Déclarer ses revenus fonciers en 2026 : le guide pratique

Ce qu'il faut retenir

La location d’un bien immobilier non-meublé s’accompagne d’obligations fiscales sur les loyers encaissés. Chaque année, un propriétaire non-bailleur doit donc déclarer ses revenus fonciers à l’administration fiscale Ceux-ci font en effet l’objet d’une double imposition, à la fois à proportion du taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable mais aussi à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les revenus locatifs taxables peuvent néanmoins être réduits grâce à la déduction de charges. Il convient alors d’être particulièrement attentif au moment de déclarer ses revenus fonciers : 

• la déclaration des revenus fonciers est à effectuer à chaque printemps en même temps que la déclaration des revenus du travail (salaires, pensions, BIC/BNC) ; 
• les revenus locatifs sont à renseigner directement sur le formulaire de déclaration de revenus n°2042 pour les propriétaires bailleurs ayant choisi le régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur les loyers perçus) ;
• les propriétaires ayant opté pour le régime réel doivent mentionner toutes leurs charges déductibles sur le formulaire annexe n°2044 puis reporter le résultat foncier sur la déclaration 2042 ; 
• il est possible de déduire de ses revenus fonciers les frais d’administration du bien, la taxe foncière, les frais liés à l’emprunt (intérêts, frais de dossier, etc.); les primes d’assurance ou encore les dépenses de travaux (d’entretien, de réparation et d’amélioration) ; 
• les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être imputés sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers contrairement aux autres charges déductibles.

Diane Levy 29 septembre 2026 11 min

Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir pour mes revenus locatifs ?

Un propriétaire bailleur mettant un ou plusieurs biens en location nue (non-meublée) doit payer des impôts sur les loyers encaissés. La fiscalité applicable sur les revenus fonciers est de 2 ordres : 

• un impôt sur le revenu avec des loyers taxables selon le TMI (taux marginal d’imposition) du contribuable ; 
• des prélèvements sociaux fixes de 17,2 %. 

Si la fiscalité sur la location nue est donc relativement importante, la déclaration de revenus peut être une occasion pour les propriétaires bailleurs d’optimiser leur impôt sur la fiscalité locative et donc potentiellement d’améliorer la rentabilité de ses investissements.

L’administration fiscale laisse la possibilité aux déclarants de choisir entre 2 régimes fiscaux, avec, pour chacun, des avantages et des inconvénients : 

• le régime micro-foncier (régime par défaut) : il concerne les propriétaires bailleurs ne dépassant pas plus de 15 000 € de revenus locatifs par an (hors charges). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur le montant des revenus locatifs, et ce, quels que soit les frais effectivement supportés par le propriétaire dans le cadre de la location. Le régime micro-foncier se caractérise par sa simplicité de déclaration (formalités réduites au strict minimum) et convient notamment aux bailleurs débutants ayant peu de charges à déduire ; 
• le régime réel : comme son nom l’indique, il permet de déduire de nombreuses charges relatives à la location du bien pour leur montant réellement supporté (frais de gestion locatifs, taxe foncière, primes d’assurance, frais relatifs à l’emprunt réalisé pour acquérir le bien, dépenses de travaux). Il peut même offrir la possibilité de créer du déficit foncier potentiellement reportable sur plusieurs exercices lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus fonciers. Le régime réel est automatiquement attribué aux propriétaires bailleurs réalisant plus de 15 000 € de revenus locatifs par an (hors charges). Il peut également être choisi en option par les propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers par an. 

Comment calculer mes revenus locatifs ? Les abattements et déductions applicables

Le calcul des revenus locatifs imposables dépend du régime d’imposition choisi : 

Au régime micro-foncier

Au régime micro-foncier, il suffit d’appliquer l’abattement automatique de 30 % à la somme des loyers (hors charges) encaissés dans l’année.

Par exemple, pour un propriétaire déclarant 12 000 € de loyers locatifs, l’abattement forfaitaire est de 3 600 € (12 000 x 0,30). Il est donc imposé uniquement sur une assiette taxable réduite de 8 400 € (12 000 – 3 600).

