lui (120 000 x 0,15 = 18 000 €). Il peut également inclure les frais d’acquisition là encore au forfait sur la base de 7,5 % soit 9 000 €. Il peut enfin déduire du prix de cession les 500 € de diagnostics obligatoires réalisés. 

Le montant de la plus-value nette est alors le suivant : 

PV nette = (150 000 – 500) – (120 000 + 18 000 + 9 000) = 2 500. 

Grâce aux déductions, M. Dupont ne payera de la plus-value sur sa résidence secondaire qu’à hauteur de 2 500 €, ce qui correspond à un montant de 905 € (2 500 x 36,2 %).  

Peut-on vendre une résidence secondaire sans payer de plus-value ? Les exonérations et déductions possibles 

Oui, outre les majorations applicables au calcul de la plus-value nette, il existe également des possibilités d’exonérations permettant de réduire voire d’annuler totalement la part taxable sur le gain réalisé. Elles peuvent se rapporter à différents éléments :

aux caractéristiques du bien à savoir : 

• sa durée de détention : tout bien immobilier est automatiquement exonéré de plus-value immobilière après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux ; 
• l’objet de la revente : l’exonération est également possible si le vendeur a cédé sa résidence secondaire pour acquérir sa résidence principale. Pour cela, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années et il doit réemployer le produit de la revente pour sa nouvelle acquisition dans un délai de 24 mois ; 
• son prix : les biens immobiliers revendus pour 15 000 € ou moins sont exonérés de plus-value ;
• la nature de la transaction : la vente d’un droit de surélévation ou les échanges dans le cadre d’un remembrement sont également exonérés ; 

à l’identité du vendeur : certaines catégories de population peuvent être éligibles à une exonération totale de plus-value immobilière sur la résidence secondaire : 

• les bénéficiaires d’une pension de vieillesse sous conditions de ressources et sous réserve de ne pas être redevable de l’IFI ; 
• les titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention “invalidité” là encore sous conditions de ressources et sous réserve de ne pas être redevable de l’IFI ; 

à l’identité de l’acheteur : une exonération totale peut également s’appliquer lorsque le bien est acquis par certains types d’acheteurs : 

• des organismes publics en charge du logement social ou des organismes privés s’engageant à réaliser des logements sociaux ; 
• des collectivités territoriales qui exercent leur droit d’expropriation ou qui sont contraintes d’acquérir un bien pour lequel un particulier a activé son droit de délaissement.

Les abattements pour durée de détention

Il existe par ailleurs des abattements pour durée de détention qui permettent de réduire l’assiette taxable et donc mécaniquement le montant de la plus-value. Le pourcentage d’abattement varie selon le nombre d’années de détention avec les taux suivants : 

Par exemple, pour un bien acquis 120 000 € et revendu 15 ans plus tard à 150 000 €, le calcul de la plus-value est le suivant : 

Plus-value brute = 150 000 – 120 000 = 30 000 €.

Abattement pour durée de détention : 

• pour l’impôt sur le revenu : (30 000 x 0 % x 5) + (30 000 x 6 % x 10) = 18 000 € 
• pour les prélèvements sociaux : (30 000 x 0 % x 5) + (30 000 x 1,65 % x 10) = 4 950 €.

Le montant de l’abattement total est donc de 22 950 € (18 000 + 4 950).

La plus-value immobilière nette est alors la suivante : 

Plus-value nette = 30 000 – 22 950 € = 7 050 €.

L’impôt sur la plus-value est de 7 050 x 36,2 % soit 2 552,10 €.

Quelles sont les différences fiscales entre résidence principale et secondaire ?

Contrairement aux résidences secondaires ou aux investissements locatifs, la revente d’une résidence principale (ainsi que de ses dépendances) fait automatiquement l’objet d’une exonération totale de plus-value, et ce quelle que soit la durée de détention. 

Pour éviter les occupations d’opportunité, la résidence principale doit néanmoins constituer le lieu d’habitation habituel et effectif du vendeur au moment de la mise en vente, c’est-à-dire celui où il passe la majeure partie de son temps à l’année. 

D’un point de vue fiscal, la revente d’une résidence secondaire est donc plus taxée que la revente d’une résidence principale, sauf cas particuliers d’exonération précédemment évoqués.

Quelles démarches faut-il effectuer pour déclarer la plus-value ?

Les démarches pour déclarer la plus-value immobilière sont quasi-exclusivement à la charge du notaire qui officialise la transaction. C’est en effet lui qui est chargé du calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à régler par le vendeur. 

C’est également lui qui procède à la déclaration à l’administration fiscale à travers le formulaire n° 2048-IMM-SD. 

Le notaire est enfin chargé du prélèvement de l’impôt directement sur le produit de la vente ainsi que de son règlement auprès du service de la publicité foncière.

Le vendeur doit donc seulement renseigner le montant de la plus-value immobilière, calculé et transmis par le notaire, sur sa déclaration de revenus 2042-C au niveau de la case 3VZ. 

Cette information n’a pas d’impact sur le taux de prélèvement à la source mais elle est utilisée par l’administration fiscale uniquement pour le calcul du revenu fiscal de référence (RFR).