Travaux et déficit foncier : les dépenses déductibles pour optimiser sa fiscalité locative

Ce qu'il faut retenir

Les propriétaires bailleurs louant un bien non-meublé (location nue) ont la possibilité de déduire de leurs revenus de nombreux frais supportés dans le cadre de cette location. Parmi eux, les dépenses de travaux peuvent représenter la majeure partie des charges déductibles et contribuer à améliorer sensiblement la rentabilité de leur investissement en créant du déficit foncier : 

• le déficit foncier se produit lorsque le total des charges déductibles sur un exercice fiscal est supérieur à la somme des loyers encaissés sur cette même période ; 
• en plus d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs (solde négatif), le déficit foncier, créé notamment par les travaux, permet d’imputer le surplus de charges directement sur le revenu global du propriétaire (salaires, pensions, BN/BIC, etc.) dans la limite de 10 700 € par exercice ; 
• l’excédent au-delà de ce plafond est reportable jusqu’à 6 ans sur le revenu global et jusqu’à 10 ans sur les revenus fonciers ; 
• les dépenses de rénovation énergétique (isolation, remplacement de fenêtres, chauffage écologique) permettent une imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an ; 
• les travaux éligibles concernent les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration mais excluent les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ; 
• pour pouvoir déduire ses travaux et créer du déficit foncier, il est indispensable de choisir une imposition au régime réel et de conserver le bien loué pendant une durée de 3 ans après la création du déficit (jusqu’au 31 décembre).

Diane Levy 21 septembre 2026 8 min

Rappel sur le déficit foncier : définition, fonctionnement et avantages fiscaux

Le déficit foncier est un des leviers les plus puissants pour un propriétaire bailleur souhaitant optimiser sa fiscalité et par la même occasion améliorer sa rentabilité locative. Ce mécanisme fiscal offre en effet la possibilité de déduire de ses revenus toutes les charges liées à la location pour réduire le montant de ses impôts. 

Parmi les frais éligibles à la déduction, on peut citer par exemple : 

• les frais de gestion locative ;
• les primes d’assurance ;
• les frais liés à l’emprunt ayant servi à financer l’achat (intérêts d’emprunt, frais de dossier et de garantie, etc.) ; 
• les impôts locaux (taxe foncière) ;
• certaines dépenses de travaux ; 
• etc.

Le fonctionnement du déficit foncier 

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers collectés sur un exercice fiscal, le solde du résultat foncier est négatif et le contribuable génère donc du déficit foncier.

Ce déficit lui évite non seulement d’être imposé sur ses revenus locatifs (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 17,2 %) mais réduit également son assiette taxable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € par an pour les biens acquis via un dispositif de défiscalisation dont Périssol ou Cosse). 

Lorsqu’un reliquat de charges déductibles subsiste, celui-ci peut même être reporté sur les exercices fiscaux suivants avec :

• un report sur le revenu global sur les 6 années suivantes ; 
• un report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les avantages fiscaux

Au-delà de l’optimisation de sa fiscalité locative et de la rentabilité de ses investissements, ces possibilités de report importantes permettent la mise en place d’une stratégie de développement patrimonial à long terme. 

Le déficit foncier offre en effet l’opportunité d’acquérir des biens à rénover en-dessous des prix du marché pour réaliser des travaux qui seront ensuite déductibles du revenu potentiellement pendant plusieurs exercices, créant ainsi un cercle vertueux d’investissement.

Les rénovations et autres dépenses de travaux constituent les principales sources de création du déficit foncier. Tous les travaux ne sont pour autant pas éligibles à la déduction et les dépenses doivent répondre à des critères précis. 

Quels types de travaux sont éligibles au déficit foncier et à quelles conditions ?

Les dépenses de travaux déductibles des revenus locatifs sont de 2 ordres :

• les dépenses d’entretien et de réparation ayant pour but de maintenir le bien dans un état satisfaisant afin de poursuivre la location ou de la faciliter. Ils consistent à réparer ou remplacer des équipements essentiels victimes d’une certaine vétusté liée à l’usage. Il peut s’agir par exemple : 
• d’une réfection de la toiture, 
• de travaux de peinture, 
• d’une refonte des revêtements 
• ou encore d’une réparation de la plomberie. 

Ces travaux ne doivent toutefois pas modifier la consistance, l’agencement ou la nature de l’équipement initial. Les frais d’entretien ou de réparation qui sont habituellement à la charge du locataire ne peuvent théoriquement pas être déduits (remplacement de vitres cassées, remplacement de fusibles ou d’ampoules, etc.) ; 

• les dépenses d’amélioration qui visent à installer dans un logement des éléments de confort afin d’améliorer les conditions de vie du locataire ou d’en attirer de nouveaux. Ces nouveaux équipements ne doivent cependant pas modifier la structure de l’immeuble. Il peut s’agir par exemple : 
• de l’installation d’une nouvelle cuisine équipée ,
• de l’ajout d’un ascenseur.

Les travaux non-déductibles des revenus fonciers

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (extension) sont systématiquement exclus de la déduction de charges. Ces dépenses viennent en effet modifier le gros œuvre des locaux existants ou augmenter la surface habitable. Elles ne peuvent donc aucunement être utilisées pour créer du déficit foncier.

Comment calculer le montant de son déficit foncier et quels reports possibles ?

Pour déterminer le montant du déficit foncier éventuellement reportable, il convient de calculer le revenu foncier de l’exercice fiscal en question. Pour ce faire, il suffit de soustraire l’ensemble des charges déductibles des loyers encaissés sur l’année : 

Résultat foncier = omme des revenus locatifs de l’année – Somme de toutes les charges déductibles effectivement supportées sur l’année (dépenses de travaux + charges de gestion).

Si le résultat foncier est positif, le contribuable doit s’acquitter d’une double imposition sur ce solde avec l’impôt sur le revenu (à hauteur de son taux marginal d’imposition -TMI) ainsi que des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Si le résultat foncier est négatif, il est cette fois exempt d’impôt sur les revenus fonciers. L’excédent, c’est-à-dire le déficit foncier est alors automatiquement imputé sur son revenu global (salaires, pensions de retraite, revenus professionnels…) à hauteur de 10 700 € au maximum par exercice (ou 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique).

La part de déficit foncier n’étant pas imputable sur l’exercice en cours peut être reportée sur le revenu global des 6 années suivantes (à l’exception des intérêts d’emprunt). 

Quelles sont les démarches pour bénéficier du déficit foncier ?

Pour créer du déficit foncier avec la déduction de ses travaux, vous devez remplir le formulaire de déclaration des revenus fonciers n° 2044. 

Vous devez y reporter le montant de vos loyers perçus sur l’année au niveau de la case 211 ainsi que le total de vos dépenses de travaux éligibles au niveau de la case 224. N’oubliez pas également de reporter vos autres charges déductibles à chacune des cases prévues (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion et d’administration du bien, taxe foncière, etc.). 

Une fois le déficit foncier calculé sur la case 263, il ne vous reste plus qu’à reporter ce montant sur votre déclaration de revenus n° 2042 (case 4BB pour une imputation sur les revenus fonciers ou case 4BC pour une imputation sur le revenu global. N’oubliez pas également de reporter un éventuel déficit foncier d’un exercice antérieur (case 4BD).