Comprendre le rôle de l’apport personnel dans un crédit immobilier
Ce qu'il faut retenir
L’apport personnel est un passage quasi inéluctable lors d’un projet immobilier. Il rassure les banques et peut vous faire obtenir de meilleures conditions financières selon son montant. Il est important de bien comprendre le mécanisme de l’apport personnel pour mieux l’anticiper. Comment le constituer ? Comment le calculer ? À quel moment intervient-il dans le projet ? Bien le préparer peut faire toute la différence dans l’acceptation de votre dossier.
- l’apport personnel est un élément clé pour obtenir un prêt immobilier ;
- il permet de couvrir les frais liés à l’achat immobilier : notaire, garanties, dossier… ;
- avoir au moins 10 % d’apport est souvent attendu par les banques ;
- il peut provenir de votre épargne, d’une donation ou encore de la vente d’un bien ;
- il se calcule simplement à partir de vos liquidités disponibles, moins les frais annexes ;
- un bon apport constitue un dossier solide auprès des établissements prêteurs.
L’apport personnel : qu’est-ce que c’est ?
L’apport personnel est une somme d’argent minimale dont doit disposer un particulier afin d’obtenir un emprunt pour réaliser un achat immobilier. Il s’exprime en pourcentage du montant total de l’emprunt. Il va servir principalement à couvrir les frais relatifs à l’achat du bien immobilier comme les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie, la caution, etc.
Par exemple, vous avez eu un vrai coup de cœur pour une maison et savez que l’opération d’achat vous coûtera 200 000 €. Vous pouvez en financer une partie, car vous disposez de 40 000 €. Votre apport sera alors de 20 %. Il vous restera à financer 80 % de la valeur totale à l’aide d’un crédit immobilier. À ces 80 % s’ajoutent les frais de notaire qui, dans ce cas, s’élèveront à environ 15 000 €. Le montant à rembourser sera de 175 000 € (attention, nous ne parlons pas de coût du crédit, uniquement du capital sans intérêts, sans frais…)
En théorie, et légalement, vous n’avez aucune obligation de constituer r un apport personnel au moment de la conclusion d’un crédit immobilier. Pourtant, l’apport est souvent demandé par les banques, car il a valeur de garantie pour elles. Il permet de partager les risques et de couvrir à minima les dépenses de base.
En effet, limiter le crédit à la valeur du bien permet aux banques de s’assurer de récupérer en théorie l’intégralité des fonds en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Mais surtout, l’apport constitue un atout non négligeable pour l’établissement de crédit. Il témoigne de votre stabilité financière et de votre investissement dans votre projet. Il est perçu positivement par les banques qui seront plus à même d’envisager des conditions favorables pour l’attribution d’un prêt immobilier.
Comment constituer votre apport personnel ?
Si l’épargne est importante et peut gonfler le montant de votre apport personnel, elle n’est pas la seule source existante. En effet, un apport peut prendre différentes formes :
- les livrets d’épargne (livret A, livret développement durable) ;
- les différents placements financiers réalisés (assurance-vie, Plan Épargne Entreprise) ;
- les donations familiales ;
- les héritages ;
- une somme obtenue suite à la revente d’un bien.
Les prêts aidés : prêts liés au Plan Épargne Logement (PEL) ou Compte Épargne Logement (CEL), Prêt Action Logement ont un statut particulier, car ils peuvent avoir un effet sur votre capacité d’emprunt, pour autant, ils ne sont pas à proprement parler de l’apport personnel.
| L’info en plus : Attention ! Le déblocage des fonds de certains de ces éléments peut prendre du temps. Il faut donc anticiper vos retraits pour que votre apport immobilier puisse être pris en compte dans les délais impartis. C’est le cas notamment de l’assurance-vie ou des participations d’entreprise qui ne peuvent pas être activées du jour au lendemain. |
Quel doit être le montant minimum d’un apport personnel ?
Traditionnellement, l’apport personnel doit représenter au minimum 10 % du prix du bien immobilier.
Pourquoi cela ? Ces 10 % correspondent, en général, à la couverture des frais de notaire et de garantie.
Parfois, certaines banques demandent un apport personnel plus élevé. Quelques établissements de crédit pourront vous demander un montant équivalent à 30 ou 40 % de votre opération selon les situations et l’importance de la demande de financement.
Un apport personnel est considéré comme significatif lorsqu’il avoisine les 20 %. Pour vous aider dans votre positionnement, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.
Il est difficile, mais pas impossible, d’obtenir un prêt immobilier à 110 % (c’est-à-dire en empruntant aussi les frais de notaire et de garantie). Tout dépend de la politique du moment, des niveaux des taux, de votre profil, etc.
Comment calculer votre apport personnel ?
Calculer votre apport personnel est une étape simple, mais essentielle avant de demander un crédit immobilier. Voici comment procéder, étape par étape.
1. Listez toutes vos liquidités disponibles
Notez toutes les sommes immédiatement mobilisables pour votre achat immobilier. Il peut s’agir de vos comptes d’épargne, de vos placements disponibles ou d’un coup de pouce familial. L’idée est de ne retenir que les fonds que vous pouvez utiliser dès maintenant, sans attendre.
Exemple :
- Livret A : 8 000 € ;
- PEL : 12 000 € ;
- Don de vos parents : 10 000 € ;
- Total : 30 000 €.
2. Déduisez les frais annexes à prévoir
Les banques apprécient que vous puissiez couvrir les frais de notaire, les frais de dossier et les diverses garanties avec votre apport. Estimez ces frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et retirez-les de votre enveloppe pour connaître la part réellement disponible pour financer le bien lui-même.