Au régime réel

Au régime réel, il faut calculer le résultat foncier c’est-à-dire soustraire l’ensemble des charges effectivement supportées sur l’exercice des revenus locatifs perçus sur l’année.

Résultat foncier = Total des revenus locatifs de l’année – Total des charges locatives déductibles sur l’exercice.

Lorsque le résultat foncier est positif, le propriétaire est taxé sur ce solde.

Exemple : si notre propriétaire précédent a choisi le régime réel malgré ses 12 000 € de revenus fonciers (inférieurs au plafond de 15 000 €) et s’il déduit 5 000 € de charges locatives sur l’année (dépenses de travaux, taxe foncière, primes d’assurance), son résultat foncier est alors de 7 000 €. Ces 7 000 € seront alors soumis à l’impôt sur le revenu (selon le TMI du contribuable) et aux prélèvements sociaux (de 17,2 %). 

Lorsque le résultat foncier est négatif, le propriétaire est exempté d’imposition sur les revenus locatifs pour l’exercice concerné. Il peut même créer du déficit foncier qui lui permettra de réduire son imposition future. Des règles d’imputation s’appliquent alors avec : 

• un déficit foncier automatiquement reportable sur le revenu global de l’exercice dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les biens acquis via certains dispositifs de défiscalisation ou bien encore 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027). Cette imputation n’est possible que pour les charges d’exploitation (frais relatifs à l’entretien et à l’exploitation du bien) et non les charges financières (intérêts d’emprunt et autres frais d’emprunt) ; 
• le reliquat au-delà de ce plafond est reportable : 
  • pendant les 6 années suivantes sur le revenu global (hors intérêts et frais d’emprunt) ; 
  • pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers (intérêts et frais d’emprunt y compris).

Exemple : pour notre exemple précédent des 12 000 € de revenus fonciers, si le propriétaire suite à des travaux de rénovation a des charges déductibles d’un montant total de 25 000 € dont 23 000 € de charges d’exploitation et 2 000 € de charges financières, son résultat foncier est le suivant : 12 000 – 25 000 = – 13 000. 

Il ne paye donc pas d’impôt sur ses revenus locatifs. 

Le déficit foncier est imputé automatiquement sur le revenu global mais seulement pour les charges d’exploitation restantes soit 11 000 € (23 000 – 12 000) et dans les limites du plafond annuel autorisé à savoir 10 700 €. 

Sur l’exercice suivant, il pourra donc reporter 300 € (11 000 – 10 700) sur le revenu global et 2 000 € sur les revenus fonciers (les charges financières non imputées précédemment).

Comment déclarer mes revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers dépend là encore du type de régime d’imposition choisi : 

• au régime micro-foncier, il suffit de renseigner la somme totale de vos loyers bruts sur l’exercice au niveau de la case 4BE de la déclaration de revenus n°2042. Aucune déclaration annexe n’est à réaliser. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30 % sur le montant des revenus déclarés et votre assiette taxable sera donc de seulement 70 % ;
• au régime réel : vous devez remplir la déclaration de revenus foncier annexe (formulaire Cerfa n°2044). Il vous faut alors renseigner vos revenus locatifs bruts de l’exercice au niveau de la case 211. Vous devez ensuite indiquer toutes les charges que vous souhaitez déduire avec notamment : 
• les frais d’administration et de gestion (case 221) ;
• les primes d’assurance (case 223) ; 
• les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (case 224 et rubrique 400) ; 
• les indemnités d’éviction ou de relogement (case 226) ; 
• la taxe foncière (case 227) ; 
• les intérêts d’emprunt (case 250 et rubrique 410).

Vous obtenez alors le solde des revenus fonciers taxables au niveau de la ligne 260.

N’oubliez pas enfin de renseigner les éventuels reliquats de déficit foncier des exercices antérieurs restant à imputer au niveau de la rubrique 450 et leur impact sur l’assiette taxable finale au niveau de la ligne 263. 

Le revenu foncier imposable est ensuite à renseigner sur la déclaration de revenus 2042 au niveau de la case 4BA ainsi que l’éventuel déficit foncier créé (case 4BB, 4BC ou 4BD selon l’imputation).

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la déclaration ?