Exemple pour un bien ancien à 250 000 € :
- Frais de notaire estimés : 7 % x 250 000 € = 17 500 €
- Apport total disponible : 30 000 €
- Apport réellement injecté dans le prix du bien : 12 500 €
3. Vérifiez la cohérence avec votre projet
Votre apport représente-t-il bien 10 à 20 % du coût total du projet (achat + frais) ? Si vous êtes en dessous, ce n’est pas bloquant, mais il peut être utile de revoir votre budget ou de chercher des aides complémentaires (PTZ, prêt action logement…).
En résumé :
Apport personnel = épargne mobilisable + aides financières – frais de notaire et frais annexes
Ce calcul vous donne une base pour entamer vos démarches et affiner votre capacité d’emprunt. La banque sera rassurée sur la solidité de votre projet et le remboursement bancaire de votre crédit immobilier.
Comparateur de prêt immobilierQuels sont les avantages de l’apport personnel pour votre achat immobilier ?
Disons-le, plus votre apport personnel est élevé, plus les conditions d’emprunt vous seront favorables. La banque considérera votre prêt immobilier comme peu risqué et vous attribuera un taux d’intérêt préférentiel. C’est un peu la situation idéale où l’emprunteur à un profil très intéressant pour la banque.
L’apport personnel peut aussi avoir un impact sur votre taux d’endettement maximum. Classiquement, ce taux ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus assurance incluse. Autrement dit, le montant de vos dettes ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.
Et si vous présentez un apport immobilier conséquent, vous pourrez négocier afin de revoir à la hausse cette limite du tiers de vos revenus.
Enfin, un apport personnel conséquent (au minimum 20 %) constitue un véritable gage de sérieux et est le garant de la bonne gestion financière de l’emprunteur.
Cela peut finir de convaincre la banque d’augmenter votre plafond de crédit immobilier.
À quel moment l’apport personnel est-il versé lors d’un achat immobilier ?
Tout comme le capital emprunté à la banque, votre apport ne pourra être exigé qu’au moment de la conclusion définitive de la vente, c’est-à-dire lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente authentique et définitif.
Si les sommes nécessaires sont déjà placées sur vos comptes, vous pouvez être rassuré ! En cas de réel coup de cœur pour un bien immobilier, vous disposez d’un délai d’environ 45 à 60 jours en général pour obtenir votre financement.
| L’info en plus :
Dans certaines situations, il peut vous être demandé un apport de réserve. Cette demande émane généralement du notaire ou de l’agence avant la vente finale, au moment de la signature du compromis de vente. Cette somme peut représenter jusqu’à 10 % du prix d’achat. Elle constitue une garantie qui sera mise sous séquestre jusqu’à la finalisation de l’acte de vente. |
Nous vous recommandons donc, avant toutes démarches, de vous assurer d’avoir un montant minimum de côté qui vous permettra de vous engager dans une promesse de vente et d’éviter les frustrations.
Obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, c’est possible ?
Si légalement, aucune obligation de disposer d’un apport personnel pour solliciter un prêt immobilier n’existe, la réalité est nuancée. Les banques peuvent se montrer frileuses à l’idée de prêter à 110 %, en fonction du profil de l’emprunteur et de leur politique à l’instant T.
| L’info en plus : Au-delà de l’emprunt, un achat immobilier sans apport est synonyme de financement par la banque de tous les frais accessoires nécessaires à l’achat du bien. Ce type de financement s’appelle un « crédit à 110 % ». En 2025, il reste difficile pour un emprunteur de se voir financer à 110 %, mais chaque banque a sa propre politique, pour en être certain, il est recommandé de faire jouer la concurrence grâce notamment à un courtier spécialisé en prêt immobilier. |
Après tout, pourquoi ne pas tenter votre chance même si vous n’avez aucun apport ?
Chaque situation personnelle est par définition unique. Aucun parcours de vie n’est linéaire et aucun profil n’est parfait. Alors, n’hésitez pas à solliciter différents établissements bancaires qui étudieront en profondeur votre dossier.
Sur ce point, un courtier Immoprêt peut vous conseiller dans vos démarches. Notre connaissance du marché de l’immobilier et des établissements prêteurs peut constituer un réel atout pour vous. En effet, nos courtiers mènent les négociations pour vous auprès des banques les plus à même de répondre à votre projet.
Comparateur de prêt immobilierSans apport personnel, comment convaincre un établissement de crédit immobilier ?
Si vous souhaitez malgré tout emprunter sans apport personnel, il vous faudra présenter un dossier très solide aux banques. Ce qui peut signifier :
- des revenus élevés et stables ;
- un contrat assurant une sécurité professionnelle (CDI ou statut de fonctionnaire) ;
- une certaine ancienneté dans l’entreprise ;
- un patrimoine conséquent, financier et/ou immobilier (assurance-vie, biens immobiliers déjà acquis) ;
- éventuellement, un investissement immobilier locatif dont les mensualités serviront automatiquement à rembourser les mensualités de l’emprunt.
Enfin, présentez des comptes bien gérés, c’est-à-dire sans découvert lors de la constitution de votre dossier. Un tel élément est encore un bon point pour la banque qui saura le valoriser pour vous aider dans votre projet immobilier.
Comment bien prendre toutes ces informations en compte pour obtenir un crédit immobilier ?
Il suffit de passer voir votre courtier immobilier Immoprêt, vous évaluerez ensemble votre situation afin d’avoir une vision personnalisée de votre crédit. Une fois votre budget estimé et tous les bons conseils en poche, à vous la propriété !
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