Au moment d’effectuer votre déclaration de revenus fonciers, plusieurs erreurs sont à éviter. Celles-ci peuvent en effet entraîner un redressement fiscal ou vous empêcher de réduire votre assiette taxable à hauteur de vos droits à la déduction : 

1. Inclure des travaux non-déductibles sur la déclaration : seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être déduits des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (surélévation, extension, changement de destination) ne peuvent faire l’objet d’une déduction. Par ailleurs, les travaux déductibles ne doivent pas modifier la la structure de l’immeuble ;
2. Ne pas conserver les justificatifs : toutes les preuves des dépenses et des travaux déduits (factures, bon de commande, relevés de charges locatives…) doivent être conservés pendant une durée de 3 ans en cas de contrôle de l’administration fiscale ; 
3. Ne pas conserver le bien loué en non-meublé suffisamment longtemps : le logement à l’origine du déficit foncier doit être conservé pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant sa création). Vendre le bien trop tôt ou le mettre en location meublée avant cette échéance entraînera une régularisation de l’administration fiscale et donc un remboursement d’impôts potentiellement important ;
4. Rester au régime micro-foncier alors que vous faites de gros travaux : si vous réalisez des travaux importants (au moins 15 000 à 20 000 €) et notamment des travaux de rénovation énergétique, il y a fort à parier que vous économiserez sur vos impôts en optant pour le régime réel grâce au déficit foncier. Calculez bien au préalable vos économies potentielles par rapport à vos revenus fonciers ;
5. Ne pas prendre en compte la durée irrévocable de 3 ans du régime réel : choisir le régime réel est un engagement sur 3 exercices fiscaux consécutifs. Vos charges à déduire doivent donc être suffisamment importantes par rapport aux possibilités de déduction que vous offrirait l’abattement automatique de 30 % du régime micro-foncier ; 
6. Traiter les charges financières (intérêts d’emprunt) comme les charges locatives : les intérêts d’emprunt et les autres frais liés au crédit ne peuvent s’imputer sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers. En cas de déficit foncier, ils seront donc à reporter sur les revenus fonciers de l’exercice suivant ; 
7. Déduire la totalité de la taxe foncière : au moment de déduire votre taxe foncière, vous devez retirer de la somme à inscrire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Celle-ci est en effet une charge récupérable auprès du locataire, ce qui la rend non-déductible.

Quels sont les délais de déclaration pour l’année 2026

Vos revenus fonciers sont à déclarer chaque année au printemps au même moment que la déclaration de vos revenus du travail (salaires, pensions de retraite, BIC/BNC…). Le calendrier est fixé chaque année par l’administration fiscale avec une date limite dépendant du département de résidence et une échéance en 3 temps : 

• pour les départements 01 à 19 (zone 1) et les non-résidents : échéance mi-mai ou fin mai (pour 2026, le 21 mai) ; 
• pour les départements 20 à 54 (zone 2) : échéance fin mai ou début juin (pour 2026, le 28 mai) ;
• pour les départements n°55 à 974 et 976 : échéance début juin (pour 2026, le 4 juin). 

Pour les contribuables qui n’ont pas la possibilité d’effectuer leur déclaration en ligne, un délai spécifique s’applique pour la déclaration papier avec une échéance qui intervient plus tôt que pour la déclaration en ligne, généralement à la mi-mai (pour 2026, le 19 mai).

En 2027, la déclaration ouvrira dans le courant du mois d’avril.

Où puis-je trouver le formulaire n°2044 ?

Le formulaire 2044 n’a désormais plus besoin d’être imprimé et s’affiche à présent automatiquement sur votre espace de déclaration en ligne sur le site des impôts au moment où vous effectuez votre déclaration de revenus du travail. Il vous suffit alors de rechercher les différentes charges à déduire dans la barre de recherche prévue à cet effet et de renseigner le montant de chacune d’elles ainsi que des loyers perçus. Le solde sera alors automatiquement reporté au niveau de la déclaration 2042.

Pour les personnes qui continuent à effectuer une déclaration papier, le formulaire 2044 peut être imprimé. Il est également possible de le retirer auprès de votre centre des impôts de référence.